Установление арендной платы в виде процента с оборота арендатора не является новинкой для арендных отношений. Обычно арендная ставка состоит из двух частей: постоянной части в виде ежемесячного фиксированного платежа и переменной. Переменная часть формируется в виде процента с оборота арендатора. Как раз переменная часть зачастую и составляет большую часть получаемой арендодателем арендной платы.
Однако «ковидный период», а также уход многих брендов из нашей страны в 2022 году показали, что при таких договорных условиях в указанных ситуациях прежде всего страдает арендодатель. Ведь арендатор не ведет торговлю в арендованном помещении, оно закрыто, поэтому переменная часть за месяц может и вовсе отсутствовать. Прошедший год показал, что девелоперы и УК не спешат расторгать, в том числе в суде, долгосрочные договоры аренды, особенно если речь идет о крупных арендаторах. Причина этому в том, что для арендодателя велик риск, что после такого расторжения уже нельзя будет вернуть арендатора.
Вместе с тем, мы повсеместно наблюдаем бум электронной торговли, поэтому многие бренды осуществляют и электронные продажи. В связи с чем вполне логичной и справедливой является новая тенденция привязки в арендных отношениях переменной части арендной платы к обороту арендатора не только по кассе и безналичным платежам, сделанным в арендованном помещении, но и к электронным продажам.
Что касается юридической стороны вопроса, то Гражданский кодекс РФ содержит способы обеспечения исполнения обязательств, которые могут быть применимы и к арендным отношениям. Например, в арендных отношениях повсеместно применяется обеспечительный платеж. Привязка арендной платы к проценту с оборота арендатора не указана прямо как возможный способ. Однако закон не содержит закрытого перечня способов, поэтому могут приняться и не поименованные способы. В данном случае процент с оборота является не только составной частью арендной платы, но и вместе с тем еще и обеспечивает исполнение арендатором ежемесячной обязанности по перечислению денежных средств за арендованное помещение арендодателю.
На практике трудности с установлением процента с оборота с электронной торговли вряд ли могут возникнуть, за исключением механизма проверки достоверности тех данных, которые арендатор предоставляет арендодателю для определения оборота электронных продаж. Но в принципе такая проблема свойственна и любым продажам по безналичной оплате.
Что касается установления размера процента с оборота с электронной торговли, то предпочтительным будет указать минимальный фиксированный процент в договоре аренды, чтобы в любом случае права арендодателя были защищены от полного отсутствия продаж у арендатора. Размер самого процента с оборота зависит от множества факторов, связанных с арендатором, поэтому тут не может быть единой для всех рекомендации.
Можно предположить, что с целью уменьшения арендных расходов в ближайшие годы можно будет наблюдать тенденцию расширения присутствия маркетплейсов на рынке и развитие электронной торговли, что будет способствовать уходу из крупных ТЦ. Уже сейчас мы видим, что, например, Озон, Вайлдберрис, в основном для аренды своих точек выбирают первые этажи многоквартирных домов или небольшие торговые точки, а не крупные ТЦ. К тому же формат маркетплейса позволяет арендовать помещения небольшой площади, что помогает экономить на расходах на аренду, наем и оплату труда персонала.
Однако «ковидный период», а также уход многих брендов из нашей страны в 2022 году показали, что при таких договорных условиях в указанных ситуациях прежде всего страдает арендодатель. Ведь арендатор не ведет торговлю в арендованном помещении, оно закрыто, поэтому переменная часть за месяц может и вовсе отсутствовать. Прошедший год показал, что девелоперы и УК не спешат расторгать, в том числе в суде, долгосрочные договоры аренды, особенно если речь идет о крупных арендаторах. Причина этому в том, что для арендодателя велик риск, что после такого расторжения уже нельзя будет вернуть арендатора.
Вместе с тем, мы повсеместно наблюдаем бум электронной торговли, поэтому многие бренды осуществляют и электронные продажи. В связи с чем вполне логичной и справедливой является новая тенденция привязки в арендных отношениях переменной части арендной платы к обороту арендатора не только по кассе и безналичным платежам, сделанным в арендованном помещении, но и к электронным продажам.
Что касается юридической стороны вопроса, то Гражданский кодекс РФ содержит способы обеспечения исполнения обязательств, которые могут быть применимы и к арендным отношениям. Например, в арендных отношениях повсеместно применяется обеспечительный платеж. Привязка арендной платы к проценту с оборота арендатора не указана прямо как возможный способ. Однако закон не содержит закрытого перечня способов, поэтому могут приняться и не поименованные способы. В данном случае процент с оборота является не только составной частью арендной платы, но и вместе с тем еще и обеспечивает исполнение арендатором ежемесячной обязанности по перечислению денежных средств за арендованное помещение арендодателю.
На практике трудности с установлением процента с оборота с электронной торговли вряд ли могут возникнуть, за исключением механизма проверки достоверности тех данных, которые арендатор предоставляет арендодателю для определения оборота электронных продаж. Но в принципе такая проблема свойственна и любым продажам по безналичной оплате.
Что касается установления размера процента с оборота с электронной торговли, то предпочтительным будет указать минимальный фиксированный процент в договоре аренды, чтобы в любом случае права арендодателя были защищены от полного отсутствия продаж у арендатора. Размер самого процента с оборота зависит от множества факторов, связанных с арендатором, поэтому тут не может быть единой для всех рекомендации.
Можно предположить, что с целью уменьшения арендных расходов в ближайшие годы можно будет наблюдать тенденцию расширения присутствия маркетплейсов на рынке и развитие электронной торговли, что будет способствовать уходу из крупных ТЦ. Уже сейчас мы видим, что, например, Озон, Вайлдберрис, в основном для аренды своих точек выбирают первые этажи многоквартирных домов или небольшие торговые точки, а не крупные ТЦ. К тому же формат маркетплейса позволяет арендовать помещения небольшой площади, что помогает экономить на расходах на аренду, наем и оплату труда персонала.
2023-01-30 11:33:09
