Как принято говорить, подводя итоги года, - «уходящий год был тяжелым». В то же время, несмотря на глобальный кризис, вызванный эпидемией Covid-19, 2021 год заканчивался с положительным трендом, многие отрасли показывали рост (в особенности складская недвижимость), и ожидания на 2022 год были более чем позитивными.
Уходящий год определил новые условия существования рынка аренды:
Уходящий год определил новые условия существования рынка аренды:
- Невозможность долго- и среднесрочного планирования.
- Сокращение числа иностранных компаний. Уход большого числа крупных и наиболее стабильных арендаторов критически сказался на аренде торговых центров. Существенно, но не так масштабно, это отразилось на офисной недвижимости. В меньшей степени это коснулось складов.
- Ужесточение государственного контроля и регулирования.
Отечественный рынок отреагировал максимально оперативно и в течение 2022 года сформировались следующие тренды:
- Сокращение сроков аренды. Если раньше стороны предпочитали заключать договоры на 5-7 лет (либо на более длительный срок, но с правом выхода через 5-7 лет), то сейчас средний срок сократился до 2-3 лет. Арендодатели на падающем рынке вынуждены давать скидки, но не готовы фиксировать такие условия надолго.
- Сокращение объёма крупных сделок. Реализованные в 2022 году сделки в сфере недвижимости касались, в основном, складских помещений. В торговой и офисной недвижимости начался рост вакансии и частичное замещение уходящих арендаторов отечественными.
- Замещение уходящих арендаторов российскими компаниями, либо выкуп российских подразделений и ребрендинг.
- Формат и структура договоров практически не изменились. Как уже показал опыт 2020-2021 годов, глобальные потрясения не сильно влияют на содержание договоров, так как основные правовые механизмы уже устоялись.
Судьба неплательщиков
Важнейшим вопросом в рамках аренды торговых помещений стала приостановка деятельности крупными арендаторами, чья арендная плата рассчитывалась как процент от оборота. Практика показала, что во многих случаях штрафы за приостановку деятельности, которые были предусмотрены договорами, не позволяли покрыть снижение арендных платежей.
На практике сложились следующие подходы к решению этой проблемы:
Важнейшим вопросом в рамках аренды торговых помещений стала приостановка деятельности крупными арендаторами, чья арендная плата рассчитывалась как процент от оборота. Практика показала, что во многих случаях штрафы за приостановку деятельности, которые были предусмотрены договорами, не позволяли покрыть снижение арендных платежей.
На практике сложились следующие подходы к решению этой проблемы:
- Достижение компромиссов по платежам. Это наиболее эффективный метод, а наличие в договорах крупных штрафов (если они были) позволяло быстрее прийти к взаимовыгодному решению. Как правило арендодатели были готовы предоставлять скидки (изначально на 3-6 месяцев).
- Обращения в суд. В течение второй половины 2022 года росло число судебных исков к крупным сетям, в то же время многие из них (как известный иск к компании adidas) были прекращены до начала разбирательства (что подтверждает тезис о том, что стороны склонны договариваться).
- Расторжение договоров. Стоит сказать, что массовые расторжения начались только к осени 2022 года, до этого многие сохраняли надежду на возобновление работы.
Что нового в законодательстве?
В соответствии с федеральным законом от 14.07.2022 N 332-ФЗ до 31 декабря 2022 года, если арендатор приостановил деятельность, арендодатель вправе пересчитать размер ежемесячной платы за период с момента, когда арендатор перестал использовать имущество, и потребовать от арендатора оплаты такой арендной платы.
Новый размер арендной платы рассчитывается исходя из размера среднемесячной арендной платы за предшествующий 2021 год. Если использование помещения началось в 2022 году, то в расчет берется период с 01.01.2022 по 24.02.2022
Применение указанных мер возможно при следующих условиях:
- арендатор является организацией торговли или общепита;
- арендатор является иностранным лицом, связанным с недружественным государством или находится под контролем иностранного лица, связанного с недружественным государством;
- размер арендной платы по договору полностью или частично поставлен в зависимость от результатов ведения бизнеса арендатора (плата с оборота);
- арендатор перестал использовать арендуемое имущество, из-за чего размер арендной платы существенно снизился (более, чем на 50%).
В случае, если арендатор в течение 10 рабочих дней с даты получения требования арендодателя: (i) не начал пользоваться помещением, либо (ii) не начал выплачивать арендную плату в указанном выше размере, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды.
Форс-мажор не предлагать
Как и в период пандемии – сами по себе санкционные ограничения и прекращение работы иностранных компаний не являются форс-мажором. Суды в очередной раз подтвердили, что каждый случай надо рассматривать отдельно и с точки зрения возможности исполнения конкретного обязательства по договору (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022 N 12АП-5646/2022 по делу № А12-18955/2021).
В Госдуме РФ рассматривался законопроект, который позволил бы признавать наличие санкций форс-мажором, однако Минэкономразвития не поддержало его и пока его рассмотрение отложено.
Из зала суда
Форс-мажор не предлагать
Как и в период пандемии – сами по себе санкционные ограничения и прекращение работы иностранных компаний не являются форс-мажором. Суды в очередной раз подтвердили, что каждый случай надо рассматривать отдельно и с точки зрения возможности исполнения конкретного обязательства по договору (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022 N 12АП-5646/2022 по делу № А12-18955/2021).
В Госдуме РФ рассматривался законопроект, который позволил бы признавать наличие санкций форс-мажором, однако Минэкономразвития не поддержало его и пока его рассмотрение отложено.
Из зала суда
- Нельзя обосновывать свои требования только тем, что контрагент связан с недружественным государством
Суд пояснил, что наличие корпоративных связей у компании с иностранными организациями, не может в безусловном порядке свидетельствовать о злоупотреблении правами со стороны последнего. Следовательно, ссылка заявителя на указ Президента Российской Федерации N 252 от 03.05.2022 является несостоятельной.
- Обеспечительные меры
В рамках рассмотрения арендных споров с арендаторами из недружественных государств суды активно удовлетворяли требования истов о наложении обеспечительных мер. В частности, суды ссылаются на сворачивание бизнеса иностранной компании-ответчика в РФ, что, по мнению суда, подтверждает наличие реальной угрозы затруднения или невозможности в будущем исполнить судебный акт. Однако суды, все-таки требует от заявителей обосновывать и аргументировать необходимость наложения обеспечительных мер в спорах с иностранными арендаторами.
Что следует предусмотреть в договоре?
Мы считаем, что при составлении договоров полезно учитывать следующее:
Что следует предусмотреть в договоре?
Мы считаем, что при составлении договоров полезно учитывать следующее:
- Всегда исключать статью 451 ГК РФ. Мы рекомендуем не надеяться на волю случая и судебное усмотрение.
- Для арендодателя - учитывать риски того, что арендатор может быть неспособен исполнять платежи (в том числе по техническим причинам), предусматривать обеспечение (в виде банковских гарантий) и увеличивать размеры обеспечительных платежей.
- Для арендатора – ограничивать лимиты ответственности и предусматривать сценарий выхода из договора в крайних обстоятельствах (очевидно, что к арендатору будут применены штрафы, но лучше определить их заранее, чем спорить об их размере в ситуации, когда у арендатора нет выбора).
- Форс-мажор – рекомендуем использовать стандартные формулировки и не пытаться описать все возможные эффекты международных санкций. Как показала «ковидная» практика – описать все потенциальные случаи форс-мажора невозможно, а при попытке застраховаться от каких-то конкретных рисков у противоположной стороны возникают аналогичные требования и спор переходит в коммерческую плоскость.
- Если одна из сторон договора является международной компанией и стороны включают в текст «санкционную оговорку» (то есть предусматривают возможность одной стороны прекратить исполнение договора, если в отношении другой стороны или в отношении исполняемых обязательств вводятся санкционные ограничения), необходимо предусматривать весь цикл действий – от приостановления исполнения договора до его прекращения и условий компенсации или легальных способов преодоления вводимых ограничений.
- Если часть арендной платы рассчитывается как плата с оборота, рекомендуем заранее предусмотреть альтернативный механизм расчёта, который начинает применяться автоматически, в случае если основной механизм неприменим (например, приостановлена деятельность и т.д.).
