Девелоперы ищут истину в жилье

Популярная элита и экономный ажиотаж

По данным Knight Frank, восстановление глобальных рынков недвижимости вполне ощутимо. Если в I квартале 2009 года лишь 33% стран по казали положительную динамику, то в I квартале 2010 года этот показатель достиг 53%. Основная категория жилья, которая находит хороший спрос в России, и в Петербурге в частности, – это экономкласс. «В настоящее время наиболее востребованы однокомнатные и малогабаритные квартиры. В отсутствие доступных кредитных программ покупательная способность населения остается на низком уровне. Думаю, данная ситуация продлится еще год-полтора, когда вновь заработают схемы ипотечного кредитования, восстановится спрос на более дорогие квартиры», – считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».

«Если мы говорим об объемах продаж, то с точки зрения застройщика, наиболее перспективны сейчас объекты эконом- и комфорткласса. На такие проекты проще найти площадку, и относительно невысокая цена продажи может обеспечить постоянный поток покупателей. Но мы думаем, что ситуация со временем выравняется в сторону объектов бизнес-класса и элит. Новых удачных площадок в городе не так много, и появляются они редко, а спрос на эти объекты постепенно растет», – добавляет начальник отдела по работе с недвижимостью ГК «Балтийский монолит» Светлана Петрова. «Рынок жилья сейчас наиболее перспективен. Он быстрее всего активизируется, развивается ипотека, благодаря чему люди все активнее начинают покупать жилье. Показывают это и торги, на которых все больший интерес девелоперы проявляют к участкам под жилую застройку. Наиболее востребованными остаются однокомнатные квартиры площадью 31–32 кв. м стоимостью примерно 2,5 млн рублей», – говорит директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков.

Девелоперы и консультанты отмечают, что сейчас выгодно строить либо очень дешевое, либо очень дорогое жилье с отделкой под ключ. Люди устали от ремонтов, и новое жилье с качественной полной отделкой под ключ вызывает больший интерес у покупателей, а следовательно, и застройщиков. «Сейчас очень часто в нашу компанию поступают запросы на создание концепции жилых проектов. Несмотря на то что структурно в Knight Frank SPb больше подразделений, которые занимаются услугами, связанными с коммерческой недвижимостью, в департаменте консалтинга в настоящий момент основной объем связан именно с жи лыми проектами, как городскими, так и загородными», – рассказывает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank SPb.

«Наиболее перспективным сектором для девелопмента является жилая недвижимость бизнес- и элиткласса. Однако это касается качественных готовых (введенных в эксплуатацию) проектов в престижных районах города с хорошей локацией и удобной транспортной доступностью, с продуманной концепцией и развитой инфраструктурой для постоянного проживания. Проекты премиум-класса более рентабельны, и спрос на них достаточно стабилен.

Например, проект «БТК девелопмент» в Курортном районе – комплекс таунхаусов бизнес-класса Ollila – даже в условиях экономической нестабильности пользовался устойчивым спросом. Кроме того, такие объекты привлекательны своим статусом: сейчас явным трендом является не гонка за количеством построенных квадратных метров, а уровень качества реализуемых компанией проектов», – подтверждает гендиректор «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов.

Николай Пашков указывает на то, что о придании своим проектам дополнительных конкурентных преимуществ сейчас задумываются многие девелоперы, работающие в верхних ценовых сегментах. «Платежеспособный спрос на дорогое жилье сохраняется. Но одно из препятствий, которое не дает рынку более активно расти, – это докризисный менталитет некоторых застройщиков и тот продукт, который они предлагают. С моей точки зрения, многие объекты, позиционируемые как элитные, уже недостаточно удовлетворяют запросам потребителя, который имеет возможность сравнивать формат и качество строительства в Санкт-Петербурге с объектами в Европе, Америке и других странах».

Надежное зарубежье

Зарубежная недвижимость действительно оказалась в числе флагманов по росту спроса среди петербуржцев. По итогам 2009 года на рынках европейской недвижимости россияне обгоняют традиционных для Европы частных инвесторов. Например, на Кипре россияне впервые обошли британских подданных, совершив 40% всех покупок, сделанных иностранцами.

Эксперты отмечают, что россияне рассматривают объекты за рубежом прежде всего как способ надежного вложения денег, заработных на пике интенсивного экономического роста, который наблюдался в России накануне кризиса. Спросом среди россиян пользуются в основном страны Старого света со стабильным экономическим положением – Италия, Испания, Франция, Германия, Кипр. Кроме того, популярны курортные страны с малобюджетными предложениями – Болгария, Черногория, Египет, Греция, Турция. Это направляет действия девелоперов. Например, компания «ЛенСпецСМУ» сейчас активно продвигает свой жилищный проект в Болгарии.

«В целом есть хорошие аргументы для будущего российских девелоперов на западных рынках жилой недвижимости. Я могу даже предположить, что они будут иметь некоторые конкурентные преимущества по сравнению с западноевропейскими девелоперами. С другой стороны, им придется преодолеть специфические проблемы местных рынков, которые не имеют аналогов в России. Западноевропейские рынки отличаются от российского: маржа гораздо более жесткая, деньги намного дешевле, но банки работают более тщательным и определенным образом. С другой стороны, многие российские компании находятся под влиянием необходимости географической диверсификации, и я уверен, что мы увидим все больше и больше попыток российских девелоперов выйти на западные рынки», – говорит председатель совета директоров GVA Sawyer Камерон Сойер.

В глазах девелоперов жилье выиг рывает по сравнению с коммерческой недвижимостью прежде всего за счет возможности быстрого возврата инвестиций. «Строить жилье выгоднее в том смысле, что его можно продавать уже на этапе строительства. При строительстве коммерческой недвижимости объект нужно сначала возвести на собственные или кредитные средства, а потом сдавать в аренду или продавать. Это слишком «долгие» деньги, которые окупятся как минимум через 10 лет. Кроме того, рынок коммерческих площадей на данный момент переполнен, число платежеспособных арендаторов сократилось. Поэтому решения о застройке земельных участков, как правило, сейчас принимаются в пользу жилой, а не коммерческой недвижимости», – отмечает Николай Гражданкин.

Цены на землю пошли в рост

На возрождение жилищного строительства вмиг откликнулся земельный рынок Петербурга. «Возможные цены (и объемы) продаж определяют максимальную стоимость земельного участка. Хотя цены пока не перешли в стадию роста, девелоперы стали более оптимистично оценивать потенциал будущих продаж, что повышает спрос на землю под жилую застройку, а повышение спроса при ограниченном предложении уже ведет к плавному повышению стоимости ликвидных участков», – говорит директор департамента стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle SPb Андрей Косарев. Дмитрий Абрамов отмечает, что стоимость земельного участка и возможность подключения к инженерным сетям – по-прежнему существенные статьи в себестоимости строительства. «Так, на последних торгах Фонда имущества первоначально заявленная стоимость земли возросла в разы, что в итоге отра зится на стоимости жилья, которое будет построено на данной территории», – напоминает он. «Исходя из результатов последних земельных торгов, сейчас нагрузка на квадратный метр вновь возводимых улучшений составляет около 12 тыс. рублей, то есть приблизительно 15–20% в стоимости "квадрата"», – говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. «По нашим подсчетам, стоимость земли составляет примерно 20% от цены квадратного метра. Но эта цифра может колебаться: например, в зависимости от того, приобретает ли застройщик инженерно подготовленный участок либо подводит коммуникации самостоятельно», – соглашается Николай Гражданкин.

«Для экономкласса доля цены за земельный участок в себестоимости квартиры ориентировочно составляет 10–15%. Для более высоких ценовых классов ситуация достаточно индивидуальна. Естественно, после кризиса цена земли достаточно заметно упала, особенно в прошлом году, когда торги Фонда имущества проходили со стартовой ценой около $80–100 на «метр улучшений». Но, судя по последним торгам, цены на землю начинают постепенно подтягиваться к докризисным показателям. Хотя, с моей точки зрения, девелоперы, которые приобретают участки на таких условиях, сильно рискуют», – рассуждает Николай Пашков.

Период сверхприбылей на рынке жилищного строительства действительно навсегда остался в прошлом. Опрошенные «CRE Северо-Запад» эксперты сходятся на том, что за время кризиса девелоперы в жилищной сфере потеряли 25–30% маржи. «Считается, что с момента начала кризиса упала себестоимость строительства. Но при этом надо учитывать, что постоянно поднимаются цены за подключение к городской инфраструктуре. С 2009 года даже подключение воды и канализации стало платным. В итоге получаем: цена на стройматериалы вроде бы уменьшилась, гастарбайтеры тоже сейчас готовы работать за меньшие деньги, но инфраструктура, банковские кредиты – они выросли, причем так, что перекрывают большую часть экономии на строительно-монтажных работах. В итоге маржа строителей резко упала и сегодня составляет 3–5%», – сокрушается директор по маркетинговым коммуникациям ГК «М-Индустрия» Алексей Топольницкий.

Коммерческая недвижимость бежит за паровозом

Тем не менее именно жилищное строительство в глазах экспертов рынка представляется тем самым локомотивом, который вытянет из стагнации и рынок коммерческих площадей. Этот процесс пока наиболее заметен в сегменте встроенно-пристроенных площадей. «Торгово-сервисная инфраструктура – это один из показателей и элементов качества жизни в будущем квартале. Она позволяет людям в радиусе комфортной пешеходной доступности получать основной спектр товаров, продуктов, услуг, развлечений. Создание таких помещений очень актуально. В настоящий момент мы ведем работу по крупному проекту квартальной застройки, где занимаемся в том числе и расчетами и обоснованием развития коммерческой составляющей. Они показывают, что в среднем в рамках квартала, в зависимости от его расположения, населенности и транспортных потоков, встроенные коммерческие помещения могут составлять от 1 до 5%», – говорит Николай Пашков. «Если дом расположен недалеко от метро, на улице с высоким пешеходным трафиком, размещение встроенных коммерческих помещений весьма правильно. В этом случае они стоят дороже жилья. При удачном расположении под коммерческую функцию целесообразно отводить не только первые, но и вторые этажи зданий. Напротив, если объект расположен в глубине квартала, встроенные помещения далеко не всегда способны приносить доход», – пре дупреждает Екатерина Марковец. «Нежилые помещения традиционно отводятся под такие необходимые службы, как офис службы эксплуатации, и под ритейл: салоны красоты, кафе, бутики, магазины. Пользуются спросом и небольшие офисные блоки, особенно если дом удачно расположен – поблизости от метро – и имеется гостевая парковка для посетителей. В целом встроенные помещения в жилых комплексах пользуются спросом при грамотной организации доступа в них, правильной «нарезке» на лоты и соблюдении технических параметров: высоты потолков, наличия приточной вентиляции и кондиционирования, достаточной освещенности и вариабельности планировки. Общая площадь встройки не должна составлять более 20% от реализуемой жилой площади в комплексе», – считает Светлана Петрова.

Эпилог

В отношении перспектив рынка на ближайшие 30 лет девелоперы настроены оптимистично. «Спрос на квартиры в СанктПетербурге будет сохраняться стабильно высоким десятки лет. Он не исчезнет, но может быть отложенным, пока не превратится в платежеспособный. Ситуация на рынке недвижимости Петербурга (и России в целом) значительно отличается от рынков Европы или США, где строительный бизнес развивался, опережая спрос. Исторически сложилось, что Петербург – это город коммуналок, с огромным дефицитом отдельных квартир. Чтобы достичь уровня Европы, нам понадобится строить жилье, не снижая темпы, не менее 30 лет. Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий стоят свыше 250 тыс. петербургских семей. И городские власти, приобретая жилье у застройщиков, будут создавать дополнительный спрос», – утверждает Алексей Топольницкий.

И тем не менее девелоперам не стоит ударяться в крайность, сосредотачиваясь исключительно на жилье. «В текущей рыночной ситуации IRR у объектов коммерческой недвижимости с удачной локацией оказывается выше, чем у жилых проектов. Кроме того, наличие в портфеле объектов коммерческого назначения увеличивает капитализацию компаний, создавая дополнительные возможности для привлечения финансовых средств», – уверен Дмитрий Абрамов.