IBC Real Estate: Спрос на склады в 3 квартале достиг уровне всего первого полугодия

Аналитики IBC Real Estate отмечают процессы, связанные с адаптацией участников рынка складской недвижимости Московского региона к текущим реалиям, но считают, что восстановление бизнес-активности в сегменте может начаться не раньше второй половины 2023 года.
1504
Изображение взято из источника: IBC Real Estate
Консалтинговая компания IBC Real Estate подвела итоги трех кварталов 2022 года на рынке складской недвижимости Московского региона. За 9 месяцев общий объем купленных и арендованных площадей в сегменте составил 857 тыс. кв. м, половина из которых (426 тыс. кв. м) была подписана в 3 квартале. Такой подъем деловой активности обусловлен процессами адаптации бизнеса к меняющимся внешним условиям – на фоне ухода международных компаний участники рынка начали находить новые возможности для альтернативного развития.

При этом сегодня спрос по-прежнему остается под давлением. Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что до конца 2022 года совокупный объем сделок составит около 1,1 млн кв. м, что станет наименьшим значением за последние 11 лет. Они отмечают, что текущие макроэкономические прогнозы не предполагают улучшения ситуации в следующем году. Исходя из прогнозов Минэкономразвития и опыта прошлых кризисов стоит ожидать, что нижняя точка спада рынка придется на середину 2023 года, а рост бизнес-активности может начаться только во второй его половине. В заметном приросте сделок по аренде, продаже и строительству это отразится лишь в 2024 году.

 
«Ситуация меняется ежемесячно, горизонт планирования сжат, но несмотря на все потрясения, мы опираемся на умеренно-оптимистичные прогнозы регуляторов и видим стабильность сегмента. Стоит отметить увеличение роли государственной поддержки бизнеса, конкретные ее меры окажут большое влияние на сохранение деловой активности. Развитие новых логистических хабов на юге и востоке страны, открытие первых бондовых складов, развитие параллельного импорта будут новыми трендами, о которых мы будем все больше говорить в следующем полугодии», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

В разрезе нового строительства, по данным IBC Real Estate, с начала года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 994 тыс. кв. м, что стало максимальным значением с 2014 года. Основная причина такой динамики – рекордный спрос в 2020-2021 гг. 47% нового строительства представлено четырьмя крупнейшими объектами: две фазы РЦ OZON в PNK Парке Пушкино 2 (135 тыс. кв. м каждое здание), РЦ Wildberries Электросталь (108 тыс. кв. м) и РЦ X5 Group Новая Рига (89 тыс. кв. м). До конца года объем ввода может достигнуть 1,6 млн кв. м и это станет рекордным значением за последние 8 лет.

Однако в 2023 году ситуация будет меняться. Объем нового строительства может составить не более 900 тыс. кв м, что будет связано со снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой ряда проектов на фоне сохраняющейся внешней неопределенности. Основной объем составят объекты, которые будут достраиваться под заказчиков и подписанные в 2021 году, а также спекулятивные объекты, находящиеся в фазе активного строительства сегодня.

К концу сентября 2022 года доля свободных площадей с учетом субаренды достигла 4,4% и замедлила свой рост. До конца года вакантность может составить 5%, а в 2023 году увеличится до 6,5%. Стоит отметить, что прогноз доли свободных площадей на конец 2022 и 2023 гг. был пересмотрен в сторону снижения, в связи с возрастающим уровнем внешней неопределенности. Одной из основных причин, почему арендаторы не готовы массово отказываться от площадей – это возможные риски очередных сбоев в цепочках поставок. При этом ухудшение макроэкономической обстановки и самочувствия бизнеса в условиях продолжающегося спекулятивного строительства неминуемо повлечет за собой дальнейший рост показателя.

На фоне слабой коррекции вакансии и высокой инфляции запрашиваемые ставки аренды будут стабильны. По итогу сентября, согласно данным департамента исследований и аналитики IBC Real Estate, средневзвешенная ставка аренды для введенных в эксплуатацию свободных помещений составила 5 600 рублей за кв. м в год без учета НДС, что все еще превышает среднее значение конца 2021 года. При этом показатели ставок неоднородны и варьируются в зависимости от множества факторов: удаленности объекта от МКАД, размера портфеля собственника, текущей ситуации арендодателя по вакансии, количество международных компаний-арендаторов в портфеле (как потенциальная зона риска).
 
«Спрос в сегменте будет находиться под давлением ближайший год. Конъюнктура рынка и настроения бизнеса высоко волатильны. С одной стороны, нарастающая неопределенность стимулирует арендаторов удерживать складские запасы и, как следствие, площади, с другой – бизнес, как и следовало ожидать, сжимается и трансформируется. Дальнейшее развитие сегмента зависит от внешних факторов, в своих прогнозах мы отталкиваемся от базовых позиций регуляторов, однако сценарные прогнозы никто не отменял, риски продолжают сохраняться», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Бумагин Евгений

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: Maris
Исследования рынка

Maris: В Петербурге до конца года введут около 200 тыс. кв. м складов

Ввод спекулятивных площадей по итогам года может вырасти в 2,4 раза по сравнению с показателем 2021 года.  Спрос за три квартала упал на 49%. Доля вакантных площадей в классе А достигает 3,1%, в классе В – 1,2%. Ставки не снижаются.
26.10
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Склады СНГ пока не готовы принять внешнюю логистику России на себя

В компании подсчитали, что совокупное предложение качественных складов в дружественных странах составляет 3,3 млн кв. м, что почти в 1,5 раза меньше одного только петербургского рынка и более чем в 6 раз меньше московского.
18.10
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Ввод складов поставит рекорд, а спрос в регионах вернется к уровню 2020 года

По данным консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia), общий объем складских площадей в России по предварительным итогам III квартала 2022 года составил более 37,8 млн кв. м. При этом объем качественных складов, введенных с начала 2022 года, достиг почти 1,8 млн кв. м, что на 13% больше, чем за аналогичный период 2021 года. До конца года общий объем ввода по России может обновить исторический максимум и увеличиться до 3,5 млн кв. м. Среди регионов России наибольшую долю в структуре ввода занимают спекулятивные проекты – на их долю пришлось 49% от общего ввода. Доля вакантных площадей с учетом субаренды в складах классов А и В снизилась до 3,3%. Средний диапазон стоимости аренды складских площадей на первичном рынке практически не изменился и составляет 5 500–7 200 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Диапазон ставок аренды на вторичном рынке несколько ниже – 5 000–6 500 руб./кв. м/год triple net.
14.10

журнал CRE 3 (423), 2023

Март
Вышел из печати мартовский CRE № 3 (423), 2023 Журнал выпущен при поддержке: Sminex-Интеко   MD Facility Management   RD Management   Raven Russia   Metrika Investments   Группа компаний Спектрум   S.A. Ricci   Читайте в номере:   Актуально ВОСТОЧНЫЕ МОТИВЫ Бизнес ищет в дружественных странах дополнительные способы доставки товаров   Тема номера ПЕРСПЕКТИВНЫЙ ДОХОДЯГА Будущее формата арендных домов не очевидно, но оно есть   Интервью Сергей Матюхин, генеральный д...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (20-26 марта)

Офисная конференция, складские сделки, проект нового «Сити» в Коммунарке, результаты X5 Group и ТРЦ «Небо», а также новый материал из журнала CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
26.03
Источник: CRE
События

Office Development Brunch: Классический офисный рынок умер, да здравствует новый офисный рынок?

На офисном рынке один вызов сменяется другим, а понимание того, что на самом деле происходит, к чему всем участникам готовиться – разнится у всех игроков. На новом мероприятии, организованном CRE Events, мы постарались схлестнуть консультантов с инвесторами, девелоперов с арендаторами, строителей с собственниками, чтобы привести тот хаос, который еще есть на рынке к какому-то общему знаменателю. Получилось ли у нас? – читайте в этом отчете или смотрите в полном видео конференции.
22.03
Источник: CRE
Открытие

Флагманский Love Republic открылся во Владивостоке

Магазин площадью 756 кв. м расположился в ТВК «Калина Молл». Для Love Republic это 160-й магазин собственной розничной сети.
27.03
Источник: Radius Group
Сделка

«Русский свет» озарит «Южные врата»

Поставщик электротехнического оборудования и светотехники арендовал в индустриальном парке под управлением Radius Group блок площадью 32 тыс. кв. м. Консультантом сделки выступила NF Group.
23.03
Источник: CRE
Экспертный анализ

Всё будет маркетплейс

Забастовка представителей пунктов выдачи Wildberries, недовольство партнёров другими агрегаторами в очередной раз обострили проблемы, о которых на рынке говорили с момента формирования в сегменте олигополии: всё будет маркетплейс, но это не всем понравится. Некоторые эксперты прогнозируют, впрочем, «запуск хотя бы частичных процессов переформатирования» электронной торговли в России, площадками заинтересовались в ФАС, а депутаты Госдумы разрабатывают законопроект по маркетплейсам, уже прозванный в кулуарах «законом Бакальчук».
 
Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE Retail.
24.03
Источник: CRE
Проект

«Крост» позовет бизнес в Коммунарку

Девелопер планирует построить МФК на 190 тыс. кв. м в административно-деловом центре «Коммунарка», который по замыслу столичных властей должен стать аналогом «Москва-Сити».
23.03
Источник: УК "Столица Менеджмент"
Открытие

ТРЦ «Небо» в Солнцево заполнен на 95%

Всего за первый квартал 2023 года удалось сдать в аренду 3 500 кв. м площадей. По итогам, уже полностью заняты площади на фуд-корте ТРЦ. Кроме того, готовится к открытию футбольная школа Спартака, которая занимает место кинотеатра.
23.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre