Для экспертной оценки ситуации, сложившейся в секторе строительства и недвижимости, а также прогнозов развития рынка специалисты СевероЗападного регионального центра КПМГ обратились к представителям крупнейших строительных, девелоперских и инвестиционных компаний Петербурга и Ленобласти. На основании опросов топ-менеджеров этих организаций в период с декабря 2009 по апрель 2010 года было подготовлено комплексное исследование.
Некоторыми фактами и выводами о динамике и тенденциях развития рынка недвижимости, как их видят профессионалы, хотелось бы поделиться в этой статье.
Бизнес сузился, но ускорился
Во время первого опроса, проведенного КПМГ в начале прошлого года, участники исследования указывали на существенные проблемы в отрасли. Тогда около половины экспертов считали, что влияние кризиса будет чувствоваться еще в течение нескольких лет. Однако уже во время второго опроса в июне 2009-го представители большинства строительных и девелоперских компаний надеялись увидеть признаки улучшения экономических условий для ведения бизнеса уже в ближайшие 12 месяцев. А весной 2010 года почти половина респондентов заявила об уже произошедшем улучшении конъюнктуры и ожидании роста бизнеса – как своих компаний (61%), так и отрасли в целом (56%). При этом 48% из опрошенных признались, что все еще испытывают определенные трудности, а около 22% прогнозируют дальнейшее ухудшение экономических условий для развития строительного бизнеса.
Следует также отметить, что в этом году значительное большинство девелоперов и строителей (72%) ожидают увеличения выручки своих компаний и лишь 28% прогнозируют снижение. В настоящее время перед строителями и девелоперами стоят серьезные задачи: поиск финансирования для завершения начатых проектов, разработка стратегии дальнейшего развития и пр.
Несмотря на общее улучшение экономических условий (по сравнению с 2008–2009 годами), участники рынка стали менее оптимистично оценивать краткосрочную перспективу завершения начатых проектов. В начале 2009-го большинство анкетируемых ожидали, что смогут завершить не менее половины проектов, заявленных к реализации до начала экономического кризиса. Сейчас на это рассчитывают менее 20% участников исследования. Можно отметить достаточно четкую тенденцию к изменению стратегии компаний под влиянием кризиса в сторону сокращения издержек, реструктуризации бизнеса, сужения специализации, а также выхода на новые рынки. При опросе в начале прошлого года около 90% респондентов констатировали, что реструктуризация жизненно необходима. Во время последнего опроса 67% экспертов заявили, что бизнес уже реструктурирован, 22% сообщили, что их бизнес сузился, а 38% осуществили выход на новые рынки. Было отмечено, что компаниям удалось сократить издержки в среднем на 20%. Очевидно, что последний год был очень напряженным для строителей и девелоперов, и многие мероприятия для поддержа - ния и развития бизнеса были проведены в кратчайшие сроки.
Инвесторы не спешат
Выяснение ключевых задач участников рынка строительства и недвижимости показало, что 77% компаний уже начали и планируют в дальнейшем работать над контролем и снижением затрат, а 61% респондентов собираются направить усилия на привлечение финансирования.
Если в январе – феврале 2009 года в качестве потенциальных источников финансирования представители строительного сектора чаще упоминали российские банки и западные инвестфонды, то теперь ситуация изменилась: ожидания по поводу заинтересованности западных инвесторов российскими проектами практически отсутствуют. Сегодня респонденты возлагают больше надежд на отечественные инвестиции, а именно российские банки (56%) и основных игроков строительного рынка (39%). Кстати, год назад на российские банки рассчитывало гораздо больше участников опроса – 80%. Видимо, местные кредиторы по-прежнему с осторожностью относятся к финансированию строительных проектов и предъявляют высокие требования к подтверждению их окупаемости.
Западные инвесторы также относятся к российскому рынку недвижимости настороженно и не спешат вкладывать деньги в казавшиеся ранее многообещающими проекты – 60% респондентов ожидают вывода иностранного капитала из строительной отрасли. Многие эксперты объясняют отток западных инвестиций с российского рынка повышенным фактором рисков и несоответствием заявленного качества проектов действительному. Все это вкупе с высокими ценовыми запросами продавца достаточно часто становится причиной отклонения инвестиционных сделок на рынке. Передела не произошло
Во время проведения первого исследования КПМГ в январе – феврале 2009 года 90% его участников предвещали увеличение в секторе недвижимости числа сделок по слиянию и поглощению, 78% предрекали передел строительного рынка между его крупнейшими игроками. По итогам опроса в январе 2010-го половина респондентов отметила, что значительного передела строительного рынка так и не произошло и он вряд ли случится в будущем. Но ожидания процессов поглощения мелких игроков более крупными в строительном секторе сохраняются и сейчас: активацию сделок по слияниям и поглощениям прогнозируют 56% участников исследования, и только 38% видят такие перспективы маловероятными.
Укрупнению долей рынка может также способствовать и развитие саморегулируемых организаций (СРО). Формируясь вокруг крупных компаний, СРО предоставляют им еще больше возможностей определять дальнейшее развитие отрасли. Как показывает исследование, несмотря на серьезные проблемы, возникшие в период экономического кризиса, строительные и девелоперские компании успешно применяют антикризисные меры для поддержания и развития бизнеса и с оптимизмом смотрят в будущее. Большинство респондентов отметили положительную динамику в развитии строительной отрасли в ближайшей перспективе.
Бюджетные переезды
Несмотря на общую стабилизацию экономики, на рынке аренды офисных площадей до сих пор сохраняется сложная ситуация. Здесь можно отметить лишь незначительную активацию спроса при продолжающемся росте предложения. Абсолютное большинство опрошенных оценили объем падения цен в последние ме - сяцы 2009 года на уровне 25–30%. В большей степени такое падение цен относится к бизнес-центрам класса А (56% респондентов придерживаются данного мнения). На 2010 год подавляющее большинство (67%) спрогнозировали отсутствие какихлибо изменений в спросе на офисы классов А и В, а следовательно, не стоит ожидать и увеличения уровня арендных ставок. Иначе складывается ситуация для владельцев бизнес-центров класса C. По словам 72% участников исследования, для офисов этой категории ожидается стабилизация и даже небольшой рост цен. Некоторые респонденты полагают, что увеличение спроса на аренду БЦ и повышение ставок произойдут по мере снижения предложения, а это должно случиться в ближайшие 2–3 года из-за завершения реализации имеющихся на сегодня у девелоперов объектов и отсутствия новых.
В апреле – мае 2010 года КПМГ и GVA Sawyer провели опрос крупных компаний Москвы и Петербурга с целью выявить связь между общеэкономическими характеристиками деятельности компаний, их планами на ближайшие полгода и их спросом на офисную недвижимость. В исследовании приняли участие 56 компаний, работающих в различных отраслях (сырьевые и производственные, инвестиционные и финансовые, торговые и строительные). Все они являются арендаторами бизнес-центров высокого класса. По результатам опроса, в этом году у 41% респондентов не произошло изменения затрат на недвижимость, 35% арендаторов удалось снизить эти затраты за счет снижения арендной ставки, а 12% отметили, что им удается сдавать часть помещений в субаренду.
Общую стагнацию на рынке коммерческой недвижимости можно связать с тем, что в прошлом году компании стремились к минимизации затрат, обращаясь к таким методам, как сокращение штата и переезд в более дешевый офис. Среди фирм, которые проводили сокращения персонала в текущем году, 50% добились снижения затрат на недвижимость за счет сокращения арендной ставки. Вполне естественно, что в течение определенного периода, удовлетворенные объемом сокращенных издержек и не успевшие набрать новых сотрудников, большинство организаций не будут заинтересованы в перемещении в более просторные и тем более дорогие офисы. Так, большая часть компаний (57%) не предполагает, что их затраты на офисную недвижимость изменятся в ближайшее время.
Однако стабилизация экономических условий и планируемый рост бизнеса (71% компаний планирует увеличение дохода в 2010 году) постепенно приведут к необходимости увеличения численности персонала и переезда в новый офис. В ближайшем будущем ни одна из компаний не планирует снижения численности персонала. При этом 42% из них намерены провести дополнительный набор, а 54% не планируют изменений. Для арендодателя такая картина свидетельствует о потенциале для роста ставок в среднесрочной перспективе. В кризисный период многие собственники офисов находили компромисс с арендаторами, снижая или фиксируя ставки на определенный период (полгода-год). Можно предположить, что по истечении этого периода ставки начнут увеличиваться. Хотя арендаторы, очевидно, не желают изменять объем затрат на недвижимость (57% среди респондентов этого исследования).
В целом можно заключить, что оживление на рынке аренды офисной недвижимости будет происходить в ближайший год прежде всего за счет переезда компаний в более качественные офисы, но без изменения бюджета. Рост арендной ставки не превысит темпов инфляции, однако падение ставок прекратилось, и уже нет такого давления арендаторов по дальнейшему снижению ставок аренды, которое наблюдалось в 2008–2009 годах.
