Как договорились, так и расстались

Очень много сегодня говорится о влиянии ухода международных компаний на офисный рынок, но освобождающиеся площади – это скорее результат сокращения средних сроков аренды, которое наметилось еще до пандемии. О состоянии офисного рынка сегодня рассказывает Анастасия Панькова, СBDO, руководитель направления аренды Central Properties.
1379
Изображение взято из источника: Central Prperties
Сравнивать этот год с активностью 2021 нельзя, так как мы говорим о совершенно разной экономической ситуации. В конце 2-го квартала 2022 года мы отмечали заметный рост активности по сравнению с началом этого года.
 
Турбулентность спроса по-прежнему довольно сильна, но рынок стабилизируется за счет перераспределения объема офисного пространства, переезда крупных международных арендаторов из площадей свыше 10.000 м2 на объемы порядка 2-3 тысяч, роста рынка субаренды и расширения госкомпаний за счёт перераспределения штата международных специалистов в компании госсектора. 
 
Если говорить про арендные ставки, то сейчас они либо остаются на уровне января 2022 г., либо растут. В центральном деловом районе отмечен рост средневзвешенных арендных ставок на 5-7% по классу А и на 3% по классу В.
Вакансия остается стабильной, за счет перераспределения арендаторов и миграции сотрудников из международных компаний в российские. На данный момент общая вакансия колеблется в диапазоне от 8 до 9,3% по данным топ-5 компаний консультантов рынка.
 
Основное высвобождение происходит за счёт терминации договоров аренды. Средний цикл аренды с 2017 года составил 3-5 лет. А в 2019 уже 3 года. Как итог-большое количество завершенных договоров аренды, вне зависимости от страны происхождения головной компании арендаторов. Арендаторы не торопятся продлевать договоры на крупные площади в текущих офисных пространствах и временно переезжают в сервисные гибкие пространства, тем самым увеличивая потенциальную валентность зданий. И, вопреки расхожему мнению о том, что международные компании экстренно уходят с рынка, оставляя офисы, гораздо большую долю в конъюнктуре новой вакансии составляют именно закончившиеся и непродленные договоры аренды. Что касается международных игроков, уходящих с рынка - это долгий процесс, требующий либо штрафных санкций от арендатора к арендодателю вплоть до конца срока действия договора аренды, либо невозможность такого расторжения договора и тогда компании -арендаторы вынуждены искать субарендатора, тем самым привлекая поток потенциальных арендаторов в здания.
 
На волне экономического спада сегодня мы не наблюдаем активного снижения арендных ставок, более того-мы видим рост. Арендодатели закладывают в собственную экономическую модель потенциальные форс-мажоры и простой помещений.
 
На данный момент 2022 года активного удара по ставкам и оттока арендаторов не наблюдается. Условия в договорах аренды действительно жесткие и потенциальный внесудебный выход невозможен, если он не предусмотрен брейк-опциями. Если таковых нет-то только через суд. А это достаточно длительный процесс. Поэтому смысла для таких расторжений с точки зрения потенциального сокращения издержек просто нет.
 
Потенциальное увеличение затрат на аренду офисного пространства - искаженное мнение. Сейчас мы наблюдаем сохранение или сокращение бюджета на арендные затраты, но за счёт сокращения арендуемых офисных площадей компании это позволяет арендаторам улучшить класс здания и переехать в пространство по более высокой стоимости, не увеличивая бюджет.
 
Портрет арендатора на сегодняшний день остаётся без глобальных изменений. Ранее, помимо it в дилерах были банковские структуры. Сейчас этот объём заполнили компании из госсектора, так как находятся в стадии активного спроса за счёт перераспределения рабочих мест и окончательного выхода сотрудников с удаленки в офисы.
 
Запросы арендаторов остались на прежнем уровне, с той лишь разницей, что на сегодняшний день самым актуальным сроком запрашиваемой аренды стал либо год, либо 18 месяцев. Это происходит и по причине невозможности планирования индексации ни одной из сторон сделки и по причине сложности экономического планирования более чем на 1 год в связи с экономическими пертурбациями и, в целом, непредсказуемостью развития экономических событий.
 
Рецепт успеха на сегодняшний день - детальная аналитика каждого отдельно взятого кейса, поскольку нельзя одинаково сравнивать новую аренду и сокращение текущего арендатора в здании. Везде разные ковенанты и разный план по NOI.


иГРОКИ РЫНКА

Инвестиции

Central Properties

Материалы по теме

Источник: Knight Frank Russia
Исследования рынка

Knight Frank Russia: Ставки в офисах Москвы растут вместе с вакантностью

По данным компании, с начала года показатель свободных площадей вырос на 2 п. п. и 0,8 п. п. в классах А и В соответственно, до 11,5% и 6,4%. Однако, большая часть высвобождаемых площадей приходится на высококачественное предложение в развитых деловых районах, за счет чего средняя предлагаемая ставка также демонстрирует рост.
03.08
Источник: Asterus
Точка зрения

Нацстандарт «зеленого» строительства – что это для инвестора

В мае в России объявили о старте разработки национальной системы «зеленой» оценки и сертификации зданий. Это – закономерная реакция на уход с отечественного рынка самых популярных систем международной сертификации. Новые стандарты, разрабатываемые экспертным сообществом, находятся на стадии апробации. Их испытывают на нескольких столичных проектах, в их числе оказался и московский бизнес-парк класса «А» в Покровском-Стрешневе от компании ASTERUS. О плюсах отечественной «зеленой» сертификации для девелоперов рассказывает Константин Авксентьев, руководитель архитектурного департамента ASTERUS.
03.08
Источник: Stone Hedge
Экспертный анализ

Ожидания по объему предложения новых офисов не оправдались

По данным Stone Hedge, новый ввод офисов класса А сократится более, чем на 60%, а объем нового предложения, выведенного на продажу, оказался на 55% ниже прогнозов конца 2021 года.
01.08

журнал CRE 21 (420)

Декабрь 1
Вышел из печати CRE №21 (Декабрь 1). Журнал выпущен при поддержке: ADG group   Raven Russia   ТРЦ Щёлковский   Группа компаний Cristanval   Radius Group   Альфа-Сервис   MMG   Группа компаний «Пионер»   Nikoliers   Metrika Investments В НОМЕРЕ:   Тема номера ВЛОЖЕНИЯ В ДВИЖЕНИИ По прогнозам, к концу года будет побит прошлогодний рекорд инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость   Тренды УНИВЕРСАЛЬНЫЙ ФОРМАТ Эксперты назыв...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 ноября - 4 декабря)

Мультибрендовая сеть MOVE продолжает экспансию, KR Properties планирует расширение «Рассвета», Ghelamco продает свой логопарк, а промзоны «Грайвороново» и «Серп и Молот» получили новые проекты.
04.12
Источник: Stone Hedge
Игроки рынка

Продажи Stone Hedge за 11 месяцев достигли 50 тыс. кв. м

Большая часть реализованных площадей относится к премиальному бизнес-центру «Stone Ленинский». Общий объем офисных площадей в бизнес-центрах Stone достигает 250 тыс. кв. м.
05.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Содружество независимых складов

Эксперты ожидают бума складов и логистических проектов на территории СНГ и в бывших республиках СССР: санкционное давление усиливается, границы закрываются, логистика трансформируется, а финансовые операции усложняются. Склады в этих регионах могут стать как хабами для России, так и новым рынком на фоне массовой релокации бизнесов и россиян.
 
Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE, ноябрь (2) 2022г.
05.12
Источник: Центр-Инвест
Открытие

Состоялось торжественное открытие МФТЦ «Сказка»

Торговый центр общей площадью 38 600 кв. м был торжественно открыт 3 декабря. Заполняемость объекта по договорам составляет более 80%.
05.12
Источник: Авито Недвижимость
Экспертный анализ

Оffice vivendi. Останется ли офис HR-брендом?

В России продолжает изменяться отношение к офисам. Среди причин – не только события последних месяцев, повлекшие уход иностранных арендаторов, сжатие бизнесов, но и глобальное переформатирование рынка труда.
 
Текст: Влад Лория. Журнал CRE, ноябрь (2) 2022г.
07.12
Источник: CRE
Проект

Ozon построит фулфилмент-центр в ТиНАО

ГЗК Москвы согласовала компании строительство объекта общей поэтажной площадью 355 тыс. кв. м на участке 17,7 га.
05.12
Источник: cre.ru
CRE News

Встречаем новые «CRE-Склады и логистика»!

Новый номер журнала «CRE-Склады и логистика» вышел из печати и доступен во всех точках распространения. Редакция благодарит за поддержку компании Raven Russia, Radius Group и MD Facility Management.  


 
06.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre