Дмитрий Цацкин, руководитель проектов отдела оценки Knight Frank St. Petersburg: «Что изменилось в оценке недвижимости в 2022 году»

490

Период трансформации рынка оказывает влияние на все сферы экономической жизни, не обходя стороной и деятельность по оценке стоимости объектов недвижимости. В обычной ситуации, лишенной потрясений, собственники могут спрогнозировать изменение цены объекта во времени, что важно тем компаниям, у которых недвижимость является основным активом, источником дохода или выступает в качестве залога в банке. Но в нестабильных условиях такая возможность исчезает, что может повлечь необходимость принятия вынужденных управленческих решений. Поэтому для собственников крайне важно своевременно узнавать об изменениях стоимости недвижимости вследствие внешних воздействий. В связи с чем у многих наших клиентов возникает вопрос, как проводится оценка объектов, когда быстро меняются внешние факторы. Вопрос закономерный и справедливый.


Факторы влияния

Начнем с того, что профессиональная оценка стоимости объекта в любое время основана на рациональном и взвешенном анализе поведения участников рынка.  

И сейчас основная задача оценщиков – не только определить конкретное значение стоимости, но и показать, как изменение тех или иных условий на нее влияет. Стоимость объекта складывается из ценности актива для рынка (измеряется сравнением с аналогичными сделками и предложениями – так называемый «сравнительный подход»), доходности, и оценки затрат, а именно сколько стоит создать такое же здание. Степень влияния того или иного подхода может зависеть от типа и характеристик объекта, состояния рынка, которые, в свою очередь, относятся к внутренним и внешним факторам, влияющим на оценку. К внутренним также относят назначение, площадь, состояние и конструктивные особенности объекта, а к внешним – спрос и предложение, конкурентное окружение и среда, в которой этот рынок функционирует, уровень доходности, риски, стоимость и условия финансирования. И изменение каждого из факторов может серьезно скорректировать результат. Приведу несколько примеров:
 
-В масштабах отдельно взятого торгового центра закрытие магазина крупного международного бренда, являвшегося якорным арендатором, может нарушить хорошо работающую концепцию, вследствие чего снизятся показатели посещаемости и доходности объекта.

-Ротация офисных арендаторов может поменять структуру денежных потоков бизнес-центров.

-Нарушение привычных логистических цепочек корректирует спрос на объекты индустриальной недвижимости, используемые в процессе товарооборота.
 
Подобные примеры можно привести в отношении любого сегмента рынка недвижимости, чтобы понимать, как трансформация условий влияет на показатели стоимости объектов.


Спокойствие, только спокойствие

Чем же оценщики могут ответить на обеспокоенность клиентов о стоимости их активов:
 
-Любой объект имеет стоимость. Даже если он перестал приносить доход в моменте, это не значит, что доходный поток не восстановится в будущем под воздействием внутренних или внешних факторов. Например, мы не раз наблюдали, как торговый центр, расположенный не в самом удачном месте, имел низкие показатели операционной деятельности. Но спустя какое-то время объект неожиданно «расцветал» под воздействием внутренних факторов (например, после смены ключевых арендаторов) или внешних (появление поблизости крупного жилого квартала). Таким образом, при оценке нельзя ориентироваться исключительно на текущие показатели работы объекта, особенно если они хуже типичных для рынка, – всегда нужно смотреть в комплексе, принимая во внимание совокупность внутренних и внешних факторов.
 
-Изменения ключевых параметров, влияющих на стоимость доходной недвижимости (таких как ставки аренды и капитализации, заполняемость), имеют место, но в целом рынок недвижимости инерционен и ему не присущи резкие колебания.

Если взглянуть на ретроспективные данные по ставкам капитализации, то мы увидим, что они колеблются в определенном «коридоре» и практически не выходят за его пределы даже в периоды глобальных кризисов. Заметные изменения диапазонов ставок происходят примерно раз в десять лет. Поэтому резкая корректировка ключевой ставки не приводит к изменению ставки капитализации и не влияет на стоимость объекта оценки. Для изменения ставки капитализации должно скорректироваться соотношение арендных доходов и капитальной стоимости здания, а это редко происходит единовременно.
 

 
-При проведении оценки, особенно когда речь идет о коммерческой недвижимости, в процессе расчета стоимости всегда учитываются риски, в том числе изменения экономической ситуации, внезапного снижения прибыли, стихийных бедствий и др. Уникальность сегодняшней ситуации в том, что многие угрозы, казавшиеся ранее чем-то маловероятным, начали реализовываться на наших глазах.


Анализ чувствительности

Определить, как повлияет на стоимость объекта изменение ключевых ценообразующих факторов, позволяет анализ чувствительности (sensitivity analysis). Некоторые пользователи отчетов об оценке, н-р, аудиторы, и раньше запрашивали анализ влияния ключевых параметров на результат. Но сейчас важность данного этапа возросла. Приведу пример: необходимо определить стоимость бизнес-центра, имеющего средневзвешенную арендную ставку на уровне 25 тыс. руб./кв. м в год. При среднегодовом уровне неполучения арендной платы в размере 2% (от неплатежей, скидок арендаторам, арендных каникул и т.д.) и операционных расходах в размере 20% от действительного валового дохода, чистый денежный поток составит 19,6 тыс. руб./кв. м в год (25000*(1-0,02)*(1-0,2)=19 600). При рыночной ставке капитализации в 10% стоимость такого объекта составит 196 тыс. руб./кв. м (19600/10%=196 000). И для оценщика, и для клиента важно понимать, как изменится цена, если в ближайшее время или в будущем поменяются эти вводные? Анализ чувствительности как раз позволяет ответить на этот вопрос. Можно оценить чувствительность к изменению каждого параметра в отдельности или по двум критериям одновременно. Задача оценщика понимать рынок, и как работает экономика данного актива. Например, увеличение процента недозагрузки объекта (неполучения платежей) на 10% снизит его стоимость на те же 10%, а если при этом ожидаемая рынком ставка капитализации увеличится на 0,5% или на 1%, то стоимость снизится на 14% или на 18% соответственно. Отмечу, что задача оценщика не напугать клиента, а показать ему, каких изменений стоимости следует ожидать, чтобы спланировать те или иные управленческие решения. А также показать диапазон возможных значений цены во избежание риска неточности результата.


Актуальность оценки

Не менее важен вопрос и срока актуальности оценки. По закону, регулирующему оценочную деятельность в России, результат оценки экспертизы может быть использован для совершения сделки в течение шести месяцев с даты выпуска отчета. В период нормальной экономической жизни, лишенной резких изменений рыночного климата, срок в шесть месяцев не предполагает каких-то кардинальных подвижек в рыночных условиях. В большинстве случаев оценка выполняется на текущий период, а дата отчета является близкой к дате оценки. Например, мы могли оценить объект на 15 февраля, выпустив заключение об оценке 20 февраля, со сроком действия до 20 августа. Но всем понятно, что за этот период в 2022 году в мире поменялось очень многое, и это не может не влиять на стоимость объекта. Формально отчет об оценке продолжает действовать, но он неспособен помочь в принятии важных решений. Если условия, для которых стоимость отражена в заключении, существенно поменялись (например, якорный арендатор покинул объект или неожиданно изменился спрос на определенный тип зданий), то и стоимость актива должна быть скорректирована. Отчасти именно поэтому в текущей ситуации мы рекомендуем клиентам регулярно пересматривать оценку объектов недвижимости, что позволит снизить риски принятия решений на основе неточной информации о стоимости зданий. При грамотном и рациональном подходе расходы на дополнительную оценку могут окупиться или позволят избежать еще больших финансовых потерь.

В истории национальной и мировой экономики бывали различные периоды и это далеко не первый переломный момент, с которым столкнулся рынок недвижимости и оценщики, в частности. Однако, опыт показывает, что кризис приводит к определенным изменениям, но рано или поздно он все же заканчивается. Неизменными при этом остаются такие факторы, как «прочность» квадратных метров и спрос на недвижимость.


 

2022-08-05 15:58:59



подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм