ТОП 10. Олимпийские объекты: Жизнь после

Методология

Новый рейтинг Топ-10 CommercialRealEstate посвящен будущему олимпийских объектов.

4118

Если верить аналитикам агентства Bloomberg, на содержание спортивных объектов сочинской Олимпиады в ближайшие три года потребуется тратить не менее $2,5 млрд в год. По расчетам отечественных финансистов, ежегодные затраты на содержание олимпийских объектов могут составить не менее 2,5 млрд. Однако не долларов, а рублей. Чьи подсчеты являются более верными, сказать сложно: судьба многих спортивных объектов пока находится в процессе обсуждения. В нашем рейтинге мы рассматриваем олимпийские объекты с точки зрения экономической эффективности их использования.

1.Олимпийский стадион «Фишт»

Вместимость

40 тыс. человек

Общая площадь

Более 8,5 тыс. кв. м

Застройщик

«Ингеоком»

Строительство

2007–2014 годы

Инвестиции

Предположительно от $600 млн до $778 млн

Сейчас: Знаковый объект сочинской Олимпиады спроектирован архитектурной компанией Populous, разработавшей проекты стадионов «Уэмбли» (Лондон) и «Янкиз» (Нью-Йорк). Стеклянные конструкции, из которых «сложена» крыша стадиона, делают его похожим на горную вершину. Изначально предполагалось сделать стадион по образу пасхального яйца Фаберже. В итоге был утвержден другой проект.

После: После Олимпиады объекту предстоит пережить реконструкцию. Так как в 2018 году на стадионе «Фишт» пройдет чемпионат мира по футболу, количество зрительских мест планируется увеличить до 45 тыс. Реконструкция коснется и крыши стадиона: чтобы зрители могли со своих мест видеть вершины гор и море, часть стеклянных конструкций решено снять.

Помимо масштабных спортивных соревнований «Фишт» планируется использовать под различные концертно-зрелищные мероприятия. «Стадион спроектирован так, что вместимость может сокращаться до 25 тыс. зрителей для проведения менее крупных мероприятий, но это в любом случае очень большой объект, стабильная востребованность которого в Сочи остается под вопросом, – выражает сомнение Юлия Горлова, директор департамента консалтинга Colliers International в России. – Такой стадион изначально не может рассматриваться как объект с понятным сроком возврата инвестиций. Это скорее знаковое спортивное и архитектурное сооружение, формирующее облик Олимпиады и Олимпийского парка и делающее его привлекательным для туристов».

2. Ледовый дворец «Большой»

Вместимость

12 тыс. человек

Площадь застройки

2,3 га

Общая площадь здания

82,9 тыс. кв. м

Генеральный подрядчик

НПО «Мостовик»

Инвестиции

Предположительно от $300 млн

Строительство

2009–2012 год

Сейчас: Конструкция ледового дворца «Большой» относится к первой категории по уровню сложности. В основу архитектурной концепции арены заложен образ замерзшей капли. По форме арена напоминает знаменитое пасхальное яйцо Фаберже. Здание дворца укрыто огромным серебристым куполом, размер которого составляет 190 × 140 м. Внутри купола установлено 38 тыс. светодиодных модулей, создающих 16 тыс. цветовых оттенков. Общая площадь надземной части ледового дворца составляет 47,3 тыс. кв. м, подземной части – 48,8 тыс. кв. м.

После: Предполагается, что после Олимпиады ледовый дворец «Большой» будет использоваться как спортивная и концертная арена. «Если вспомнить опыт Москвы и других городов, принимавших Олимпиаду (Лондон), неиспользуемые стадионы обычно превращаются в крытые рынки или торговые комплексы или же используются для проведения выставок, концертов и прочих событий. В Сочи эти варианты использования будут неэффективными: для конгрессов и выставок будет достаточно площадей конгресс-холла в Radisson Blu, площадей главного медиацентра и медиацентра в горном кластере, – говорит Марина Смирнова, руководитель отдела гостиничной недвижимости Cushman & Wakefield. – Для конвертации в торговые площади потребуется увеличение постоянного населения города, в противном случае эти площади не будут востребованы у торговых операторов».

3.Дворец зимнего спорта «Айсберг»

Вместимость

12 тыс. человек

Площадь застройки

20,7 тыс. кв. м

Общая площадь здания

67,8 тыс. кв. м

Девелопер

«Ингеоком»

Инвестиции

$278 млн

Строительство

2009–2012 год

Сейчас: Один из самых красивых олимпийских объектов. Фасад здания выполнен из стекла и сэндвич-панелей, образующих рисунок переплетающихся волн. Дворец зимнего спорта объединяет в себе две крупные спортивные площадки: ледовая арена (60 × 30 м) и тренировочный каток для фигурного катания и соревнований по шорт-треку (60 × 30 м). Высота здания – более 34 м. Для возведения объекта потребовалось 15 тыс. тонн металлоконструкций – это две Эйфелевы башни.

После: Сборно-разборная конструкция «Айсберга» позволяет перенести объект в любое место для дальнейшего использования в качестве ледового дворца.

«Если его постолимпийское использование в Сочи не будет определено, Дворец зимнего спорта может быть демонтирован и перенесен в другой город, где он станет нужным и востребованным спортивным объектом», – считает Юлия Горлова, директор департамента консалтинга Colliers International в России.

Однако этот вариант пока почему-то не рассматривается. Зато есть предложение после окончания игр сделать Дворец зимнего спорта «Айсберг» велотреком.

4.Ледовая арена «Шайба»

Вместимость

7 тыс. человек

Общая площадь застройки

14 472 кв. м

Общая площадь здания

26 148 кв. м

Инвестор

«УГМК-Холдинг»

Генподрядчик

АО «Челябинское Шахтостроительное предприятие»

Инвестиции

$35,5 млн

Строительство

2010–2012 год

Сейчас: «Шайба» является второй по значимости ледовой ареной Олимпийского парка (после ледового дворца «Большой») и внешне напоминает одноименный спортивный инвентарь. Во время Олимпиады здесь проходили соревнования женского турнира по хоккею с шайбой.

После: После проведения Олимпийских игр «УГМК-Холдинг» планирует безвозмездно передать арену в собственность государства.

Изначально планировалось, что «Шайба» будет представлять собой сборно-разборную конструкцию, рассматривались варианты перенести объект в Краснодар, Владикавказ или Нижний Новгород, а на ее месте создать цирк «Дю Солей». Однако из-за особенностей конструкции фундамента перенос арены оказался невозможным. Тогда были высказаны предложения перепрофилировать «Шайбу» в торговый комплекс или казино, но оба проекта признали нереализуемыми: в Адлере просто не найдется такого числа покупателей или тем более игроков, которые могли бы заполнить и обеспечить рентабельность помещения площадью 400 тыс. кв. м.

«Объекты спортивного назначения постигнет судьба их московских собратьев, существующих со времен Олимпиады-80: часть малых спортивных объектов будет использоваться по прямому назначению или же переформатируется под околоспортивное коммерческое или коммерческое использование, – считает Евгений Белый, управляющий партнер SMT Developments. – Крупные спортивные объекты, скорее всего, не найдут своего постоянного применения».

Президент РФ предложил на базе ледовой арены организовать детский круглогодичный спортивно-образовательный центр.

5.Керлинговый центр «Ледяной куб»

Вместимость

3 тыс. человек

Площадь застройки

11,6 тыс.кв. м

Общая площадь здания

24,3 тыс. кв. м

Генподрядчик

НПО «Мостовик»

Главный инвестор

ОАО «Инвестиционная компания “Славобласть”»

Инвестиции

$55 млн

Строительство

2010–2013 год

Сейчас: Самый это маленький олимпийский объект в Сочи. Керлинговый центр состоит из четырех этажей. На первом расположено ледовое поле на четыре игровые площадки, на втором – зона для зрителей и выходы на трибуну. По вертикали здание связывают три лифта и четыре лестницы. Всемирная федерация керлинга (WCF) во время подписания Меморандума о сотрудничестве с Российским международным олимпийским университетом (РМОУ) высоко оценила качество объекта.

После: «Ледяной куб» представляет собой объект сборно-разборного типа. Ранее предполагалось по завершении Олимпиады перенести керлинговый центр в Ростов-на-Дону, но позднее было решено оставить сооружение на прежнем месте и переформировать в многофункциональный спортивно-развлекательный центр.

«Специализированные спортивные объекты возводились для Олимпиады, а не как объекты коммерческой недвижимости, соответственно, о быстрой окупаемости инвестиций в данном случае речь идти не может, – считает Александр Веселов, директор по развитию Asteraв альянсе с BNPParibasRealEstate. – Некоторым объектам действительно потребуется перепрофилирование. Однако небольшие однофункциональные спортивные объекты логично отдать под нужды спортивных организаций».

6. Конькобежный центр «Адлер-Арена»

Вместимость

8 тыс. человек

Площадь застройки

32 тыс.кв. м

Общая площадь здания

51 тыс. кв. м

Генподрядчик

ОАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края “Омега”»

Инвестиции

Около $200 млн

Строительство

2010–2013 год

Сейчас: Это самое сложное сооружение среди олимпийских объектов с технологической точки зрения. Фасад здания «Адлер-Арена» выполнен из витражного стекла и оснащен светодинамической подсветкой. Ночью здание конькобежного центра, переливающееся тысячами оттенков, похоже на летающую тарелку из фантастического фильма.

Чтобы лед был как можно более «быстрым», крытые катки по возможности стараются строить в высокогорных районах в глубине материка. «Адлер-Арена» расположена почти на берегу моря, поэтому для нее была сконструирована специальная система кондиционирования, выводящая влагу и разрежающая воздух.

После: Судьба объекта решилась буквально на днях, когда вице-премьер РФ Дмитрий Козак сказал, что после Олимпийских игр «Адлер-Арена» будет перепрофилирована в выставочный центр. В сентябре здесь уже состоится инвестиционный форум «Сочи-2014». Крупнейший международный форум позволит также максимально загрузить гостиницы Сочи, как новые, так и реконструированные. Вице-премьер рассказал, что олимпийские объекты и инфраструктура будут задействованы на июньском саммите «Большой восьмерки» и на других крупных мероприятиях.

«Беспрецедентное развитие необходимой для конгрессного туризма транспортной и гостиничной инфраструктуры, а также проведение сочинского инвестфорума дает основания ожидать дальнейшего развития рынка MICE в Сочи, – уверена Юлия Горлова, директор департамента консалтинга Colliers International в России. – На этом фоне абсолютно логичным выглядит конвертация “Адлер-Арены” в современный многофункциональный выставочный центр. По размеру новый выставочный центр будет сравним с московскими “Экспоцентром” и Гостиным двором. Площадь объекта вполне адекватна ожидаемому формату и количеству мероприятий, включая инвестиционный форум в Сочи».

7.Медиацентр Сочи

Вместимость

15 тыс. человек

Площадь застройки

20 га

Общая площадь здания

158 тыс. кв. м

Генподрядчик

ООО «Корпорация Инжтрансстрой»

Инвестиции

Около 17 млрд рублей (вместе с гостиницей)

Строительство

2010–2013 год

Сейчас: Самый большой за историю проведения Олимпийских игр медиацентр вместил международный вещательный центр (60 тыс. кв. м) и главный пресс-центр (20 тыс. кв. м). Во время Олимпиады в ГМЦ работало более 15 тыс. журналистов. Здание медиацентра расположено в шаговой доступности от олимпийских дворцов, недалеко от международного аэропорта и железнодорожного вокзала.

После: «Из всех основных объектов Олимпиады главный медиацентр Сочи наиболее пригоден для использования в качестве коммерческого объекта, – считает Юлия Горлова, директор департамента консалтинга Colliers International в России. – Его расположение, транспортная доступность и параметры здания (форма, этажность, конструктивные особенности, оборудованные зоны для расположения фуд-кортов) делают возможным трансформацию в крупный ТРЦ. На этапе проектирования центра инвестор проводил оценку такого использования потенциала объекта. Дополнительным преимуществом для будущего ТРЦ станет расположение в непосредственной близости от объектов, которые будут привлекать туристов (Олимпийский парк, парк развлечений)». Эксперт отмечает, что одним из ключевых рисков с точки зрения объема рыночного поглощения является большой размер медиацентра. Также важен фактор сезонности спроса, который отразится на размере и структуре ставок аренды. Срок окупаемости объекта может превысить средний срок окупаемости качественного ТРЦ в регионах, который сейчас составляет около пяти лет. В данном случае нужно ориентироваться на срок возврата инвестиций не менее восьми лет.

8. Комплекс «Роза Хутор»

Вместимость

18 тыс. человек

Площадь застройки

38 тыс. кв. м

Девелопер

«Интеррос»

Инвестиции

$250 млн

Строительство

2007–2013 год; первая очередь сдана в 2010 году, завершение строительства –2013 год

Сейчас: «Роза Хутор» находится в 40 км от Адлера, в районе Красной Поляны. От международного аэропорта «Адлер» до курорта можно добраться за 30 минут. Комплекс состоит из горнолыжного курорта и экстрим-парка, который, в свою очередь, включает в себя сноуборд-парк и фристайл-центр. Объект строили по стандартам экокурорта, консультантом выступал Всемирный фонд дикой природы (WWF). Предполагалось, что после Олимпиады «Роза Хутор» станет первым в России центром экологического туризма. Комплекс включает 11 отелей с общим номерным фондом 1636 номеров. После Олимпиады комплекс будет передан в управление французской компании Compagnie des Alpes, специализирующейся на обслуживании горнолыжных курортов.

После: В процессе обсуждения эффективного использования объекта высказывалось мнение, что такие проекты, как «Роза Хутор» и «Горная Карусель», экономически эффективными может сделать только превращение объекта в игорную зону.«Не думаю, что это панацея, – говорит Марина Смирнова, руководитель отдела гостиничной недвижимости Cushman & Wakefield. – В первую очередь потому что игорный бизнес полностью не “закрыт” в центральных районах страны, где концентрируется основная масса потенциальных игроков. По слухам, они так и продолжают играть в подполье. Если посмотреть на рынок Батуми, где игорный бизнес разрешен, основные игроки там турки, а не россияне. При этом игорный бизнес обеспечивает загрузку гостиниц (до 60–65%), но средняя цена номера в пятизвездочных отелях невысокая – порядка $140–160. Нужно развивать MICE, фестивали, крупные конгрессы, выставки, форумы…»

Екатерина Лобанова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга KnightFrank, отмечает, что для проведения Олимпийских игр 2014 года в Сочи создана отличная горнолыжная инфраструктура, по многим параметрам не имеющая аналогов в мире. В России есть определенное число так называемых невыездных граждан, которые будут формировать целевую аудиторию проекта наряду с бизнесменами. Чтобы отдых и спорт в Сочи стали доступны более широкому кругу лиц, потребуется пересмотр ценовых концепций созданных отелей с упором на гостиницы европейского уровня категории 3–4 звезды.

9. Комплекс для соревнований по лыжным гонкам и биатлону «Лаура»

Вместимость

7,5 тыс. человек

Девелопер

ОАО «Газпром»

Инвестиции

$160 млн

Строительство

2009–2013 год

Сейчас: Комплекс «Лаура» – это два стадиона с зонами старта и финиша, две отдельные системы трасс для лыжных гонок и биатлона, плюс стрельбища и тренировочные зоны. Часть зданий постоянные (биатлонный стадион с трибунами для зрителей), остальные представляют собой временные сооружения. Ширина стадиона допускает реконструкцию объекта в комбинированную арену для гонок и биатлона.

После: Предполагается, что после Олимпиады здесь разместится многофункциональный спортивно-оздоровительный комплекс, включающий спортивную школу, спорт-отель, реабилитационный центр, кафе и рестораны. «Лаура» превратится в главную тренировочную базу сборных России по биатлону и лыжным гонкам в условиях высокогорья.

«Самая хорошая перспектива, на наш взгляд, у горнолыжного кластера. С точки зрения спортивно-курортного использования, инфраструктура данных комплексов развита в избытке, но ее новизна, качество и профессиональный профиль, несомненно, являются преимуществом и в ближайшем будущем будут создавать спрос со стороны как профессионалов, так и любителей горнолыжного спорта, – уверен Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. – Что касается окупаемости объектов, срок, конечно, будет более 10 лет, учитывая объем сооружений».

10. Олимпийская деревня

Вместимость

3 тыс. человек

Площадь застройки

75 га

Общая площадь

164 тыс. кв. м

Девелопер

ПГ «Базовый элемент»

Инвестиции

$160 млн

Строительство

2009–2013 год

Сейчас: Олимпийская деревня представляет собой комплекс жилых домов переменной этажности (от трех до шести этажей) более чем на 1,5 тыс. апартаментов, а также комплекс зданий на 1285 номеров в непосредственной близости от моря. Во время игр здесь жили спортсмены и члены олимпийской «семьи».

После: По окончании Олимпиады апартаменты распродадут. В качестве бонуса покупатели получат собственный пляж протяженностью 2 км, яхт-клуб, дендрологический и орнитологический парки, парк аттракционов на 37 га, трасса «Формулы-1» неподалеку, 15 минут до аэропорта, полчаса до горнолыжного курорта, 500 м от железнодорожной станции и 300 м до стадионов и арен.

Предполагается, что квартира в Олимпийской деревне обойдется покупателям в 150 тыс. рублей/кв. м. Это более чем в два раза превышает стоимость жилья в Сочи. Однако инвесторы, позиционирующие свой объект как «лазурный берег России», уверены, что квартиры, где во время Олимпиады жили Александр Овечкин или Татьяна Волосожар и Максим Траньков, запылиться не успеют.

«Перспективы продажи более 2,7 тыс. апартаментов различного уровня по анонсированной средней цене в 150 тыс. рублей/кв. м далеки от реалий локального рынка жилья, – напоминает Екатерина Лобанова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга KnightFrank. – Даже если собственник будет извлекать выгоду из “именных” апартаментов, где в период Олимпийских игр останавливались известные спортсмены, объявленная стоимость не соответствует классу и качеству существующих объектов. Предлагаемая услуга по управлению активами (например, по сдаче в аренду) будет востребована не всеми собственниками, европейские принципы будут приживаться в России десятилетиями. Более того, участники проекта не скрывают, что потребуются дополнительные инвестиции в дорожную инфраструктуру и порт “Имеретинский”, чтобы “Сочное” стало не только крупнейшим в России всесезонным курортом, но и знаковым объектом мирового масштаба».


Коментарии (0)


Поделиться

31241

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre