Более 7000 памятников архитектуры по всей России заброшены. У государства не хватает ресурсов для сохранения архитектурного наследия, однако у бизнеса также нет достаточной мотивации для его спасения. Пока решение не найдено каждый год страна лишается культурного и исторического наследия, которые разрушаются под действием времени. Почему так происходит и как решить сложившуюся ситуацию? Об этом в своей авторской колонке рассказывает Влад Сурков, партер юридической фирмы Platforma Legal.
В свое время первыми программу «льготного» восстановления исторических зданий начали в Томске – программа «Дом за рубль». Проект посчитали удачным. Аналогичные программы реализуются во всем мире: Дом за 1 евро в Италии, за 1 фунт в Великобритании, за 0 йен в Японии и т.д. Однако действительно популярной такая программа стала, пожалуй, только в Италии.
В 2012 году в целях повышения эффективности управления объектами культурного наследия, находящимися в неудовлетворительном состоянии, а также создания условий для привлечения инвестиций для их восстановления Правительством Москвы было вынесено Постановление от 24.01.2012 N 12-ПП, которое утвердило программу «1 рубль за 1 квадратный метр». В соответствии с указанной программой победитель аукциона (торгов) получает объект культурного наследия в аренду на 49 лет при условии выполнения им работ по сохранению объекта культурного наследия, установленных охранным обязательством, в течение не более 7 лет с даты предоставления такого объекта. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию и/или акта приемки лицо-арендатор объекта вправе обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением об установлении годовой ставки арендной платы в размере 1 рубль за квадратный метр площади объекта в год до конца срока аренды. С начала действия программы до конца 2020 года в Москве таких объектов по программе было отреставрировано 24.
Программы «за 1 рубль» - это на сегодняшний день самый «льготный» вид доступа к историческому фонду, и он скрывает множество подводных камней. С какими сложностями сталкиваются инвесторы в историческую недвижимость и как сделать такие проекты более привлекательными для инвесторов?
Объекты, имеющие историческую ценность, – это ресурс, который можно не только превращать в музеи, но и активно включать в современную жизнь городов. Чтобы реставрация и редевелопмент исторических зданий обрели масштаб, необходимо усовершенствование законодательной базы и создание стимулов для привлечения более широкого круга инвесторов.
Круги бюрократии
Во-первых, само получение доступа к исторической недвижимости является непростым. Как правило такие объекты находятся в собственности местного или федерального правительства и получить их можно, лишь приняв участие в аукционе или тендере. Участие в конкурсных процедурах – это отдельная боль отечественных инвесторов. К компании-участнику, по усмотрению инициатора аукциона (торгов) могут быть предъявлены специфические требования, установленные конкурсной документацией, к которым, в частности, может относиться: наличие опыта реализации аналогичных или схожих проектов, участие в СРО, предоставление независимой гарантии, соответствие установленным финансовым показателям, отсутствие задолженностей по обязательным платежам в бюджет, отсутствие нарушения охранных обязательств в отношении иных объектов культурного наследия.
В случае, если компании или частному инвестору удается выиграть конкурс на восстановление проекта, то он получает его в аренду на жестких условиях. В договоре аренды прописываются обязательства арендатора, установленные Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 11.09.2015 N 966: в течение первых двух лет срока аренды он должен разработать и согласовать проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия, а затем выполнить реставрационные работы в течение семи лет с момента заключения договора. Нарушение условий договора ведет к его расторжению в одностороннем порядке.
Инвестор также ограничен в возможностях последующей экономически целесообразной эксплуатации объекта. Будущая функция здания не должна противоречить нынешнему целевому назначению объекта культурного наследия. Другими словами, приспособить бывший амбар под жилье не удастся, а под общепит – можно, однако использование объекта не должно противоречить виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен. Если объект числился как нежилое помещение, но оно таким и должно остаться и наоборот.
Отказаться от таких контрольных мер пока не представляется возможным. Печальный опыт попадания памятников исторического наследия в руки недобросовестных инвесторов-реставраторов заставил власти усложнить процедуры допуска до таких объектов. Восстанавливать недвижимость, имеющую историческую ценность, согласно нормам Международной хартии по консервации и реставрации памятников и достопримечательных мест (Венецианская хартия) - долго и дорого. Куда проще все снести и возвести «новодел» или вообще застроить участок по своему вкусу. Особенно это касается объектов, которые находятся в историческом центре городов и получить которые хотят в первую очередь из-за стоимости земли, на которой объект стоит.
Из недавних примеров – дело, возбужденное прокуратурой Санкт-Петербурга в части 1 статьи 243 УК РФ («Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия») в отношении компании, которая в ходе реставрационных работ нанесла ущерб части Александровских ворот Охтинских пороховых заводов.
Вдали от цивилизации
Сложный, сильно забюрократизированный процесс получения доступа к реставрации объектов культурного и исторического наследия – только одна из причин того, почему девелоперы так неохотно берутся за подобные проекты. Самая главная причина – это малая инвестиционная превлекательность таких объектов.
Безусловно, в Москве и Петербурге за право отреставрировать и получить в льготную аренду памятники архитектуры девелоперы выстраиваются в очередь. Близость к коммуникациям, инфраструктуре, бизнесу и туристическому потоку – все это есть в двух крупнейших городах страны. Не стоит забывать и о рыночной стоимости земли, на которой находятся такие объекты. В других крупных и средней величины городах эти факторы чуть меньше, но тоже работают.
Однако больше половины памятников архитектуры находятся за пределами городов: усадьбы, дома, фортификационные и хозяйственные постройки, монастыри и церкви. В отношении этих объектов возникает резонный вопрос – что с ними делать после реставрации?
Ограничения, связанные с возможным целевым использованием объектов, не позволяют преваратить их в прибыльный бизнес. Как туристический объект, как музей или гостиничный комплекс такие объекты не будут пользоваться спросом: отсутствие инфраструктуры, удаленность от основных экономических и туристических центров – негативные факторы для ведения такой деятельности. В итоге такими проектами занимаются фонды, которые ратуют за восстановление памятников, бизнесмены, которые хотят реализовать «социальный проект». Но таких единицы. Как решить такие проблемы?
Переезд, стимулирование, приватизация
Решить проблемы бесхозного исторического наследия можно только на уровне федерального правительства, изменив ряд законов и подзаконных актов. Как показала практика, льготные условия аренды – недостаточный стимул для бизнеса, для включения в такие проекты.
Во-первых, если целью является сохранение объектов любой ценой, то правительству пора разработать и утвердить механизм передачи таких объектов в собственность инвестору. Есть позитивный пример в Италии: частное или юридическое лицо могут приобрести исторический памятник на льготных условиях и он может перейти к ним в собственность, однако государство оставляет за собой право на контроль за сохранением наследия. Даже получив такое имущество в собственность, владелец принимает на себя охранное обязательство, согласно которому он не в праве его перестраивать, перекрашивать, менять планировку. Он, при этом, может вести там бизнес или использовать его как свое жилье.
Многие бизнесмены и состоятельные люди рады были бы обрести статусное загородное жилье, если бы были уверены, что оно останется в собственности у них и их родственников. Сохранение и восстановление архитектуры только еще больше подчеркнули бы их статус. Это также решает вопрос с инвестиционной привлекательностью. Если земля сейчас стоит дешево, инфраструктуры нет, это не значит, что ситуация не изменится в будущем, тем более если срок ожидания не ограничен.
Второй способ, более радикальный, можно позаимствовать из советского опыта. Отдельные памятники архитектуры, которым грозила гибель и приспособить под современные нужды которые не представлялось возможным, перевозили. Так удалось сохранить, например, многие памятники деревянного зодчества. Такие объекты можно было бы транспортировать к ближайшему региональному центру. Там здание может встать на баланс и стать частью музейного комплекса или все-таки получить шанс на вторую жизнь и реставрацию, поскольку теперь у него будет доступ к коммуникациям и инфраструктуре.
Третий способ позволяет решить проблему косвенно. Это касается не только восстановления памятников архитектуры, а развития регионов в целом. Если жизнь будет возвращаться в села, если будут строиться производства, если остановится постоянный отток населения, то шанс на восстановление получат и памятники – в регионах появятся те, для кого их восстанавливать. Но это проблема другого порядка, пока надо разобираться с тем, что есть.
В свое время первыми программу «льготного» восстановления исторических зданий начали в Томске – программа «Дом за рубль». Проект посчитали удачным. Аналогичные программы реализуются во всем мире: Дом за 1 евро в Италии, за 1 фунт в Великобритании, за 0 йен в Японии и т.д. Однако действительно популярной такая программа стала, пожалуй, только в Италии.
В 2012 году в целях повышения эффективности управления объектами культурного наследия, находящимися в неудовлетворительном состоянии, а также создания условий для привлечения инвестиций для их восстановления Правительством Москвы было вынесено Постановление от 24.01.2012 N 12-ПП, которое утвердило программу «1 рубль за 1 квадратный метр». В соответствии с указанной программой победитель аукциона (торгов) получает объект культурного наследия в аренду на 49 лет при условии выполнения им работ по сохранению объекта культурного наследия, установленных охранным обязательством, в течение не более 7 лет с даты предоставления такого объекта. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию и/или акта приемки лицо-арендатор объекта вправе обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением об установлении годовой ставки арендной платы в размере 1 рубль за квадратный метр площади объекта в год до конца срока аренды. С начала действия программы до конца 2020 года в Москве таких объектов по программе было отреставрировано 24.
Программы «за 1 рубль» - это на сегодняшний день самый «льготный» вид доступа к историческому фонду, и он скрывает множество подводных камней. С какими сложностями сталкиваются инвесторы в историческую недвижимость и как сделать такие проекты более привлекательными для инвесторов?
Объекты, имеющие историческую ценность, – это ресурс, который можно не только превращать в музеи, но и активно включать в современную жизнь городов. Чтобы реставрация и редевелопмент исторических зданий обрели масштаб, необходимо усовершенствование законодательной базы и создание стимулов для привлечения более широкого круга инвесторов.
Круги бюрократии
Во-первых, само получение доступа к исторической недвижимости является непростым. Как правило такие объекты находятся в собственности местного или федерального правительства и получить их можно, лишь приняв участие в аукционе или тендере. Участие в конкурсных процедурах – это отдельная боль отечественных инвесторов. К компании-участнику, по усмотрению инициатора аукциона (торгов) могут быть предъявлены специфические требования, установленные конкурсной документацией, к которым, в частности, может относиться: наличие опыта реализации аналогичных или схожих проектов, участие в СРО, предоставление независимой гарантии, соответствие установленным финансовым показателям, отсутствие задолженностей по обязательным платежам в бюджет, отсутствие нарушения охранных обязательств в отношении иных объектов культурного наследия.
В случае, если компании или частному инвестору удается выиграть конкурс на восстановление проекта, то он получает его в аренду на жестких условиях. В договоре аренды прописываются обязательства арендатора, установленные Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 11.09.2015 N 966: в течение первых двух лет срока аренды он должен разработать и согласовать проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия, а затем выполнить реставрационные работы в течение семи лет с момента заключения договора. Нарушение условий договора ведет к его расторжению в одностороннем порядке.
Инвестор также ограничен в возможностях последующей экономически целесообразной эксплуатации объекта. Будущая функция здания не должна противоречить нынешнему целевому назначению объекта культурного наследия. Другими словами, приспособить бывший амбар под жилье не удастся, а под общепит – можно, однако использование объекта не должно противоречить виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен. Если объект числился как нежилое помещение, но оно таким и должно остаться и наоборот.
Отказаться от таких контрольных мер пока не представляется возможным. Печальный опыт попадания памятников исторического наследия в руки недобросовестных инвесторов-реставраторов заставил власти усложнить процедуры допуска до таких объектов. Восстанавливать недвижимость, имеющую историческую ценность, согласно нормам Международной хартии по консервации и реставрации памятников и достопримечательных мест (Венецианская хартия) - долго и дорого. Куда проще все снести и возвести «новодел» или вообще застроить участок по своему вкусу. Особенно это касается объектов, которые находятся в историческом центре городов и получить которые хотят в первую очередь из-за стоимости земли, на которой объект стоит.
Из недавних примеров – дело, возбужденное прокуратурой Санкт-Петербурга в части 1 статьи 243 УК РФ («Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия») в отношении компании, которая в ходе реставрационных работ нанесла ущерб части Александровских ворот Охтинских пороховых заводов.
Вдали от цивилизации
Сложный, сильно забюрократизированный процесс получения доступа к реставрации объектов культурного и исторического наследия – только одна из причин того, почему девелоперы так неохотно берутся за подобные проекты. Самая главная причина – это малая инвестиционная превлекательность таких объектов.
Безусловно, в Москве и Петербурге за право отреставрировать и получить в льготную аренду памятники архитектуры девелоперы выстраиваются в очередь. Близость к коммуникациям, инфраструктуре, бизнесу и туристическому потоку – все это есть в двух крупнейших городах страны. Не стоит забывать и о рыночной стоимости земли, на которой находятся такие объекты. В других крупных и средней величины городах эти факторы чуть меньше, но тоже работают.
Однако больше половины памятников архитектуры находятся за пределами городов: усадьбы, дома, фортификационные и хозяйственные постройки, монастыри и церкви. В отношении этих объектов возникает резонный вопрос – что с ними делать после реставрации?
Ограничения, связанные с возможным целевым использованием объектов, не позволяют преваратить их в прибыльный бизнес. Как туристический объект, как музей или гостиничный комплекс такие объекты не будут пользоваться спросом: отсутствие инфраструктуры, удаленность от основных экономических и туристических центров – негативные факторы для ведения такой деятельности. В итоге такими проектами занимаются фонды, которые ратуют за восстановление памятников, бизнесмены, которые хотят реализовать «социальный проект». Но таких единицы. Как решить такие проблемы?
Переезд, стимулирование, приватизация
Решить проблемы бесхозного исторического наследия можно только на уровне федерального правительства, изменив ряд законов и подзаконных актов. Как показала практика, льготные условия аренды – недостаточный стимул для бизнеса, для включения в такие проекты.
Во-первых, если целью является сохранение объектов любой ценой, то правительству пора разработать и утвердить механизм передачи таких объектов в собственность инвестору. Есть позитивный пример в Италии: частное или юридическое лицо могут приобрести исторический памятник на льготных условиях и он может перейти к ним в собственность, однако государство оставляет за собой право на контроль за сохранением наследия. Даже получив такое имущество в собственность, владелец принимает на себя охранное обязательство, согласно которому он не в праве его перестраивать, перекрашивать, менять планировку. Он, при этом, может вести там бизнес или использовать его как свое жилье.
Многие бизнесмены и состоятельные люди рады были бы обрести статусное загородное жилье, если бы были уверены, что оно останется в собственности у них и их родственников. Сохранение и восстановление архитектуры только еще больше подчеркнули бы их статус. Это также решает вопрос с инвестиционной привлекательностью. Если земля сейчас стоит дешево, инфраструктуры нет, это не значит, что ситуация не изменится в будущем, тем более если срок ожидания не ограничен.
Второй способ, более радикальный, можно позаимствовать из советского опыта. Отдельные памятники архитектуры, которым грозила гибель и приспособить под современные нужды которые не представлялось возможным, перевозили. Так удалось сохранить, например, многие памятники деревянного зодчества. Такие объекты можно было бы транспортировать к ближайшему региональному центру. Там здание может встать на баланс и стать частью музейного комплекса или все-таки получить шанс на вторую жизнь и реставрацию, поскольку теперь у него будет доступ к коммуникациям и инфраструктуре.
Третий способ позволяет решить проблему косвенно. Это касается не только восстановления памятников архитектуры, а развития регионов в целом. Если жизнь будет возвращаться в села, если будут строиться производства, если остановится постоянный отток населения, то шанс на восстановление получат и памятники – в регионах появятся те, для кого их восстанавливать. Но это проблема другого порядка, пока надо разобираться с тем, что есть.
2021-09-22 15:01:27
