О том, какая ситуация сложилась сейчас на инвестиционном рынке, вопросах стрессовых активов и покупки для сохранения капитала, общем климате и ожиданиях от начинающегося года в своей авторской колонке рассказывает управляющий директор Praedium, президент ассоциации КОКОН Александр Ошурко.
2022 год показал уязвимость определенных инвестиций внутри РФ. Международный рынок акций более недоступен, российские эмитенты находятся в падении и предпосылок для роста пока не видно, гарантированных облигационных займов нет, криптовалюта провалилась, зарабатывать на валютном рынке в 2022 году не получается, рынок жилой недвижимости перегрет и начал свою коррекцию.
Средних и крупных инвесторов с длинным горизонтом планирования и целью консервативного извлечения дохода доступных инструментов почти не осталось. Один их этих инструментов – инвестиции в объекты коммерческой недвижимости: можно купить качественный стабилизированный проект, а можно выкупить у банка или иностранного инвестора и немного поработать над стабилизацией. Как показала практика, все равно качественные объекты с хорошей локацией генерируют положительный доход даже в сложные кризисные времена. Поэтому спрос есть и, скорее всего, продолжится в 2023 году.
Непрофильные инвесторы
Запретный плод всегда сладок, поэтому «состоятельные компании/инвесторы» всегда хотят воспользоваться рыночной ситуацией и прикупить то, что (по каким-то причинам) стало стоить сильно дешевле рынка. Но, в целом, это все же не автономный актив, любым объектом коммерческой недвижимости нужно постоянно профессионально заниматься – тогда он будет расти выше среднего рынка в хорошие времена и меньше (чем другие) падать в моменты рецессии. Например, всем известно, что в прошлом году группа инвесторов приобрела БЦ Дукат 2 на ул. Гашека у международной компании Sponda – объект неплохо расположен и (по слухам) цена сделки была более, чем хорошей: но по факту само здание требует внимания, так как такой формат БЦ уже давно устарел и требуется, по-хорошему, полная реновация.
К моменту сделки в объекте было довольно много вакантных помещений, поэтому сразу после сделки пришлось активно всем этим заниматься. Как-то непохоже на «легкую добычу», где «свесил ножки и получаешь дивиденды». Хотя в самом появлении таких инвесторов нет ничего необычного – во всем мире большие бизнесы инвестируют часть средств в консервативные активы. Просто раньше это были разные международные компании на нашем рынке, теперь пришло время – подросли региональные бизнесы. А за последние 15 лет сформировался пласт профессионалов в коммерческой недвижимости, которые могут вести такого рода проекты.
Катастрофы не случилось
Любой кризис – это разные сценарии: может сразу резко все упасть и потом восстанавливаться, а может (как сейчас) перейти в вялотекущую рецессию. В подобных ситуация раньше – мы всегда наблюдали резкое падение (так было в 2008-2009, в 2014-2015 и в 2020), поэтому ожидания, конечно, были получить нечто подобное – но как-то не случилось, что и отличает этот год от прошлых кризисов. Однако сложные времена давно уже не на пороге, а в «доме» и, в ближайшее время, маловероятно, что будет разворот в позитивный рост. Для нашей отрасли это наилучший сценарий, так как резкие телодвижения всегда приводят к большим потерям, но это одновременно не означает, что «худшее» уже позади, все еще в процессе. Очевидно, что бизнесы перешли на короткий период прогнозирования и это вносит свои коррективы в работу.
Субаренда
В целом, тренд на субаренду никуда не делся – арендодателям придется смириться с замещением качественных и платежеспособных международных компаний на российские «заменители». А тем, кто не готов пока отпускать старые контракты – все равно к этому предстоит прийти. Ведь в офисном сегменте «пустующие» площади не приносят вреда (в отличие от помещений в ТЦ, где сразу видно, что нет арендатора) – поэтому арендодатель не так чувствителен к этому. С одной стороны, в моменте ему невыгодно разрешать выход из контракта платежеспособному арендатору, с другой, все равно кем-то нужно замещать, поэтому наиболее продвинутые собственники зарабатывают на выходе международных клиентов, получая за расторжение до 12 месяцев арендной платы, что, в какой-то мере, компенсирует дополнительные риски и потери.
Однако сделки по субаренде не идут быстро, ведь пройти новому субарендатору KYC (комплайенс) в штаб-квартире международной компании (суб-арендодателя) стало существенно сложнее. Поэтому чаще всего мы видим другой выход из этой ситуации: либо действующий арендатор расторгается со штрафом и субарендатор садится на прямую аренду вместо субаренды, либо также заключается прямая аренда с субарендатором, но «старый» арендатор принимает на себя ответственность за нового (по платежам и иным обязательствам) до конца срока действия своего контракта. Маловероятно, что этот тренд станет сильнее в следующем году, те, кому нужно, уже находятся в этом процессе, и новых уходов международных компании в таком массовом режиме не ожидается.
Бизнес в дружественных странах
Пока «внешние» рынки для наших компаний делятся на две части – одна часть (Дубаи, Турция) представляет собой сформированный рынок, где вся работа идет по правилам, но там ограничено количество инструментов инвестирования и сложно завести большие средства. Вторая часть (Казахстан, Грузия, Узбекистан и пр.) находятся на начальной стадии формирования рынка коммерческой недвижимости и там, конечно, можно работать с инвесторскими деньгами, но при этом непонятны страновые риски и нет правил игры.
Хотя, вот в Ташкенте, например, бум строительства и жилой и коммерческой недвижимости, налицо дефицит качественных офисов с одновременным повышением спроса в связи с выходом на локальный рынок международных компаний (которые раньше управляли этим рынком из РФ) и российского крупного бизнеса.
Скидки на аренду
В офисном сегменте запрашиваемые ставки начали корректировку вниз (по тем проектам, где изначально были по верхней границе рынка) еще в 4 квартале прошлого года, а ставки закрытия снизились относительно 1-го полугодия на 10-15%.
Так что можно сказать, что рынок сознался в том, что дает скидки, но это скорее отражение реальной действительности, которая началась еще в начале года, так что никто не удивляется, все идет по плану.
В индустриальном сегменте ставки перестали расти, что тоже является показателем того, что рынок замедляется, хотя новая реальность уже наступила – ставки в 2022 примерно на 10-20% выше, чем были в начале 2021 года.
В отличие от офисных объектов, собственники складов по-максимуму применяют индексации в действующих договорах, и арендаторы вынуждены с этим соглашаться, ведь в рынке сроки экспонирования хороших складских помещений не превышает одного месяца, что понуждает арендаторов держаться за свои склады, найти в рынке дешевле чем снимают нереально. Скорее всего вялотекущая коррекция вверх продолжится и в 2023, так как пока спрос сильно превышает предложение.
Инфляция
К сожалению, высокая внутренняя инфляция это одна из наших страновых особенностей, учитывая, что есть еще и валютная инфляция, то можно сказать, что по ряду разнонаправленных факторов (длинный период стабильного низкого курса валюты, увеличение стоимости логистики, замещение ряда товаров, коррекция спроса и т.д.) влияние инфляции было не таким сильным, как могло быть.
Но, по факту, отсутствие альтернатив для инвестиций делает низкодоходную коммерческую недвижимость одним из точек приложения средств без оглядки на инфляцию, к тому же стоимость строительства новых проектов возросла, что в будущем делает доходность вновь созданных объектов коммерции еще ниже.
Хотя я бы назвал 2022 год годом метаний – инвесторы не понимают, что делать – то ли новостройки, то ли Дубаи, то ли стрит-ритейл – это свидетельствует о некоторых «панических» настроениях и инвестиционной нестабильности в голове у покупателей. Но, скорее всего, в 2023 все будет гораздо спокойнее и решения будут более взвешенными.
2022 год показал уязвимость определенных инвестиций внутри РФ. Международный рынок акций более недоступен, российские эмитенты находятся в падении и предпосылок для роста пока не видно, гарантированных облигационных займов нет, криптовалюта провалилась, зарабатывать на валютном рынке в 2022 году не получается, рынок жилой недвижимости перегрет и начал свою коррекцию.
Средних и крупных инвесторов с длинным горизонтом планирования и целью консервативного извлечения дохода доступных инструментов почти не осталось. Один их этих инструментов – инвестиции в объекты коммерческой недвижимости: можно купить качественный стабилизированный проект, а можно выкупить у банка или иностранного инвестора и немного поработать над стабилизацией. Как показала практика, все равно качественные объекты с хорошей локацией генерируют положительный доход даже в сложные кризисные времена. Поэтому спрос есть и, скорее всего, продолжится в 2023 году.
Непрофильные инвесторы
Запретный плод всегда сладок, поэтому «состоятельные компании/инвесторы» всегда хотят воспользоваться рыночной ситуацией и прикупить то, что (по каким-то причинам) стало стоить сильно дешевле рынка. Но, в целом, это все же не автономный актив, любым объектом коммерческой недвижимости нужно постоянно профессионально заниматься – тогда он будет расти выше среднего рынка в хорошие времена и меньше (чем другие) падать в моменты рецессии. Например, всем известно, что в прошлом году группа инвесторов приобрела БЦ Дукат 2 на ул. Гашека у международной компании Sponda – объект неплохо расположен и (по слухам) цена сделки была более, чем хорошей: но по факту само здание требует внимания, так как такой формат БЦ уже давно устарел и требуется, по-хорошему, полная реновация.
К моменту сделки в объекте было довольно много вакантных помещений, поэтому сразу после сделки пришлось активно всем этим заниматься. Как-то непохоже на «легкую добычу», где «свесил ножки и получаешь дивиденды». Хотя в самом появлении таких инвесторов нет ничего необычного – во всем мире большие бизнесы инвестируют часть средств в консервативные активы. Просто раньше это были разные международные компании на нашем рынке, теперь пришло время – подросли региональные бизнесы. А за последние 15 лет сформировался пласт профессионалов в коммерческой недвижимости, которые могут вести такого рода проекты.
Катастрофы не случилось
Любой кризис – это разные сценарии: может сразу резко все упасть и потом восстанавливаться, а может (как сейчас) перейти в вялотекущую рецессию. В подобных ситуация раньше – мы всегда наблюдали резкое падение (так было в 2008-2009, в 2014-2015 и в 2020), поэтому ожидания, конечно, были получить нечто подобное – но как-то не случилось, что и отличает этот год от прошлых кризисов. Однако сложные времена давно уже не на пороге, а в «доме» и, в ближайшее время, маловероятно, что будет разворот в позитивный рост. Для нашей отрасли это наилучший сценарий, так как резкие телодвижения всегда приводят к большим потерям, но это одновременно не означает, что «худшее» уже позади, все еще в процессе. Очевидно, что бизнесы перешли на короткий период прогнозирования и это вносит свои коррективы в работу.
Субаренда
В целом, тренд на субаренду никуда не делся – арендодателям придется смириться с замещением качественных и платежеспособных международных компаний на российские «заменители». А тем, кто не готов пока отпускать старые контракты – все равно к этому предстоит прийти. Ведь в офисном сегменте «пустующие» площади не приносят вреда (в отличие от помещений в ТЦ, где сразу видно, что нет арендатора) – поэтому арендодатель не так чувствителен к этому. С одной стороны, в моменте ему невыгодно разрешать выход из контракта платежеспособному арендатору, с другой, все равно кем-то нужно замещать, поэтому наиболее продвинутые собственники зарабатывают на выходе международных клиентов, получая за расторжение до 12 месяцев арендной платы, что, в какой-то мере, компенсирует дополнительные риски и потери.
Однако сделки по субаренде не идут быстро, ведь пройти новому субарендатору KYC (комплайенс) в штаб-квартире международной компании (суб-арендодателя) стало существенно сложнее. Поэтому чаще всего мы видим другой выход из этой ситуации: либо действующий арендатор расторгается со штрафом и субарендатор садится на прямую аренду вместо субаренды, либо также заключается прямая аренда с субарендатором, но «старый» арендатор принимает на себя ответственность за нового (по платежам и иным обязательствам) до конца срока действия своего контракта. Маловероятно, что этот тренд станет сильнее в следующем году, те, кому нужно, уже находятся в этом процессе, и новых уходов международных компании в таком массовом режиме не ожидается.
Бизнес в дружественных странах
Пока «внешние» рынки для наших компаний делятся на две части – одна часть (Дубаи, Турция) представляет собой сформированный рынок, где вся работа идет по правилам, но там ограничено количество инструментов инвестирования и сложно завести большие средства. Вторая часть (Казахстан, Грузия, Узбекистан и пр.) находятся на начальной стадии формирования рынка коммерческой недвижимости и там, конечно, можно работать с инвесторскими деньгами, но при этом непонятны страновые риски и нет правил игры.
Хотя, вот в Ташкенте, например, бум строительства и жилой и коммерческой недвижимости, налицо дефицит качественных офисов с одновременным повышением спроса в связи с выходом на локальный рынок международных компаний (которые раньше управляли этим рынком из РФ) и российского крупного бизнеса.
Скидки на аренду
В офисном сегменте запрашиваемые ставки начали корректировку вниз (по тем проектам, где изначально были по верхней границе рынка) еще в 4 квартале прошлого года, а ставки закрытия снизились относительно 1-го полугодия на 10-15%.
Так что можно сказать, что рынок сознался в том, что дает скидки, но это скорее отражение реальной действительности, которая началась еще в начале года, так что никто не удивляется, все идет по плану.
В индустриальном сегменте ставки перестали расти, что тоже является показателем того, что рынок замедляется, хотя новая реальность уже наступила – ставки в 2022 примерно на 10-20% выше, чем были в начале 2021 года.
В отличие от офисных объектов, собственники складов по-максимуму применяют индексации в действующих договорах, и арендаторы вынуждены с этим соглашаться, ведь в рынке сроки экспонирования хороших складских помещений не превышает одного месяца, что понуждает арендаторов держаться за свои склады, найти в рынке дешевле чем снимают нереально. Скорее всего вялотекущая коррекция вверх продолжится и в 2023, так как пока спрос сильно превышает предложение.
Инфляция
К сожалению, высокая внутренняя инфляция это одна из наших страновых особенностей, учитывая, что есть еще и валютная инфляция, то можно сказать, что по ряду разнонаправленных факторов (длинный период стабильного низкого курса валюты, увеличение стоимости логистики, замещение ряда товаров, коррекция спроса и т.д.) влияние инфляции было не таким сильным, как могло быть.
Но, по факту, отсутствие альтернатив для инвестиций делает низкодоходную коммерческую недвижимость одним из точек приложения средств без оглядки на инфляцию, к тому же стоимость строительства новых проектов возросла, что в будущем делает доходность вновь созданных объектов коммерции еще ниже.
Хотя я бы назвал 2022 год годом метаний – инвесторы не понимают, что делать – то ли новостройки, то ли Дубаи, то ли стрит-ритейл – это свидетельствует о некоторых «панических» настроениях и инвестиционной нестабильности в голове у покупателей. Но, скорее всего, в 2023 все будет гораздо спокойнее и решения будут более взвешенными.
2023-02-14 16:16:31
