Рынок подвергли анализу

В Москве завершилось очередное мероприятие в новом формате, организованное CRE – Workshop. Впервые три крупнейших сектора рынка коммерческой недвижимости – офисы, склады и ретейл - были подвергнуты тщательнейшему SWOT-анализу. В качестве экспертов выступали представителии 22 компаний, так что в качестве экспертного обсуждения сомневаться не приходится.
1893
Изображение взято из источника: CRE
«Мы попытаемся сконцентрироваться на угрозах и возможностях, которые между собой тесно связаны, потому что любая угроза является в то же время и новой возможностью», -  дал начало дебатам Алексей Новиков, генеральный директор Knight Frank.

Офисную сессию открыла Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank.

По ее словам, «год прошел, вопреки прогнозам, совершенно потрясающе». Согласно анализу, этот год по количеству сделок является абсолютно рекордным, по крайней мере, с позиции консультанта. Есть три причины, обеспечившие этот рост: первая – все мы попробовали жить и работать в интернете. И для того чтобы дать нам эту возможность многие компании расширяли свой штат. Для того, чтобы оцифровать многие сферы нашего существования и перейти в онлайн, надо было растить количество сотрудников компаниям, которые представляют маркетплейсы, оказывают диджитал услуги и т.д. Порядка 200 тысяч метров забрали эти компании. Вторая причина менее очевидна. «Если вы стоите перед новым этапом в своей жизни, перемены лучше осуществлять на новом месте. Многие компании готовясь к переводу сотрудников на удаленку решили делать это в новых офисах», - пояснила эксперт. Свою роль сыграл и отложенный спрос 2020 года. В целом интерес инвесторов к рынку увеличился. Если посмотреть в целом на динамику того, как наращивались офисные площади, то любопытно отметить, что пики спроса приходились на кризисные периоды – 2007-2008, 2014-2015, но с 2016 года массового вывода помещений не наблюдалось. И это не соответствовало тому спросу, который должен был быть при здоровой экономической ситуации. Сегодня, в моменте, мы наблюдаем нехватку качественных офисов именно «благодаря» пассивности инвесторов в недалеком прошлом. Вакантность класса А в столице сегодня составляет чуть более 9 процентов с учетом «мертвых зон» - Новой Москвы, Сколково и т.д. Офисы класса В на сегодня особым спросом не пользуются , предложение не развивается. А повышенный спрос на офисы высшего класса обеспечивают компании сектора ТМТ и банки (в совокупности до 53,3% в структуре арендаторов), которые готовы арендовать помещения впрок под будущее развитие.

Сергей Баранов (AFI Девелопмент) подчеркнул, что клиенты современных офисов выдвигают три требования к площадкам, которые будут трендом в ближайшей перспективе: эффективность, безопасность и комфорт. Опенспейсы и кабинетная система уходят в прошлое, появляются комбинированные форматы, которые наиболее активно внедряют коворкинги SMART-спейсы, которые можно использовать под разный функционал.

Что касается ставок аренды, то эксперты отмечают, что они как раз являются сильной стороной офисной недвижимости. Ставки аренды растут и этот рост генерируют собственники. Новые технологии и новые требования арендаторов к офисам, порождают высокую устойчивость к пандемийным ограничениям. Все это несомненные плюсы офисного сектора. К минусам же стоит отнести долгие сроки реализации проектов, неопределенность потребностей будущего арендатора, риск прогадать с локацией объекта и получить недостаточное количество арендаторов. Что касается последнего, то как отметила Виктория Васильева (STONE HEDGE), при выборе места под будущую застройку девелоперу стоит оценивать транспортную доступность будущего БЦ, в том числе и перспективную. «Активное строительство метро, МЦД создает новые перспективные районы, где будет востребована бизнес-функция. В среднем в бизнес-центре находится в 5 раз больше людей, чем в жилом комплексе. Все они приезжают из разных районов Москвы и Подмосковья, и им должно быть удобно добираться до офиса, - подчеркнула Виктория Васильева. - Особо актуальным мы считаем наличие пересечений радиальных и кольцевых линий метро, а также близость к остановкам МЦД. В частности, диаметры дают возможность быстрой и удобной коммуникации с другими крупными деловыми районами или бизнес-хабами».

Риск получить недостаточное количество арендаторов, казалось бы, можно свести к минимуму, уйдя в build-to-suit, но тут возникают новые угрозы. За 3-4 года строительства здания на заказ может измениться компания-заказчик, измениться рынок. Изменится, возможно, и сам девелопер. При этом рискуют обе стороны: девелопер не занимается маркетингом, фактически заморозив объект для рынка, потенциальный же арендодатель окажется заложником сроков строительства, тогда как их срыв вовсе не исключен.  Также на нестабильность подобных проектов играет все разгоняющаяся инфляция и удорожание труда строителей.

Склады, при их бурном развитии и ультра-востребованности (вакантность от 0 до 1 процента!) тем не менее тоже не избавлены от определенных рисков. Рынок инертный и стабильный, не подвержен резким колебаниям, ставки растут, инвесторы в сектор идут охотно. В отличие от офисов, здесь ввиду короткого срока реализации проектов, более востребован build-to-suit, и рынок спекулятивного строительства практически сошел на нет. Хотя в любом случае бывают исключения. «Мы пока не наблюдаем большого интереса к строительству спекулятивных объектов ввиду увеличения себестоимости этого процесса», - подчеркнул Захар Вальков (Radius Group) – «Тем не менее мы решили сознательно расширять Южные врата, поскольку видим большой спрос на локацию. Сейчас уже на стадии реализации у нас почти все законтрактовано. Я бы сказал, что мы строим смешанный формат: и спекулятивный, и build-to-suit в одном лице». По обеспеченности складами Россия далеко отстает  от многих стран ( Канады, США, Германии, Китая), и при наших просторах можно было бы разгуляться, но… слабые стороны рынка определяются низкой маржинальностью проектов, высокой конкуренцией складских девелоперов и, соответственно, сложностью выхода новых игроков, административными рисками в регионах, большой загруженностью крупных девелоперов, что ведет к увеличению сроков реализации проектов. Одна из главных угроз для складского рынка, по мнению Вячеслава Холопова (Raven Russia), снижение товарооборота из-за падения уровня доходов населения и сокращение линейки востребованных товаров.


Наиболее сложная ситуация сложилась в торговой недвижимости. Прошлый год должен был стать рекордным по вводу новых качественных торговых площадей. Ожидались объемы порядка 1 млн кв. м. Февраль-март спутал все карты и было введено даже менее полумиллиона. Да и в этом году открывались в основном небольшие районные центры, а по году ожидается введение порядка 165 кв.м. GLA.


 Пандемия на ретейл влияет сильнее, чем на какие-либо иные отрасли. По прогнозам Булата Шакирова, Президента Союза торговых центров: Россия, Беларусь, Казахстан, благодаря не самым продуманным действиям властей, когда в разгар московского локдауна открыты южные курорты, нам следует ждать новой вспышки заболеваний и закрытия торговых центров вплоть до Нового года.  Помимо прямых ковидных ограничений, в отрасли наблюдается и замедление сроков строительства, и увеличение вакансии, и, как следствие, увеличение сроков окупаемости. Тем не менее эксперты надеются на лучшее и ищут возможности для развития. Например такую, как омниканальность  - ретейлеры научились привлекать технологии, в том числе и цифровые, для увеличения продаж офлайн (те же приложения, благодаря которым клиенты получают дисконты, развлечения, навигацию и т.д.).

Хорошая новость для владельцев ТЦ – это возросшая адаптивность арендаторов ко всякого рода кризисам и локдаунам. Да и современные моллы дают возможности для почти безграничной трансформации под сопутствующие проекты. Так что хоронить ретейл рано, какие бы траурные настроения сейчас не испытывали некоторые игроки. Тяжелые времена пройдут, а ТЦ останутся традиционным местом шоппинга и развлечений. Но инвестировать в них надо очень и очень осторожно.


Мы благодарим партнеров мероприятия – компании Knight Frank, STONE HEDGE, Radius Group, О1 STANDARD.

Коментарии (0)


Поделиться

Комментарии экспертов


Виктория Васильева, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE, о том, как офисная недвижимость идет вслед за развитием транспортной инфраструктуры в мегаполисе (в рамках Workshop от 26.10.21)

В Москве есть исторически сложившиеся деловые районы, но офисная недвижимость не стоит на месте, а выбирает новые локации для бизнес-центров. Процесс идет вслед за развитием транспортной инфраструктуры мегаполиса. Поэтому транспортная доступность &md... Далее

84702

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre