Складской сегмент коммерческой недвижимости продолжает развиваться и меняться в сторону новых форматов. Александра Селезнева, коммерческий директор компании «Ориентир», рассказала, какие склады будут востребованы до конца 2022 года.
Первое полугодие 2022 года показало, что несмотря на то, что многие западные компании, решившие покинуть российский рынок, рассматривают возможности отказа от аренды, вакансия в Московском регионе увеличилась незначительно. Во многом это происходит благодаря тому, что по состоянию на конец 2021 года наблюдался существенный дефицит складов. Так, согласно данным Knight Frank, по итогам I полугодия общая площадь свободных площадей составляет 2,6% по предложениям прямой аренды, а именно 531 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Помимо этого, в субаренду предлагается 272 тыс. кв. м, что в совокупности составляет 803 тыс. кв. м. Данные площади арендаторы могут использовать в том числе и под новый вид объектов - склады с производственными мощностями.
Тренд на импортозамещение начался еще в 2014 году после введения первых санкций. Сейчас этот вопрос стоит особенно остро. В связи с текущими планами по локализации производств, размещение производственных компаний в логистических парках может помочь решить вопрос вакансии на складском рынке. Однако, не стоит забывать, что большая часть производственных компаний имеют более высокие требования по инженерной инфраструктуре для размещения производств, чем для складов. Сюда также относятся и необходимые характеристики в назначении объекта, и его технологические решения.
Пищевые производства, так называемые фабрики-кухни, - стали распространяться все больше с развитием доставок готового питания, а также – для обеспечения нужд продуктовых ритейлеров в готовом питании на продажу. Подходящими площадками для них могут стать объекты небольшой площади - 5-10 тыс. кв. м. А среди основных характеристик можно выделить следующие:
-возможность оснащения объекта дополнительными мощностями по электричеству, а также - возможность обеспечения водоотведения и стоков в необходимых объемах и нужного качества;
-приточно-вытяжная вентиляция для организации повышенного воздухообмена, системы кондиционирования и очистки воздуха;
-специализированное холодильное оборудование, которое обеспечивает поддержание нужного температурного режима.
Одни из примеров автономного производственного объекта является мультитемпературный производственно-складской центр «Лента», построенный в индустриальном парке «Ориентир Санкт-Петербург ЮГ». Отдельным блоком в нем является заготовочная фабрика полуфабрикатов и кулинарных изделий, 6 отделов с различными температурными режимами, в том числе сухим, холодильным и морозильным.
Помимо технического оснащения склады нового формата будут отличаться от складов со стандартными техническими характеристиками и по коммерческим условиям. Дополнительно к арендной плате за объект необходимо компенсировать владельцу стоимость подведения и установки дополнительного оборудования, а также его адаптации к площадке, как в техническом, так и в документальном плане. Чаще всего такие инвестиции рассчитываются в виде отдельной дополнительной оплаты, а не рентализируются в ставку аренды. Это связано с тем, что большинство собственников помещений не рассматривают данные изменения к помещениям как улучшения, которые позволили бы получить больший доход от помещений в будущем.
Таким образом, новый формат объекта - одно из решений для рынка складской недвижимости. Он позволит не только снизить затраты, так как достаточно переформатировать уже построенный склад под собственные нужды, но и быстро расширить бизнес тех производственных компаний, которые уже обеспечивают задачи рынка по локализации.
Первое полугодие 2022 года показало, что несмотря на то, что многие западные компании, решившие покинуть российский рынок, рассматривают возможности отказа от аренды, вакансия в Московском регионе увеличилась незначительно. Во многом это происходит благодаря тому, что по состоянию на конец 2021 года наблюдался существенный дефицит складов. Так, согласно данным Knight Frank, по итогам I полугодия общая площадь свободных площадей составляет 2,6% по предложениям прямой аренды, а именно 531 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Помимо этого, в субаренду предлагается 272 тыс. кв. м, что в совокупности составляет 803 тыс. кв. м. Данные площади арендаторы могут использовать в том числе и под новый вид объектов - склады с производственными мощностями.
Тренд на импортозамещение начался еще в 2014 году после введения первых санкций. Сейчас этот вопрос стоит особенно остро. В связи с текущими планами по локализации производств, размещение производственных компаний в логистических парках может помочь решить вопрос вакансии на складском рынке. Однако, не стоит забывать, что большая часть производственных компаний имеют более высокие требования по инженерной инфраструктуре для размещения производств, чем для складов. Сюда также относятся и необходимые характеристики в назначении объекта, и его технологические решения.
Пищевые производства, так называемые фабрики-кухни, - стали распространяться все больше с развитием доставок готового питания, а также – для обеспечения нужд продуктовых ритейлеров в готовом питании на продажу. Подходящими площадками для них могут стать объекты небольшой площади - 5-10 тыс. кв. м. А среди основных характеристик можно выделить следующие:
-возможность оснащения объекта дополнительными мощностями по электричеству, а также - возможность обеспечения водоотведения и стоков в необходимых объемах и нужного качества;
-приточно-вытяжная вентиляция для организации повышенного воздухообмена, системы кондиционирования и очистки воздуха;
-специализированное холодильное оборудование, которое обеспечивает поддержание нужного температурного режима.
Одни из примеров автономного производственного объекта является мультитемпературный производственно-складской центр «Лента», построенный в индустриальном парке «Ориентир Санкт-Петербург ЮГ». Отдельным блоком в нем является заготовочная фабрика полуфабрикатов и кулинарных изделий, 6 отделов с различными температурными режимами, в том числе сухим, холодильным и морозильным.
Помимо технического оснащения склады нового формата будут отличаться от складов со стандартными техническими характеристиками и по коммерческим условиям. Дополнительно к арендной плате за объект необходимо компенсировать владельцу стоимость подведения и установки дополнительного оборудования, а также его адаптации к площадке, как в техническом, так и в документальном плане. Чаще всего такие инвестиции рассчитываются в виде отдельной дополнительной оплаты, а не рентализируются в ставку аренды. Это связано с тем, что большинство собственников помещений не рассматривают данные изменения к помещениям как улучшения, которые позволили бы получить больший доход от помещений в будущем.
Таким образом, новый формат объекта - одно из решений для рынка складской недвижимости. Он позволит не только снизить затраты, так как достаточно переформатировать уже построенный склад под собственные нужды, но и быстро расширить бизнес тех производственных компаний, которые уже обеспечивают задачи рынка по локализации.
2022-08-12 13:04:52
