Элеонора Богданова: «Сейчас самое время покупать, потому что таких низких ставок мы не помним с момента создания складского рынка в России»
Элеонора Богданова, директор по развитию бизнеса складского и индустриального направления Colliers International, об активности арендаторов, методах их привлечения сегодня и итогах года.
- Элеонора, сейчас рынок развернулся в сторону арендатора. Чем собственники готовы «заманивать» последнего, как вы оцениваете уровень конкуренции и какие методы наиболее эффективны?
- Это действительно так: уже ни для кого не секрет, что за последние полтора года рынок абсолютно точно развернулся в сторону арендатора. Арендатор сейчас король. Собственники и арендодатели стараются сделать все, чтобы не только получить нового арендатора, но и не упустить старого. Для этого они пытаются быть креативными и предлагать уже не стандартизированный продукт, который всегда потреблялся на российском рынке – когда девелопер мог построить абсолютно стандартное усредненное здание, нарезать его разными кусочками и сдавать арендатору. Фактически в том здании каких-либо особенных преобразований далее не происходило. На сегодняшний день девелоперы совсем иначе смотрят на суть подхода к требованиям арендатора: они становятся более гибкими, они готовы вносить более существенные изменения в здания, адаптировать их под конкретного клиента. Это и нарезка дополнительных блоков, и установка температурных камер, если это позволяется по техническим параметрам помещения. Также это установка специальных разгрузочных дополнительных рам. Некоторые девелоперы сейчас предлагают комплексный продукт - они сдают не только стандартное складское здание, то есть пустое помещение – пол, мезонин и офис. Сейчас фактически все предложения - это офисы с отделкой. Арендатору не надо тратить ни время, ни деньги, ни дополнительные усилия для того, чтобы доводить это помещение до состояния «fitout». Он получает уже готовый продукт, но это уже скорее стандартная практика. Сейчас, например, уже многие девелоперы предлагают в аренду блоки, оснащенные стеллажной системой. Чаще всего речь идет об объектах, где уже находились арендаторы. Договор закончился, они съехали, и если раньше девелопер старался всегда заставить предыдущего арендатора забрать с собой все свои улучшения, то сейчас он понимает, что для следующего арендатора, возможно, полностью оборудованный склад будет удобным решением, это можно «зашить» в ставку. В результате это может положительно повлиять на решение арендатора. Вот на такие ухищрения идут арендодатели сегодня.
- Какие арендаторы были наиболее активны на рынке в этом году?
- В 2016-м, как, собственно, традиционно в кризисные годы, на рынке самыми активными были представители ритейл-компаний. Это в основном фуд-ритейл - такие копании, как «О’кей», X5 Retail Group, Ашан делают серьезный рывок вне рынка. Помимо продуктового ритейла, мы можем заметить активность компании «Эльдорадо», которая сейчас активно разрастается в регионах. В Москве интернет-ритейл набирает новые площади. Например, компания WildBerries недавно расширилась на несколько десятков тысяч метров и имеет дальнейшие планы по развитию. Поэтому мы видим, что рынок не стоит на месте и основные крупные игроки наших торговых сегментов продолжают расширяться, приобретать и арендовать новые площади.
- В этом году многие компании именно приобретали склады, а не арендовали. Выгодное ли сейчас время для покупки складов? Почему? Какие компании могут себе позволить инвестиции в собственный склад?
- Абсолютно точно - сейчас самое время покупать, потому что таких низких ставок мы не помним с момента создания складского рынка в России. На сегодняшний день квадратный метр качественного складского помещения класса А с отдельной выделенной территорией, с земельным участком, с КПП, с забором - всей соответствующей инфраструктурой для отдельного обслуживания здания - в рамках большого крупного качественного логопарка существенно отличается от того, что мы видели до кризиса. Если раньше квадратный метр продавался в районе 1 100-1400 дол. без НДС, то сейчас эти цифры достигают примерно 30 тыс. руб. за квадратный метр без НДС, и, естественно, речь идет о рублях. Очень многие, особенно это касается логистов или компаний, привязанных стоимостью своей аренды к последующим услугам своих клиентов, имели очень серьезные проблемы. Когда арендная плата резко скакнула и эта ситуация сразу же отразилась на их бизнесе, многим было в прямом смысле больно от этого скачка. Поэтому такие компании задумались о том, чтобы строить собственные объекты и уже настолько сильно не зависеть от дальнейших ситуаций с валютой. В результате всех этих процессов сегодня мы видим повышенный интерес к сделкам купли-продажи, ритейлеры продолжают покупать, и не только они, но и производители, дистрибьютеры. Сделки по продаже - сейчас вещь актуальная.
- Как в целом вы оцениваете прошедший год на рынке складской недвижимости? Был ли он успешным?
- Абсолютно точно - он не был неуспешным. На сегодняшний день уже только по Москве закрыто сделок порядка миллиона квадратных метров. Это показатель достойный, и он не меньше, чем в докризисные годы. Для нас очевидно, что рынок жив, что компании, арендаторы, покупатели не останавливают свою активность и экспансию, несмотря на то, что, естественно, ставки упали, а о долларах сейчас никто и не мечтает. Но тем не менее несмотря на то, что изменилась стоимость продукта, его потребление не прекратилось. Поэтому мы считаем, что этот год был успешным. Признаться, мы были готовы к меньшим показателям. Результаты уже на сегодняшний день действительно радуют.
Поделиться
