Павел Федоров: «Наша задача не просто вывести бренд Space 1 в Дубай. Мы выводим новый продукт на рынок, который имеет весьма смутное представление о формате flex»
Павел Федоров, управляющий директор международной сети Space 1, рассказывает о выходе бренда на международную арену, планах по экспансии в ОАЭ и особенностях этого рынка.
Как давно вы решили выйти на международный рынок?
Еще в момент запуска сети мы поставили себе цель сформировать продукт международного качества, и нам это удалось: часть нашего портфеля занимают крупные международные компании. О том, что мы накопили достаточную экспертизу для расширения географии присутствия, мы задумались еще года полтора назад. Но это был период активного роста сегмента flex в России, и мы приняли решение сконцентрировать ресурсы на московском рынке, что позволило нам занять существенную долю рынка, сформировать узнаваемость бренда и лояльную аудиторию клиентов. Теперь пришло время для международного развития.
Сколько заняла подготовка (консалтинговая, юридическая, логистическая)?
На самом деле все произошло достаточно быстро: в апреле мы провели серию встреч с целью анализа возможностей рынка, а уже в мае я переехал в Дубай и начал предметно общаться с девелоперами. Первая площадка была подписана через месяц.
Учитывая, что планы были задолго до 24 февраля, почему именно Дубай, а не Сидней, например?
Очевидно, что в текущей ситуации ОАЭ – одна из немногих юрисдикций, открытых для российского бизнеса. При этом Дубай – очень хороший рынок для тестирования разных продуктовых гипотез. Благодаря высокой концентрации компаний из разных стран и отраслей здесь за короткий срок можно проанализировать востребованность продукта в разных сегментах и выбрать свою нишу. С точки зрения текущей экономической ситуации в Дубае, условия благоприятны для выхода: с конца 2021 года рынок офисной недвижимости восстанавливается после пандемии. По данным JLL, в 1 квартале ставки аренды в качественных офисах класса А выросли на 9% относительно аналогичного периода 2021 года, в то время объем свободных площадей снизился с 19 до 17%. В Knight Frank подсчитали, что в 1 квартале 2022 года в Дубае резко вырос средний объем запрашиваемых площадей с 2 500 кв. футов (232 кв. м.) до 8 000 кв. футов (743 кв. м). При этом в Дубае фактически отсутствует предложение в сегменте сервисных офисов, что открывает возможности для быстрого развития.
С точки зрения инвестиций, чем отличается тот рынок от нашего? Окупаемость и ставки капитализации. Насколько рискованно туда выходить?
В силу того, что курс национальной валюты привязан к доллару, финансовая система более стабильная. В отличие от России в ОАЭ более низкие ставки по кредитам и, как следствие, ниже ставки капитализации и дольше сроки окупаемости проектов. С другой стороны, рынок офисной недвижимости сильно меньше и он более волатильный. Поэтому ОАЭ – это рынок для долгосрочного присутствия. Если пытаться играть в короткую, большой шанс не угадать с временем входа, попасть на просадку и не получить ожидаемый результат.
А насколько сложно выходить в Дубай с административной точки зрения?
Компания открывается за 1 день, почти все формальности можно пройти через интернет. Есть сложности с открытием счетов, но это решаемая задача.
Какие еще страны смотрите? По каким критериям идет отбор? Это: страны с комфортным входом или с развитым рынком?
Нам интересны страны с развитыми офисными рынками, достаточным объемом качественного предложения и благоприятными условиями входа. Например, помимо Дубая мы смотрели на Израиль. Но там сложился колоссальный дефицит офисных площадей: если сегодня компании нужно условно 5000 кв. м., то снять их она сможет не ранее 2025 года. Кроме того, сильная национальная валюта не способствует инвестиционной привлекательности. Анализировали Грузию и Армению, но там совсем маленькие и не сформированные рынки.
Почему для организации послали вас, а не нашли местного управляющего?
У нас стоит задача не просто вывести бренд Space 1 на рынок Дубая. Мы выводим новый продукт на рынок, который имеет весьма смутное представление о формате flex. В России мы прошли путь по выводу абсолютно нового для рынка продукта. Для того, чтобы повторить это на новом рынке нужно понимание всех тонкостей продукта и организации процессов, которые очевидно, будут корректироваться под местные реалии. Кажется, что без глубокого погружения в процесс, просто отправив презентацию новому менеджеру, реализовать это будет крайне сложно.
Раскройте планы по развитию сети за пределами РФ
В ближайшие 2 года в плане международного развития мы фокусируемся на рынке Дубая. Планируем нарастить портфель до сопоставимого с российским размера – т.е. до 30 000 – 40 000 кв. м.
Сколько сейчас в переговорах?
Сейчас мы уже предлагаем клиентам 4 площадки общей площадью около 20 000 кв. м. Еще 5 площадок общей площадью около 10 000 кв. м. находятся в переговорах.
Кто ваша целевая аудитория?
Мы не хотим стать российской компанией для российских компаний в ОАЭ. Поэтому в основном мы ориентируемся на спрос со стороны компаний, не связанных с Россией. Хотя, конечно, у нас есть запросы и мы работаем с компаниями, которые релоцируют бизнес в ОАЭ. Но все-таки основной спрос формируют международные компании. Мы фокусируемся на сегменте офисов от 300 до 3000 кв. м. из любых отраслей. Сейчас, например, работаем с компаниями из сфер IT, фармацевтики и авиации.
Чем в целом отличается бизнес здесь и там?
Рынок недвижимости в Дубае сегментирован, непрозрачен и хаотичен. Поэтому мы верим в востребованность сервисной модели, когда клиент получает полностью готовый продукт, не отвлекаясь на то, чтобы погрузиться в особенности функционирования рынка.
Как с вашим переездом организована работа сети в России?
У нас произошли изменения в организационной структуре: Михаил Бродников, который присоединился к нашей команде в конце 2021 года в должности директора по развитию, возглавил сеть в России.
Как давно вы решили выйти на международный рынок?
Еще в момент запуска сети мы поставили себе цель сформировать продукт международного качества, и нам это удалось: часть нашего портфеля занимают крупные международные компании. О том, что мы накопили достаточную экспертизу для расширения географии присутствия, мы задумались еще года полтора назад. Но это был период активного роста сегмента flex в России, и мы приняли решение сконцентрировать ресурсы на московском рынке, что позволило нам занять существенную долю рынка, сформировать узнаваемость бренда и лояльную аудиторию клиентов. Теперь пришло время для международного развития.
Сколько заняла подготовка (консалтинговая, юридическая, логистическая)?
На самом деле все произошло достаточно быстро: в апреле мы провели серию встреч с целью анализа возможностей рынка, а уже в мае я переехал в Дубай и начал предметно общаться с девелоперами. Первая площадка была подписана через месяц.
Учитывая, что планы были задолго до 24 февраля, почему именно Дубай, а не Сидней, например?
Очевидно, что в текущей ситуации ОАЭ – одна из немногих юрисдикций, открытых для российского бизнеса. При этом Дубай – очень хороший рынок для тестирования разных продуктовых гипотез. Благодаря высокой концентрации компаний из разных стран и отраслей здесь за короткий срок можно проанализировать востребованность продукта в разных сегментах и выбрать свою нишу. С точки зрения текущей экономической ситуации в Дубае, условия благоприятны для выхода: с конца 2021 года рынок офисной недвижимости восстанавливается после пандемии. По данным JLL, в 1 квартале ставки аренды в качественных офисах класса А выросли на 9% относительно аналогичного периода 2021 года, в то время объем свободных площадей снизился с 19 до 17%. В Knight Frank подсчитали, что в 1 квартале 2022 года в Дубае резко вырос средний объем запрашиваемых площадей с 2 500 кв. футов (232 кв. м.) до 8 000 кв. футов (743 кв. м). При этом в Дубае фактически отсутствует предложение в сегменте сервисных офисов, что открывает возможности для быстрого развития.
С точки зрения инвестиций, чем отличается тот рынок от нашего? Окупаемость и ставки капитализации. Насколько рискованно туда выходить?
В силу того, что курс национальной валюты привязан к доллару, финансовая система более стабильная. В отличие от России в ОАЭ более низкие ставки по кредитам и, как следствие, ниже ставки капитализации и дольше сроки окупаемости проектов. С другой стороны, рынок офисной недвижимости сильно меньше и он более волатильный. Поэтому ОАЭ – это рынок для долгосрочного присутствия. Если пытаться играть в короткую, большой шанс не угадать с временем входа, попасть на просадку и не получить ожидаемый результат.
А насколько сложно выходить в Дубай с административной точки зрения?
Компания открывается за 1 день, почти все формальности можно пройти через интернет. Есть сложности с открытием счетов, но это решаемая задача.
Какие еще страны смотрите? По каким критериям идет отбор? Это: страны с комфортным входом или с развитым рынком?
Нам интересны страны с развитыми офисными рынками, достаточным объемом качественного предложения и благоприятными условиями входа. Например, помимо Дубая мы смотрели на Израиль. Но там сложился колоссальный дефицит офисных площадей: если сегодня компании нужно условно 5000 кв. м., то снять их она сможет не ранее 2025 года. Кроме того, сильная национальная валюта не способствует инвестиционной привлекательности. Анализировали Грузию и Армению, но там совсем маленькие и не сформированные рынки.
Почему для организации послали вас, а не нашли местного управляющего?
У нас стоит задача не просто вывести бренд Space 1 на рынок Дубая. Мы выводим новый продукт на рынок, который имеет весьма смутное представление о формате flex. В России мы прошли путь по выводу абсолютно нового для рынка продукта. Для того, чтобы повторить это на новом рынке нужно понимание всех тонкостей продукта и организации процессов, которые очевидно, будут корректироваться под местные реалии. Кажется, что без глубокого погружения в процесс, просто отправив презентацию новому менеджеру, реализовать это будет крайне сложно.
Раскройте планы по развитию сети за пределами РФ
В ближайшие 2 года в плане международного развития мы фокусируемся на рынке Дубая. Планируем нарастить портфель до сопоставимого с российским размера – т.е. до 30 000 – 40 000 кв. м.
Сколько сейчас в переговорах?
Сейчас мы уже предлагаем клиентам 4 площадки общей площадью около 20 000 кв. м. Еще 5 площадок общей площадью около 10 000 кв. м. находятся в переговорах.
Кто ваша целевая аудитория?
Мы не хотим стать российской компанией для российских компаний в ОАЭ. Поэтому в основном мы ориентируемся на спрос со стороны компаний, не связанных с Россией. Хотя, конечно, у нас есть запросы и мы работаем с компаниями, которые релоцируют бизнес в ОАЭ. Но все-таки основной спрос формируют международные компании. Мы фокусируемся на сегменте офисов от 300 до 3000 кв. м. из любых отраслей. Сейчас, например, работаем с компаниями из сфер IT, фармацевтики и авиации.
Чем в целом отличается бизнес здесь и там?
Рынок недвижимости в Дубае сегментирован, непрозрачен и хаотичен. Поэтому мы верим в востребованность сервисной модели, когда клиент получает полностью готовый продукт, не отвлекаясь на то, чтобы погрузиться в особенности функционирования рынка.
Как с вашим переездом организована работа сети в России?
У нас произошли изменения в организационной структуре: Михаил Бродников, который присоединился к нашей команде в конце 2021 года в должности директора по развитию, возглавил сеть в России.
Поделиться
