Константин Фомиченко: «Я думаю, что этап острой фазы роста стоимости строительства пройден»
О росте стоимости строительства складов, перспективах по ставке аренды внутри и за пределами МКАД, востребованных направлениях и роли консультанта рассказывает Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.
Какова сейчас динамика себестоимости строительства? Можно ли сказать, что она стабилизировалась после резкого роста с начала года? Стоит ли ожидать «отката» или себестоимость пусть не так резко, но все же продолжит расти в горизонте ближайших 2-3 месяцев? Сколько по вашим оценкам она составляет сейчас?
За первое полугодие 2021 года рост цен на стройматериалы и различные услуги в среднем находился в диапазоне 33-55%, при этом ключевая ставка ЦБ РФ увеличилась на 2,25 п.п. – именно эти факторы и привели к значительному росту себестоимости строительства складов.
Максимальное увеличение стоимости было зафиксирован на материалы металлопродукции (профлист, арматура, воздуховод и др.).
Ввиду пандемийных ограничений многие компании сократили темпы производства и попросту не были готовы к внезапному скачку спроса на материалы. В прошлом году объемы промышленности снизились, а ускоренное восстановление китайской экономики (относительно западной) привело к дисбалансу поставок. Также возникли проблемы логистики из-за недостатка портовых мощностей, задержек и роста транспортных расходов.
С начала 2020 года отмечался и рост стоимости трудовых ресурсов вследствие дефицита работников строительной индустрии (многие из-за пандемии вернулись в регионы и страны СНГ). Согласно Росстату, рост среднемесячной номинальной начисленной зарплаты в июне 2021 года составил 16% относительно аналогичного периода 2020 года.
Зафиксировано и удорожание основных работ – в среднем рост показателя к июню 2021 года составил 33% относительно IV квартала 2020 года.
Кроме того, в региональных проектах увеличение цен может достигать дополнительно +10-15%, так как местные поставщики фокусируются на наиболее крупных потребителях (преимущественно госзаказах), а разовым клиентам поставки порой задерживаются.
Я думаю, что этап острой фазы роста стоимости строительства пройден, и в дальнейшем данный показатель будет более умеренным (в рамках инфляции – увеличение на 5-10% в год). Однако ожидания отката до значений годовой давности напрасны. Да, мы наблюдаем снижение стоимости по отдельным категориям стройматериалов на 5-10% от достигнутой за полгода цены, но в остальном рост продолжается, что в целом удерживает цену нового уровня неизменной.
В России были введены вывозные пошлины на черные и цветные металлы, соответственно, скорее всего экспорт металлов сократится, что повлечет замедление темпов роста их стоимости на внутреннем рынке. Не исключено введение новых коэффициентов Госстроя, а также более рыночных механизмов определения расценок, что в целом повлияет на строительную отрасль и настроит часть подрядчиков в сторону госзаказа, тем самым увеличив дефицит ресурсов.
Готовы ли арендаторы платить более 5000 за квадратный метр трипл нет за МКАДом? Какие у них по вашим наблюдениям ожидания по ставке на склады внутри города?
Территория за МКАД сегментирована на кластеры. Так, в зоне до 5 км от МКАД арендаторы готовы платить 5 500-7 500 руб./кв. м/год triple net; в 5-15 км – 5 000-5 500 руб./кв. м/год triple net; а в 15-30 км – 4 800-5 000 руб./кв. м/год triple net.
Ставка на склады внутри города зависит от класса здания и этажа. Например, ставка на площади первого этажа класса А составит 9 000-12 000 руб./кв. м/год triple net.
Как вы оцениваете перспективы складов в 2-3 этажа? Мне кажется, что сегодня арендаторы относятся к этой идее с опаской, возможно, я ошибаюсь? Какая ставка была бы справедливой внутри города, чтобы арендатор «сел», а у арендодателя была хоть какая-то экономика?
В этом случае справедливой была бы ставка в 9 000-12 000 руб./кв. м/год triple net на площади первого этажа и 9 000-10 000 руб./кв. м/год triple net – второго.
Второй и третий этажи интересны в том случае, если есть возможность заезда по рампе грузовых или хотя бы малотоннажных машин для погрузки и разгрузки. Однако таких проектов крайне мало, а в объектах с лифтами скорость операций снижается, как и интерес арендаторов ко 2-3 этажам.
По прогнозам спрос в этом году станет рекордным. Хорошо. А что вы будете сдавать в следующем году?) Каковы прогнозы по спекулятивному строительству?
В следующем году мы продолжим заключать контракты по будущим объектам, так называемым BTS и BTR. Спекулятивное строительство на рынке сохранится, но в умеренных объемах.
Исторически консультанты получают комиссию от собственника склада, но сейчас у нас явно «жесткий рынок арендодателя». Готовы ли собственники по-прежнему платить за услуги? Готовы ли арендаторы взять оплату услуг консультанта на себя?
Наши услуги в сегменте по-прежнему крайне востребованы: собственники ценят не только непосредственный поиск клиента, но и многогранный пул услуг консультантов: от обоснования справедливых условий до качественной продажи актива. Тем не менее близятся времена, когда привлекать консультантов будут обе стороны – так уже работают на развитых рынках.
Традиционно самый высокий спрос и самое активное строительство у нас на юге Подмосковья. Если ориентироваться только на аналитику, то кажется, что домодедовский район уже состоит из складов процентов на 80. А реально, много ли еще там доступной для строительства складов земли? И каковы перспективы других направлений? ПИК, в частности, разрабатывает проекты в новой Москве, а будет ли там спрос с учетом более дорогой земли и с учетом нескольких крупных проектов на юге, которые будут введены примерно в те же сроки?
Действительно, свободной для строительства складов земли становится меньше и количество новых проектов значительно увеличивает нагрузку на дорожную сеть, создает серьезный дефицит персонала и поддерживает конкуренцию за сотрудников. Именно поэтому при реализации объектов важно обращать внимание на социальную составляющую проектов. Стоит оценить инфраструктурную насыщенность района: есть ли общежития, столовые, зоны отдыха и спорта, детские сады и школы, и конечно же, возможность добираться до склада на общественном транспорте.
В целом такая ситуация характера не только для юга, но и для других направлений – появление новых дорог и развязок притягивает складские проекты. Например, благодаря строительству ЦКАД вырос не только интерес девелоперов к земле рядом с магистралью, но и спрос на существующие проекты.
Какие направления сейчас в целом интересуют арендаторов, кроме юга и севера? Какие вы назвали бы наиболее перспективными?
Направления по приоритету можно ранжировать следующим образом: юг, север, запад и далее другие трассы. Кстати, у востока хорошие перспективы ввиду строительства платного дублера М7 – «Москва-Казань».
Если говорить о складах, как об инвестиционном продукте, много ли сейчас привлекательных объектов на рынке на продажу?
На сегодняшний день таких проектов практически не осталось, инвесторы в основном рассматривают новые BTR сделки и готовы договариваться с девелоперами о покупке данных объектов сразу после подписания ПДА с арендатором.
Что сейчас можно назвать основной проблемой складского рынка?
По моему мнению, ключевой проблемой рынка может стать именно рост цен на строительство складских объектов.
Какова сейчас динамика себестоимости строительства? Можно ли сказать, что она стабилизировалась после резкого роста с начала года? Стоит ли ожидать «отката» или себестоимость пусть не так резко, но все же продолжит расти в горизонте ближайших 2-3 месяцев? Сколько по вашим оценкам она составляет сейчас?
За первое полугодие 2021 года рост цен на стройматериалы и различные услуги в среднем находился в диапазоне 33-55%, при этом ключевая ставка ЦБ РФ увеличилась на 2,25 п.п. – именно эти факторы и привели к значительному росту себестоимости строительства складов.
Максимальное увеличение стоимости было зафиксирован на материалы металлопродукции (профлист, арматура, воздуховод и др.).
Ввиду пандемийных ограничений многие компании сократили темпы производства и попросту не были готовы к внезапному скачку спроса на материалы. В прошлом году объемы промышленности снизились, а ускоренное восстановление китайской экономики (относительно западной) привело к дисбалансу поставок. Также возникли проблемы логистики из-за недостатка портовых мощностей, задержек и роста транспортных расходов.
С начала 2020 года отмечался и рост стоимости трудовых ресурсов вследствие дефицита работников строительной индустрии (многие из-за пандемии вернулись в регионы и страны СНГ). Согласно Росстату, рост среднемесячной номинальной начисленной зарплаты в июне 2021 года составил 16% относительно аналогичного периода 2020 года.
Зафиксировано и удорожание основных работ – в среднем рост показателя к июню 2021 года составил 33% относительно IV квартала 2020 года.
Кроме того, в региональных проектах увеличение цен может достигать дополнительно +10-15%, так как местные поставщики фокусируются на наиболее крупных потребителях (преимущественно госзаказах), а разовым клиентам поставки порой задерживаются.
Я думаю, что этап острой фазы роста стоимости строительства пройден, и в дальнейшем данный показатель будет более умеренным (в рамках инфляции – увеличение на 5-10% в год). Однако ожидания отката до значений годовой давности напрасны. Да, мы наблюдаем снижение стоимости по отдельным категориям стройматериалов на 5-10% от достигнутой за полгода цены, но в остальном рост продолжается, что в целом удерживает цену нового уровня неизменной.
В России были введены вывозные пошлины на черные и цветные металлы, соответственно, скорее всего экспорт металлов сократится, что повлечет замедление темпов роста их стоимости на внутреннем рынке. Не исключено введение новых коэффициентов Госстроя, а также более рыночных механизмов определения расценок, что в целом повлияет на строительную отрасль и настроит часть подрядчиков в сторону госзаказа, тем самым увеличив дефицит ресурсов.
Готовы ли арендаторы платить более 5000 за квадратный метр трипл нет за МКАДом? Какие у них по вашим наблюдениям ожидания по ставке на склады внутри города?
Территория за МКАД сегментирована на кластеры. Так, в зоне до 5 км от МКАД арендаторы готовы платить 5 500-7 500 руб./кв. м/год triple net; в 5-15 км – 5 000-5 500 руб./кв. м/год triple net; а в 15-30 км – 4 800-5 000 руб./кв. м/год triple net.
Ставка на склады внутри города зависит от класса здания и этажа. Например, ставка на площади первого этажа класса А составит 9 000-12 000 руб./кв. м/год triple net.
Как вы оцениваете перспективы складов в 2-3 этажа? Мне кажется, что сегодня арендаторы относятся к этой идее с опаской, возможно, я ошибаюсь? Какая ставка была бы справедливой внутри города, чтобы арендатор «сел», а у арендодателя была хоть какая-то экономика?
В этом случае справедливой была бы ставка в 9 000-12 000 руб./кв. м/год triple net на площади первого этажа и 9 000-10 000 руб./кв. м/год triple net – второго.
Второй и третий этажи интересны в том случае, если есть возможность заезда по рампе грузовых или хотя бы малотоннажных машин для погрузки и разгрузки. Однако таких проектов крайне мало, а в объектах с лифтами скорость операций снижается, как и интерес арендаторов ко 2-3 этажам.
По прогнозам спрос в этом году станет рекордным. Хорошо. А что вы будете сдавать в следующем году?) Каковы прогнозы по спекулятивному строительству?
В следующем году мы продолжим заключать контракты по будущим объектам, так называемым BTS и BTR. Спекулятивное строительство на рынке сохранится, но в умеренных объемах.
Исторически консультанты получают комиссию от собственника склада, но сейчас у нас явно «жесткий рынок арендодателя». Готовы ли собственники по-прежнему платить за услуги? Готовы ли арендаторы взять оплату услуг консультанта на себя?
Наши услуги в сегменте по-прежнему крайне востребованы: собственники ценят не только непосредственный поиск клиента, но и многогранный пул услуг консультантов: от обоснования справедливых условий до качественной продажи актива. Тем не менее близятся времена, когда привлекать консультантов будут обе стороны – так уже работают на развитых рынках.
Традиционно самый высокий спрос и самое активное строительство у нас на юге Подмосковья. Если ориентироваться только на аналитику, то кажется, что домодедовский район уже состоит из складов процентов на 80. А реально, много ли еще там доступной для строительства складов земли? И каковы перспективы других направлений? ПИК, в частности, разрабатывает проекты в новой Москве, а будет ли там спрос с учетом более дорогой земли и с учетом нескольких крупных проектов на юге, которые будут введены примерно в те же сроки?
Действительно, свободной для строительства складов земли становится меньше и количество новых проектов значительно увеличивает нагрузку на дорожную сеть, создает серьезный дефицит персонала и поддерживает конкуренцию за сотрудников. Именно поэтому при реализации объектов важно обращать внимание на социальную составляющую проектов. Стоит оценить инфраструктурную насыщенность района: есть ли общежития, столовые, зоны отдыха и спорта, детские сады и школы, и конечно же, возможность добираться до склада на общественном транспорте.
В целом такая ситуация характера не только для юга, но и для других направлений – появление новых дорог и развязок притягивает складские проекты. Например, благодаря строительству ЦКАД вырос не только интерес девелоперов к земле рядом с магистралью, но и спрос на существующие проекты.
Какие направления сейчас в целом интересуют арендаторов, кроме юга и севера? Какие вы назвали бы наиболее перспективными?
Направления по приоритету можно ранжировать следующим образом: юг, север, запад и далее другие трассы. Кстати, у востока хорошие перспективы ввиду строительства платного дублера М7 – «Москва-Казань».
Если говорить о складах, как об инвестиционном продукте, много ли сейчас привлекательных объектов на рынке на продажу?
На сегодняшний день таких проектов практически не осталось, инвесторы в основном рассматривают новые BTR сделки и готовы договариваться с девелоперами о покупке данных объектов сразу после подписания ПДА с арендатором.
Что сейчас можно назвать основной проблемой складского рынка?
По моему мнению, ключевой проблемой рынка может стать именно рост цен на строительство складских объектов.
Поделиться
