Мария Уварова, Arrow Capital: «Почему будущее офисов — за build-to-suit»

560

В последние годы назначение офиса сильно эволюционировало. Этот процесс ускорился в период пандемии, когда крупные компании начали оказываться от части площадей и искать новые оптимальные решения, выбирая гибридные форматы работы, заточенные под конкретные задачи. О том, как в офисах работает формат build-to-suit и какие еще есть варианты в своей авторской колонке рассказывает коммерческий директор Arrow Capital Мария Уварова.

Каким должен быть хороший офис?

Первое, что приходит в голову, офис должен быть просторным, светлым и удобным. Да, это так, но главное — он должен отражать корпоративную культуру конкретной компании. Основу последней закладывают собственники и создатели бизнеса, и со временем она развивается и транслируется сотрудниками. Дизайн офиса призван передавать дух компании, ее ценности и особенности, и это не менее важно, чем эффективность и эргономичность пространства.

Соотношение личных, переговорных и общественных пространств, их функциональное назначение и дизайн — это дополнительная возможность показать и поддержать культуру организации. Кроме того, офис транслирует преимущества бренда работодателя, и здесь важна каждая деталь. Поэтому при проектировании офиса важно учитывать, для какой компании он делается, каковы ее культура и стратегия. Попытки скопировать известные офисы вроде Google могут закончиться плачевно: далеко не всем подходят игровые комнаты или яркие цвета.

Варианты аренды

Сегодня существуют четыре способа аренды офиса: shell&core, аренда готового офиса, гибкие форматы и build-to-suit. Рассмотрим преимущества и недостатки каждого.
  1. Shell&core — голые стены, необходим капитальный ремонт. Преимущество данной схемы в том, что вы можете сделать офис «под себя», опираясь на собственное видение и свои приоритеты. Но для этого придется вложить большие материальные средства и задействовать множество человеческих ресурсов, что далеко не всем под силу. Учитывайте и сложности с логистикой строительных материалов в связи с санкциями, и связанное с этим их подорожание. Для того чтобы превратить shell&core в полноценный офис, нужно иметь хорошо развитый административно-хозяйственный отдел, руководителя с опытом реализации подобных проектов, который будет все контролировать, анализировать, какие ресурсы необходимо использовать, и т.д. Кроме того, вам придется активно вовлекать HR, у которого есть представление о том, как должен быть брендирован офис, чтобы люди (как внешние, так и внутренние команды) ощущали себя частью корпоративной культурой компании. При этом, вкладывая немалые средства и человеческие ресурсы в подготовку такого пространства, вам предстоит платить еще и за его аренду по рыночным ставкам, а на время проведения работ размещать сотрудников где-то еще. По факту, затраты оказываются несоизмеримыми с полученным результатом. Учитывайте и нестабильность текущей экономической ситуации: вы уверены, что офис, в который вложено столько сил, будет вам по-прежнему нужен спустя несколько лет или что собственник не захочет его продать?
  2. Аренда готового офиса с необходимостью проведения незначительного косметического ремонта. Это, пожалуй, самая распространенная сегодня схема, что неудивительно: она предполагает привлечение гораздо меньших ресурсов, и заехать в такой офис можно практически сразу, да еще и со своей привычной мебелью. Это не самый плохой вариант для компании, которая пока не может себе позволить полностью обслуживаемый офис с какими-то технологическими решениями и сервисом. Но пространство, оставшееся после предыдущего арендатора, трудно будет приспособить под нужды своей организации, под свою корпоративную культуру. Еще один немаловажный момент — отсутствие дополнительных услуг и сервисов. Вам придется задействовать дополнительные ресурсы, чтобы найти поставщиков необходимого оборудования. Учитывайте и то, что обслуживанием офиса придется заниматься самостоятельно.
  3. Коворкинг. Это один из наиболее перспективных форматов: вы просто выбираете уже готовую систему, которая максимально отвечает вашим потребностям, и не забиваете себе голову обслуживанием и решением прочих вопросов, связанных с управлением данным пространством. Не надо думать о ремонте, уборке, замене или поставке оборудования и т.д. — всем этим занимается оператор коворкинга. Для компании-арендатора это означает сокращение расходов. Данный формат актуален для компаний, которые находятся на стадии становления, хотят быть максимально открытыми и иметь возможность активно взаимодействовать с рынком. Для некоторых это также некая самопрезентация, и демонстрация мобильности и гибкости. Однако в какой-то момент компания может перерасти данный формат и задуматься о чем-то более подходящем для новых реалий и запросов.
  4. Сделки build-to-suit. B2S-партнер строит современный офис c учетом ваших пожеланий — за свой счет, а вы заранее подписываете долгосрочный договор аренды. Цена при этом сопоставима со стоимостью аренды гибкого офиса, только пространство сделано исключительно для вас: B2S-компания выбирает здание, которое подходит вам по всем параметрам (по цене, локации, этажности, особым корпоративным требованиям). Затем разрабатывается проектная документация, продумывается и согласовывается дизайн, делается ремонт. B2S-партнер также меблирует и декорирует помещение, включая в цену аренды мебель, клининг, интернет, охрану. Он же отвечает за эксплуатацию офиса в течение всего срока аренды. Вы платите только фиксированную ставку аренды. Основными преимуществами для вас как для долгосрочного клиента являются отсутствие инвестиций и капитальных затрат на старте, а также возможность получать все услуги в режиме «одного окна», не отвлекаясь на поиск сторонних исполнителей. Таким образом, модель build-to-suit объединяет в себе преимущества коворкинга и гибкого офиса — с одной стороны, вы платите только за аренду, а все вопросы по ремонту и обслуживанию берет на себя оператор, с другой — офис сделан с учетом ваших пожеланий.
Формат build-to-suit имеет целый ряд сильных сторон и является оптимальным для компаний, которые располагают определенными средствами на оборудование собственного офиса. Это комбинированный формат между удобным коворкингом с налаженной инфраструктурой и объемным с точки зрения человеческих и финансовых ресурсов shell & core. 

Ксения Сафиулина, руководитель департамента управления персоналом экосистемы недвижимости «Метр квадратный», которая недавно переехала в офис build-to-suit в БЦ «Фьюжн Парк», таким образом характеризует трансформацию своих потребностей в офисном пространстве: «Последние два с половиной года команда “Метра квадратного” работала в коворкингах, и это нас вполне устраивало — в момент основания было всего семь сотрудников, а потом началась пандемия (к этому моменту нас было около 200 человек), и мы перешли “на удаленку”.

Когда ситуация с ковидом стабилизировалась, нужно было решать, как дальше организовывать работу. К тому моменту компания сильно выросла (только в московский офис было устроено почти 400 человек) и, с одной стороны, возвращаться к офисному формату 5/2 желания не было, а с другой — очень хотелось иметь собственное пространство, где было бы не только приятно работать, но и встречаться с партнерами и клиентами.
 
Но найти офис, который отвечал бы всем пожеланиям, было достаточно сложно. Нам предлагали либо коворкинги, либо помещения с уже определенным количеством столов и переговорных комнат, которые нам не подходили.

Наконец мы остановились на формате офиса build-to-suit в бизнес-центре с центральной локацией, который максимально учитывал наши потребности».

2022-07-25 09:35:32



подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм