Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma Legal, о взаимоотношениях арендаторов и арендодателей, и ситуации с «Читай-Город»

242

В связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции весной 2020 года власти начали вводить ограничительные меры, которые в значительной мере повлияли на арендные правоотношения между собственниками недвижимости и арендаторами, особенно в сфере торговой недвижимости, где ограничения и запреты были наиболее строгими.

Введенные ограничения вызвали тяжелейший кризис и в попытке скомпенсировать падение, в том числе в торговой отрасли, правительством была разработана система льгот для арендаторов недвижимости, которые осуществляют деятельность в отраслях экономии, наиболее пострадавших от пандемии.

В числе льгот было предоставлено право освобождения от арендной платы для субъектов МСП, возможность отсрочки уплаты арендной платы (с последующей выплатой равными платежами с января 2021 года) и право на расторжение договора (для МСП). При этом в процессе разработки указанных мер правительством предполагалась возможность предоставления права на выход из договора для всех категорий арендаторов, не только МСП, что вызвало обоснованные возражения профессиональных игроков отрасли со стороны арендодателей. В мае 2020 Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) даже обращалась с открытым письмом к Правительству РФ и многие замечания арендодателей были учтены в финальном тексте новой редакции закона №98-ФЗ.

В конечном итоге перечень льгот и прав арендаторов на уменьшение арендных платежей был сокращён и сформулирован достаточно чётко, а в судебной практике (очень оперативно) был сформирован подход, который требует не только формального соответствия установленным критериям, но и фактического ущерба, который арендатор понёс в результате пандемии и введённых ограничений.

Основным критерием получения льгот является принадлежность арендатора к отрасли экономики, наиболее пострадавшей от пандемии, при этом в первую очередь имеет значение основной вид деятельности по ОКВЭД. В публичном доступе есть информация о том, что одна из компаний группы Читай-Город, ООО «Глобус-Пресс ХХI», проиграла недавно в первой инстанции спор с арендодателем о предоставлении льгот по арендной плате. Мы не погружались в детали этого процесса, но согласно данным ЕГРЮЛ основной деятельностью ООО «Глобус-Пресс ХХI» является «Торговля розничная книгами в специализированных магазинах» (код 47.61), которая прямо не указана в действующем перечне пострадавших отраслей. В перечне присутствует общий код 47.6 «Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах», который, по логике ОКВЭД, включает в себя и деятельность ООО «Глобус-Пресс ХХI», но на практике суды склонны к более узкому и формальному толкованию норм о льготах.

Полагаем, что одной из основных задач арендатора в предстоящей апелляции будет убедить суд в том, что деятельность ООО «Глобус-Пресс ХХI» напрямую относится к отрасли экономики, пострадавшей от карантина, что позволяет ему претендовать на льготы. Также необходимо будет обосновать фактический ущерб от пандемии доказать, что именно пандемия и введённые запреты повлияли на деятельность арендатора и он не имел возможно скомпенсировать понесённый ущерб альтернативными способами (например, он-лайн торговлей). Кстати, период, за который арендатор может требовать предоставления льгот и снижения арендных платежей, уже закончился, он был установлен с 05 марта по 01 октября 2020 года. Скорее всего в деле ООО «Глобус-Пресс ХХI» речь должна идти о пересчёте платежей за уже истекший 2020 год, а не о понуждении арендодателя заключить дополнительное соглашение о снижении текущей арендной ставки.

Конфликт интересов арендаторов и арендодателей понятен – арендатор теряет покупателей и выручку, но в то же время продолжает платить арендодателю арендную плату, что на взгляд арендатора несправедливо. На первый взгляд это действительно так и даже законодатель поначалу однозначно встал на сторону арендаторов, но не всё так просто. В подавляющем большинстве случаев арендодатель закредитован и несёт большой объём обязательств перед банками по поддержанию оборота арендных платежей, баланса компании и стоимости актива в целом.

Массовое предоставление льгот арендаторам в текущей ситуации очевидно привело бы к кризису арендодателей, то есть владельцев крупной торговой недвижимости, что, в свою очередь, привело бы к дефолтам по кредитам на огромные суммы и кризису уже в банковской системе и экономике всей страны.

Не делая утверждений о правильности или неправильности решения суда по делу Читай-Города, хочется ещё раз обратить внимание на то, что в текущей кризисной ситуации у арендаторов и арендодателей есть достаточно большой арсенал прав и механизмов для того, чтобы находить сбалансированные решения либо добиваться таких решений в судебном порядке. При этом все основы этого механизма уже были в нашем законодательстве задолго до пандемии и введённые льготные меры служат, скорее, ориентиром для предпринимателей и судов. В любом случае, льготы должны применяться не конвейерно, а индивидуально и с учётом особенностей конкретного дела.
 
 

2021-07-28 15:09:52



подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм