Кто мы, откуда, куда мы идем?

Текст: Максим Барабаш
 
Сложившаяся в последние две недели ситуация беспрецедентна для всех рынков и бизнеса в России. Все меняется каждый час, и мы понимаем, насколько сложны теперь не только любые, даже самые краткосрочные прогнозы, но вообще обсуждения. Однако мы, как никогда, осознаем и безусловную важность и необходимость диалога, совместного поиска решений для профессионального сообщества, поэтому попросили игроков ответить всего на один вопрос:

– Каковы ваши первые оценки перспектив для рынка коммерческой недвижимости? Для его отдельных сегментов — офисной, торговой, складской недвижимости, управляющих компаний, ретейла (в том числе, e-commerce), логистики, индустрии гостеприимства?

Опубликовано в CRE#5-6 (март, 2022)
3248
Изображение взято из источника: nb-ugra.ru
Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка независимого российского консультанта CBRE:

– Рынки коммерческой недвижимости России на протяжении последних восьми лет постоянно существуют в условиях кризиса экономики либо ее выхода из этого состояния, и достаточно успешно прошли ряд сложных периодов. Долгосрочное развитие рынков в таких неблагоприятных условиях привело к их структурным перестроениям, адаптации и большей устойчивости к возможным сложностям. Это выразилось в умеренной и продуманной девелоперской активности и поддержании сбалансированной ситуации на рынке, оптимизации и диверсификации предлагаемых продуктов, наработке опыта взаимодействия арендодателей и арендаторов в сложных условиях. Результатом этих процессов стало то, что российские рынки подошли к началу 2022 года в устойчивом состоянии: ликвидированы переизбытки площадей после кризисного периода середины 2010-х, спрос на недвижимость долгое время формировался в большей степени за счет роста ряда отраслей, работающих на внутрироссийском рынке, а также ряда секторов, потенциал развития которых настолько высок, что позволяет им развиваться в самых сложных условиях.
 
Для офисной недвижимости возможна разнонаправленная стратегия поведения со стороны российских и зарубежных компаний. Пока иностранные организации могут занять выжидательную позицию, местные компании способны ускорить свои планы развития. Транзакционная активность на офисном рынке в ближайшее время, тем не менее, может демонстрировать временное снижение по причине высокой неопределенности дальнейшего развития событий. Из опыта предыдущих кризисных периодов, мы ожидаем смещение объема спроса на более поздние периоды и восстановление активности до нормальных показателей вместе со снижением напряженности геополитической ситуации.
 
Объемы нового строительства с 2016 года находятся на минимальном уровне, с высокой долей строительства «под клиента», что будет сдерживать рост доли свободных площадей. Основу спроса на складском рынке формируют компании, работающие с товарами повседневного спроса, продуктами питания – фактически товарами первой необходимости. Активность арендаторов и покупателей этого сегмента, как показал предыдущий кризисный период, должна сохраниться на высоком уровне. Более чувствительные к экономической ситуации и санкциям секторы, возможно, сдвинут планы развития на более поздние периоды текущего года. Инфляция и возможные проблемы в цепочках поставок могут также оказать влияние на спрос, но пока рано давать оценку масштабу и вероятности такого фактора. Вероятность перенасыщения рынка площадями низкая: в отличие от 2014 года, подавляющее большинство объектов на стадии строительства уже реализовано. 
 
Сегмент торговой недвижимости, по всей видимости, столкнется с проблематикой снижения потребительской активности и, как следствие, временного сокращения спроса на площади со стороны арендаторов. С другой стороны, вводимая отмена ограничений, связанных с пандемией,и нормализация трафика посетителей могутв определенной степени компенсировать этот негативный эффект. Объемы ввода в эксплуатацию, которые изначально ожидались на достаточно низком уровне, должны сократиться до минимальных значений, не перенасыщая рынок невостребованными площадями.

Александр Шарапов, президент Российской гильдии управляющих и девелоперов:
 
– Я бы разделил рынок недвижимости условно на две группы. Первая – сегменты, которые серьезно пострадают. Вторая – объекты, которые в силу гибкости своего формата будут способны продолжить работать без резких провалов. Понятно, что пострадают и офисный, и торговый сегменты, но пока точно сказать нельзя, как много игроков в ближайшее время освободят свои площади, ведь разрыв договоров аренды и увольнение сотрудников означает необходимость многомиллионных выплат. Пока все же в основном речь про приостановку деятельности.
 
Если говорить про жилой и гостиничный сегменты, то лучше всего, как и в пандемию, будут себя чувствовать те проекты, где целевая аудитория состоит из зумеров и миллениалов, причем без детей – до 35 лет. Это лайфстайл- отели, коливинги и микроливинги. Эти люди предпочитают повременить с созданием семьи и отдают всю молодость и свободное время саморазвитию. Соответственно, многокомнатные квартиры будут пользоваться все меньшим спросом, и терять ликвидность. Впрочем, это шанс для предпринимателей, которые будут готовы скупать их, создавая на их базе своеобразные коливинги.

Выиграют проекты, где юниты (неважно апартаменты, квартиры или апарт-отели) качественны, но при этом имеют небольшую площадь. Но важно, что в отличие от прошлых кризисов, в этот раз крайне важна роль обширной инфраструктуры. 

В гостиничной сфере наибольшие проблемы будут ждать тех игроков, которые не смогли и не смогут оперативно перестроиться на среднесрочное и долгосрочное проживание. Нам в апарт-отелях сети Vertical удалось перевести основной объем договоров с краткосрока на среднесрок, сохранив высокую загрузку. Рассчитывать на деловую активность в ближайшее время тоже не приходится.
 
Ну а о складах и говорить не стоит: онлайн как процветал, так и продолжит процветать – вместе с дарксторами и доставкой.

Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков»:
 
– Мы станем свидетелями, возможно, самых глобальных за последние годы изменений в структуре экономики. Но есть несколько трендов, которые в среднесрочной перспективе наиболее вероятны. Привлекательность недвижимости в том и заключается, что при любом раскладе она представляет собой дорогостоящий имущественный комплекс, который может генерировать прибыль. Да, торговые центры в ближайшее времяждут непростые времена. Но достаточно быстро на место европейских марок (кстати, они еще никуда не ушли, а просто приостановили работу) могут прийти отечественные производители, турецкая и китайская продукция. Люди все равно будут покупать одеждуи обувь, обои и корм для животных. Так что через некоторое время торговые центры восстановятся – если не с точки зрения маржинальности и инвестиционной привлекательности, то, как минимум, с точки зрения своей основной функции. E-commerce тоже никуда не уйдет из нашей жизни, но и здесь предстоит серьезная трансформация. Прежде всего, электронной торговле предстоит найти поставщиков, заменяющих европейские бренды, наладить логистику, прийти в соответствие
с платежеспособным спросом. То есть прогноз такой же – период спада, трансформация и возобновление деятельности.
 
Склады и логистика – это направления, производные от промышленности и торговли. Единственное, что можно прогнозировать – развитие логистических комплексов в Сибири. Если раньше большим торговым хабом была Москва, то теперь импульс для развития получат регионы, граничащие с Китаем.

Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора:
 
– Локально мы видим оживленный спрос на все активы в бюджете до 100 млн. руб. Наряду с этим, столь же отчетливо проявляется тенденция «мельчания» среднего чека. Основной объем сделок идет в бюджете до 50 млн. руб. Это свидетельствует о нескольких тенденциях.
 
Первая и основная – бегство из рубля, от инфляционных рисков и волатильности, при том, что по всем инвестиционным инструментам риски выросли
гораздо больше, чем для недвижимости: фондовый рынок практически перестал существовать, валютные операции под фактическим запретом (и все ждут регулируемого курса доллара к рублю), золото, скорее всего, ожидает судьба валюты – операции с ним будут жестко контролироваться регулятором и по нему введут дополнительную фискальную нагрузку. Коммерческая недвижимость, тем более обеспеченная договорами аренды – последний защитный актив.
 
Второе, на что стоит обратить внимание: снижение чека сделки. Это значит, что на рынке много частных денег – которые ввиду инфляционных рисков ищут «тихую гавань». Кстати, на фоне этого все институциональные сделки заморожены – то есть любые сделки с применением банковского рычага встали уже после повышения ставки до 20%. Граждане, которые принесли на рынок свою ликвидность, практически все последние годы теряли в реальных располагаемых доходах – и тенденция к уменьшению чека сделки была заметна даже до февральских событий, чек падал.

Так что в моменте поведение рыночных агентов направлено на паническое бегство из рубля.

Третье, что важно: люди не ищут доходности. Люди рассматривают покупки недвижимости как спасительную для личного капитала меру, не источник сверхприбылей. Возможно, что на фоне сокращений рабочих мест и бессрочных отпусков, волну которых мы еще, думаю, увидим, сформируется новый класс таких частных собственников, которые наемную работу поменяют на малый бизнес и управление единственным или почти единственным доходным активом в портфеле домохозяйства.
 
Прогноз развития рынка в целом сделать сложно, поскольку мы не знаем до конца, какие действия будут предприняты властями. Уже понятно, что рубль будут инфлицировать – бюджету выгоден слабый рубль. Но в каком объеме новая ликвидность поддержит рынок, непонятно до конца. Я думаю, что все-таки после истерического ралли спроса в ближайшие два месяца рынок затормозится – та ликвидность, которая есть у населения, будет уже аллоцирована в активы, а новую будет взять негде – вряд ли на фоне происходящего кто-то из работодателей будет поднимать людям доходы, а бизнесы тоже массово будут испытывать сложности и свободных средств для не профильных инвестиций у них не будет.

Поведение институциональных игроков, которые обеспечивают своей активностью основной оборот денег, будет определяться отраслевыми дотациями и стоимостью денег, как акционерного капитала, так и заимствований. Здесь есть некоторая неопределенность в прогнозе, но, глядя на события линейно, ждать от них высокой M&A активности нет оснований.
 
Самым пострадавшим сегментом будет торговля – с рынка ушли ключевые арендаторы ТЦ. Крупные торговые объекты, о которых я все последние годы говорю как о самой рисковой инвестиции, к несчастью очевидно вошли в фазу стресса. Это усугубляется снижением потребительской способности населения, поэтому по данному сегменту у меня прогноз самый плачевный. Мой пессимизм не касается районных ТЦ – они будут гораздо более устойчивы, поскольку, при правильной концепции, четко ориентированы на своего локального покупателя, и за счет компактности, им легче перестроить модели аренды.
 
Офисы в зоне риска, к сожалению, из-за проблем бизнесов – арендаторов офисных пространств. Я по-прежнему считаю, что самые удачные решения – это гибкие офисы, коворкинги, то есть «офис-функция», а не «офис-актив» или «офис-площадь».
 
А вот складская недвижимость снова на коне. Это тот сегмент, где будет больше всего оптимизма и сделок: рынок активно будет перестраиваться на новые логистические потоки, с востока, из Белоруссии и Казахстана. Соответственно, будут нужны новые площади, будет нужна логистика, а развитие e-commerce ускорит закат торговых центров и усилит расцвет логистики.
 
Ну а ресторанный бизнес – это функция доходов населения. Поскольку они объективно снижаются, то, думаю, расцвет гастромаркетов и ресторанных концепций тоже в прошлом. Нас ждет упрощение потребления и миграция из ресторанов обратно на кухни.
 
Гостиницы же вовремя поддержаны отменой НДС, и их бизнес зависит от двух факторов – активность бизнеса (для городских гостиниц) и возможность выездного туризма (для резортов). Бизнес будет активен, я думаю, поскольку будет искать новые решения для выживания – мы все будем сейчас совершать много движений, реагируя на постоянные изменения внешней среды, и только часть из них окажется разумной. Но все это увеличит трафик командировочных, несмотря на снижение доходов бизнеса. Что касается резортов, здесь все понятно: никто массово никуда не едет, все внутри страны. Как бы то ни было, но места рекреации в дефиците, соответственно, внутренний туризм наполнит имеющиеся варианты и будет толкать цены на размещение вверх.

Павел Люлин, управляющий партнер УК IPFM:

– В целом в сегодняшних условиях рынок коммерческой недвижимости может только стагнировать и деградировать. Практически все его сегменты сейчас столкнулись с новыми вызовами.
 
В офисной недвижимости, где на конец прошлого года был дефицит площадей класса А и для покрытия этого дефицита шло активное строительство новых бизнес-центров, теперь все не так однозначно. Многие западные компании – резиденты бизнес-центров – объявили о выходе или приостановке деятельности в России: KPMG, PWC, EY и другие. Уход иностранцев с офисного рынка, где они занимают 15–20% площадей класса А, несомненно, и затормозит строительство новых объектов, и негативно отразится на ставках аренды. Торговая недвижимость, едва оправившаяся от коронавирусных ограничений и восстановившаяся на 70–80% по потоку, оказалась в ситуации исхода иностранных брендов, которые составляют в среднем от 22% до 34% в tenant mix торговых центров. Уже сейчас порядка 40% из них приостановили работу или заявили о закрытии. По сути, с имеющейся средней вакантностью в 10–11% при уходе всех западных брендов доля пустующих площадей в торговых центрах может дойти до 45%. А это уже критическая масса, при которой появляются «мертвые галереи», стремительно падает трафик, закрываются и другие арендаторы, которые работали за счет синергии с другими брендами.

Сейчас происходит поиск альтернатив, в том числе и привлечения турецких, китайских, индийских брендов, но это дело не быстрое – поэтому в ближайшие 3–6 месяцев стоит ожидать деградацию в сфере торговой недвижимости.
 
Для логистов тоже наступили трудные времена – их деятельность тесно связана с трансграничной торговлей, а поскольку из-за фактического закрытия границ ряда стран и сложностями сухопутного сообщения, авиа-доставки, нехватки контейнеров, она фактически на стопе. Соответственно и большая часть логистической инфраструктуры может стать невостребованной в ближайшее время, а сами логистические компании будут переориентироваться на другие пути доставки, а значит, и сферу складской недвижимости ждут трансформации.

Индустрия гостеприимства оказалась в более удачных условиях. Во-первых, в условиях фактического «закрытия» ряда стран неизбежно растет спрос на внутренний туризм и соответственно размещение. Во-вторых, обнуление НДС станет толчком для мощного развития этой сферы, т.к. по сути НДС для гостиниц является оборотным налогом, поскольку значительная часть поставщиков работает по упрощенной системе, а ФОТ является одной из самых крупных статей затрат, соответственно процент возмещения минимален.
 
Управляющим компаниям же в сфере недвижимости стоит подготовиться к волне тендеров и турбулентности, связанной с попытками заказчиков-собственников оптимизировать затраты, давлением инфляции на себестоимость услуг (в частности повышением зарплат линейного персонала до 20%), переделом рынка из-за ухода иностранных брендов управляющих компаний, таких как: Colliers, CBRE, KF и других. Нечто подобное, но в более жесткой форме мы наблюдали в 2020, когда принудительно закрывали торговые центры
и останавливали деятельность бизнеса. Но думаю, что в этот раз случится менее радикальный сценарий.

Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России:

– Действительно, ситуация на рынке коммерческой недвижимости беспрецедентна, и изменения происходят ежечасно. Наиболее вероятны два сценария. При снижении внешнеполитического напряжения и снятии санкционных ограничений мы ожидаем возобновления роста спроса на площади и возврат к трендам, имевшим место на рынке в начале года.
 
Есть и альтернативный сценарий на случай, если санкции не будут отменены. Сейчас мы наблюдаем многочисленные новостные сюжеты с заявлениями представителей ряда иностранных компаний об изменениях в работе на территории России. Если эта тенденция продолжится, то это приведет к высвобождению определенных складских площадей иностранными клиентами, приостановившими или ограничившими свою деятельность в РФ, а значит и к росту уровня вакансии на рынке, которая в свою очередь должна скорректировать и ставки в сторону снижения. При этом не стоит забывать, что экономические изменения – рост ключевой ставки ЦБ РФ до 20% и увеличение стоимости иностранных валют – привели к еще большему удорожанию строительства новых объектов. Поэтому, если зарубежные компании продолжат изменять формат работы на территории России, конечное влияние на рынок окажет соотношение уровня вакансии на рынке, который будет расти, и удорожания строительства новых объектов. Наша компания продолжает следить за ситуацией и оперативно реагировать на все изменения.

Светлана Ярова, руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG:

– Мы сейчас увидим довольно сильный передел рынка. С одной стороны уход или заявляемый уход компаний возможно будет
не полным, а частичным (локализация, сохранение бренда через партнерство и сохранение присутствие в формате мультибрендовых магазинов), с другой стороны попытки игроков, которые были ограничены в доступе к площадям  и рынкам постараются войти в РФ. В любом случае мы видим уже сейчас, что часть предпринимателей, которая вернули свои капиталы в РФ начинают создавать юридические лица и искать новые освобождающиеся ниши.

Ретейл – стрит-ретейл и районные торговые центры, а также средние торговые центры с долей присутствия «международников» ниже 20% – адаптируется быстрее; те центры, в которых доля международных брендов составляла 40% и выше столкнутся с серьезными трудностями в моменте, их переадаптация может занять до 1–2 лет. Также продолжится перераспределение трафиков. С точки зрения инвесторов в торговую недвижимость – продавцы либо в течение ближайшего квартала постараются продать актив по максимальной цене и «перевложиться» в новые проекты с более высокими доходностями, рассчитывая на постепенный отскок рынка, либо будут придерживать наиболее интересные истории для себя и держать их в качестве «тихой» гавани. Защитный актив, стабильность – главные двигатели спроса на рынке на ближайшие полгода. Также сценарий – «застолбить» качественное место с расчетом на восстановление рынка имеет место быть.

Офисы. Скорее всего мы увидим высвобождение части коворкингов и гибких пространств, так как ожидается миграция команд и релокация бизнесов в другие страны. Прецеденты уже есть. Насколько долго сохраниться вакансия, будет зависеть от ситуации на рынке и гибкости арендодателей. Пережившие несколько кризисов, с большей долей вероятности арендодатели будут готовы на лояльное отношение к резидентам в части как ставок аренды, так и других условий.

Ожидаем, что валютные договоры наконец-то перейдут в рублевые и возможно навсегда. Для части проектов это будет единственной возможностью сохранить арендаторов. Сейчас валютные контракты еще действуют в топ-10 моллов, аэропортах, бизнес-центрах класса А и А+, и именно они сейчас в зоне повышенного риска.

Отмечу также, что регионы быстрее столкнутся с влиянием кризиса, чем предыдущие, где все начинало развиваться в столице и далее «докатывалось». В этот раз, возможно, все будет как раз наоборот, и устойчивость каждого конкретного региона зависит от того, насколько он развит, финансово независим и др.

Ну и, разумеется, нас ждут тренды на локальность, патриотичность, «сделано в РФ или СССР» – переориентация спроса и смена восприятия своего как правильного, честного, про будущее. Хорошо это или нет – второй вопрос, но такая позиция неизбежна, она позволяет мобилизовать общество и двигаться вперед к выходу из системного кризиса, а как следствие ведет к появлению собственных товаров и услуг в рамках импортозамещения. Предпосылки этому – наличие производственных мощностей, денег в частных руках и госбанках, обученных и доступных кадров и желания людей выжить и остановить волну ненависти к нации как таковой, спровоцированной ситуацией. Если данный пункт заработает, то через 2–3 года мы увидим рост, и к нему можно уже сейчас начинать готовиться вместе с клиентами.

Хенрик Винтер, сооснователь ресторанного холдинга «Тигрус»:

– В связи с происходящим вся ресторанная отрасль столкнулась с повышением цен со стороны поставщиков и приостановкой отгрузок. Многие контейнеры застряли на таможне или получили разворот. Мы ждали товар из Аргентины, Польши, Парагвая и других стран. Как следствие, на рынке появились некие спекуляции. Мы следим за ситуацией и будем гибко подходить к изменениям в меню из-за отсутствия части импорта. Все, что можно было заменить без потери вкуса и качества, мы давно заменили. Например, два-три года уже используем сыры и мясную гастрономию местных производителей. Заменить тунца, оливковое масло, осьминога и даже некоторую зелень (рукколу, ромейн) сейчас не представляется возможным. Тот стремительный рост цен, который мы сейчас видим, нельзя полностью переложить на потребителя. Весь рынок сейчас будет корректировать меню и подстраиваться под ситуацию, и без финансовых потерь здесь не обойдется. Мы уже наблюдаем снижение потока посетителей в ресторанах.

Если спад продолжится, то рестораторам предстоит принимать непростые решения по вопросам аренды, удержания команды и поиска аналогов недоступных продуктов.

Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:

– Общая ситуация не располагает к прогнозам, пока мы не увидим какие-то пакетные меры поддержки со стороны правительства. Ходят слухи про существенные суммы, которые государство планирует пустить на стабилизацию ситуации, в районе триллиона рублей. Сама по себе цифра огромна, но важно понять, как и куда эти деньги будут распределяться. Вызовы сейчас сложные, необходимо найти баланс в вопросах поддержки спроса со стороны и бизнеса, и населения, и поддержки производств.

Также важно работать с реакцией рынков на санкции, которая на текущий момент, пожалуй, страшнее самих санкций – я говорю об уходах, приостановках со стороны зарубежных компаний и ответе представителей власти на это угрозами национализации. Работы предстоит много, результат мы увидим не ранее через 2–3 месяца.

Рынок коммерческой недвижимости сейчас замер в позиции вопроса, который для многих не является прямо сейчас приоритетным. По факту большинство компаний и население занимаются сейчас «отладкой» своих операционных вопросов. Решение вопросов с недвижимостью начнется в течение месяца-двух.

Что вероятно произойдет? Офисный сегмент сейчас стабилен, но это временное затишье. Через месяц-два, когда будут решены операционные вопросы бизнеса, и дело дойдет до договоров аренды, мы можем столкнуться с ситуацией взрывного роста вакансии. Сейчас мы прогнозируем высокую стратификацию рынка по фактору состояния офиса. Офисы без отделки не будут востребованы, а ставки на офисы с отделкой, вероятно, будут расти.

Ставки начнут корректироваться в сторону снижения, когда общий объем вакансии превысит показатель в 15% от общего объема рынка. Большой плюс ситуации для рынка Санкт-Петербурга заключается в том, что основная масса новых проектов должна была выйти на рынок в конце года. Таким образом, мы ожидаем, что девелоперы скорректируют планы по вводу новых проектов на рынок – офисный сегмент не получит шоковой ситуации рекордного ввода на фоне снизившегося спроса.

Складской сегмент Санкт-Петербурга наиболее стабилен. Уровень вакансии менее половины процента, ставки стабильны, предпосылок для снижения ставок нет в том числе и потому, что не ожидается большого объема ввода новых проектов. Критический для складского сегмента уровень вакансии не будет достигнут в ближайшей перспективе. Мы ожидаем, что вероятный уровень вакансии к концу 2022 года не превысит 5%.

Ретейл находится под высочайшим давлением ввиду заявлений о приостановке деятельности операторов и начинает терять выручку уже сейчас. Вопрос сейчас стоит достаточно остро – сколько по времени продлится эта приостановка, и обернется ли она реальными уходами операторов с рынка. Если реализуется негативный сценарий, то  профессиональные  проекты  с  сильным и качественным миксом операторов торговой галереи пострадают в большей степени, а выиграют районные и микрорайонные комплексы, в которых просто нет операторов, нацеленных уходить. Для замены ушедших операторов потребуется немало времени, но на азиатском рынке однозначно есть сопоставимые по размеру и качеству игроки. Однако важно понимать, что их потенциальный выход, раскрутка, приобретение лояльности покупателя, формирующего выручку – это длительный процесс, поэтому торговый сегмент будет максимально болезненно преодолевать текущий кризис.

Позитивный же сценарий заключается в том, что эмоциональные лозунги сменятся реальной оценкой потерь и международные бренды все-таки продолжат бизнес в России. Я очень рассчитываю, что этот сценарий будет наиболее вероятным. Но этот сценарий возможен с оговоркой – покупательская способность очевидно снизится без понятных перспектив восстановления.

Тем не менее, в такой ситуации торговому сегменту будет легче, чем при варианте, когда фактически освобождаются до 40% площадей в проектах. Ну а индустрия гостеприимства не получила возможностей восстановиться после нокаута пандемии. В текущих условиях восстановление туристического потока невозможно в непрогнозируемой перспективе: со стороны иностранных туристов влияет то, что в Россию просто невозможно добраться самолетом, а также возросший уровень негативного отношения к нашей стране. Со стороны внутреннего туризма существенное ограничение заключается в том, что высокие инфляционные ожидания традиционно работают в сторону сохранения средств населения – в кризисные периоды от поездок обычно отказываются. Деловой туризм не обеспечит загрузки отелей на уровне безубыточности. Гостиничный сегмент государству необходимо мощно поддерживать.

Константин Пыресев, генеральный директор RD Management:

– Невозможно предугадать все экономические последствия происходящего. Полагаю, что в отличие от казавшейся беспрецедентной ситуации с пандемией, где часть отраслей, тем не менее, испытала подъем (склады, офисы, e-commerce), происходящее сегодня скажется негативно на всех сегментах, где-то – больше, где-то – меньше.

Как и ранее, наиболее пострадают торговые центры – массовый уход брендов, потеря арендаторов и доходов собственников. Вместе с ними снизятся и доходы управляющих компаний, по крайней мере пока не будут реализованы антикризисные меры – поиск новых брендов из стран, не вводивших санкции. Полагаю, что вскоре мы увидим дебюты брендов из стран Азии, но это произойдет не быстро.

Закрытие же представительств западных компаний, по предварительным оценкам, может освободить до 1 млн. кв.м. качественных офисов в Москве. Это не сильно скажется на сегменте, где сейчас одни из самых низких ставок вакантности. Отдельно можно сказать про коворкинги, основными пользователями которых были IT-специалисты с краткосрочными договорами аренды. Ближайшие месяцы коворкинги столкнутся (и уже сталкиваются) с резким ростом вакантности, так как большинство IT-специалистов в силу специфики своей работы без привязки к постоянному офису уехали из России на время обострения политической обстановки.

Складской сегмент и e-commerce также ощутят некоторый спад из-за ухода брендов и проблем с логистикой. В наиболее уязвимом положении сейчас находятся управляющие компании, особенно имеющие в портфеле большое количество торговых комплексов.

Алексей Шулев, генеральный директор Hermes Russia:

– Такой ситуации, как сейчас, еще не было, но кризисы мы уже проходили. В этой связи вспоминаются 2008-й и 2014 годы, а также пандемийный 2020 год. Сейчас мы наблюдаем высокую волатильность валют, курсовой скачок доллара составил плюс 75% (в 2014 году – 61%). В кризис потребители ведут себя одинаково, фокусируясь с основном на базовых потребностях. Как и ранее, сейчас мы наблюдаем кризис покупательской способности из-за высокой волатильности курса, влияния геополитики и ухода части брендов.
Многие бизнесы пребывают в прокрастинации, не зная, что предпринять. А делать нужно то же самое, что и всегда: продумать и предпринять реальные антикризисные меры. Предприниматели и бизнес уже начали «расчехлять» свои антикризисные методички и сокращать постоянные затраты. Одна из таких мер – отказ от арендных площадей или снижение арендной ставки. Кто-то уже договорился об отмене арендных платежей, кто-то закрыл торговые точки. Моллы пустеют, то же самое происходит и в складской недвижимости. Долгосрочные контракты поставлены на паузу, инвестиционные проекты замораживаются, что по цепочке даст отрицательный эффект. Доля коротких договоров будет расти, а ставки на офисные и торговые площади – падать. Подписывать контракты с фиксированной стоимостью более чем на 3-6 месяцев в наши дни как минимум не разумно. Однако хочу отметить, что кризис – это изменения, которые могут быть и положительными. На место освободившихся площадей могут прийти российские бренды. Мы наблюдали подобное в 2015-2016 годах.

Кристина Недря, руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE:

– Геополитическая ситуация меняется каждый день, поэтому сложно строить долгосрочные прогнозы. В целом офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости отличается наибольшей стабильностью и наименьшей волатильностью арендных ставок. Долгосрочные договоры аренды фиксируют ставку и обязательства сторон, не позволяя арендаторам в моменте выйти из договоренностей, поэтому объективно оценить последствия можно будет лишь после стабилизации ситуации.
 
Для профессионального девелопера же остается приоритетом реализация проектов в заявленных концепциях и в обозначенные сроки. Рост курса валют отразится на себестоимости проекта. Даже с учетом такого роста цен, который сегодня прогнозируется на уровне 20-25%, учитывая евровую составляющую до 45% в проектах качественной офисной недвижимости, говорить о маржинальности таких проектов уже не приходится. Сегодня девелоперы выбрали выжидающую позицию и продолжают переговоры с партнерами для поставок импортного оборудования на комфортных условиях. Однако девелоперский цикл подразумевает параллельное ведение разных процессов, и сейчас многие концентрируют работу на тех этапах, которые ведутся с использованием отечественных стройматериалов. Если говорить о нашем проекте STONE Towers, то в настоящее время на второй очереди, согласно графику, ведутся монолитные работы с российскими материалами. На первой очереди импортное оборудование уже поставлено и установлено, в том числе лифты Schindler, вентиляционное оборудование VTS и другие элементы инженерии международного уровня.

Важно отметить, что к актуальным событиям офисный рынок Москвы подошел с минимальной за последние 7 лет вакансией в классе А (7,7%) и дефицитом качественных офисных площадей. Это основное и, безусловно, позитивное отличие текущей ситуации от кризисов 2008 и 2014 годов. Тогда доля вакантных площадей составляла ~25% для класса А. Сегодня показатель более чем в 2,5 раза ниже. Также необходимо учитывать, что по итогам 2021 года удаленный формат работы потерял былую массовость, компании стали активнее возвращаться в офисы, и это дополнительно поддержало спрос. Более того, в перспективе мы ожидаем развитие российских игроков на внутреннем рынке, как элемент импортозамещения.

Понимая вектор формирования новой реальности, особенно с учетом ключевой ставки на уровне 20%, можно прогнозировать замедление выхода новых проектов. Следовательно, дефицит качественной офисной недвижимости сохранится. Совокупность этих факторов на фоне высокого спроса позволяет говорить о том, что реализующиеся сейчас объекты найдут своих арендаторов. Не стоит забывать, что за последние два года предпочтения арендаторов изменились и повысились требования к качеству офисной среды. Следовательно, компании будут стремиться к аренде офиса в более современных бизнес-центрах.

Елена Чернова, директор отдела управления недвижимостью Lynks Property Management, Россия и СНГ:

– Давать какие-либо прогнозы в краткосрочной и среднесрочной перспективе очень затруднительно, ситуация меняется даже не каждый день, а чаще. Очевидно, что в ближайший год торговой недвижимости и индустрии гостеприимства будет очень сложно. Сейчас идет активная проработка вариантов замены приостановивших деятельность операторов и тут перед нами стоит два основных вопроса.

Во-первых, можно ли полноценно заменить ушедших игроков? К сожалению, нет. Можно найти альтернативные варианты, но нельзя в полной мере заменить столь узнаваемые и культовые марки, которые десятилетиями выстраивали свои бренды. Во-вторых, как долго продлится ситуация, в которой мы сейчас находимся? Очевидно, что вернуться к статусу 23 февраля невозможно, а какой будет новая реальность, зависит от того ушел зарубежный ретейл навсегда или нет, а если вернется, то в какие сроки это произойдет. Туристической сфере же только и остается ждать изменения туристических потоков. Разумеется, это не быстрый процесс.

Офисной и складской недвижимости также придется изменять правила игры и стоимостные показатели. Пока говорить о конкретных цифрах и условиях рано. Проекты, заявленные к реализации в 2022–2023 годах, скорее всего, не будут открыты в указанные сроки. Также очевидно, что текущие изменения в работе с поставщиками и, в принципе, в цепях поставок приведут к существенным изменениям во всех сферах экономической деятельности.

Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International:

– Конечно, часть компаний сейчас находится на паузе, а зарубежные игроки приостановили сделки. Тем не менее рынок не встал: компании, которые работают на российском внутреннем рынке, переговоры по аренде площадей не прекращают. Прежде всего, это касается складских площадей, конечно. Не исключаю, что из-за нарушения логистических цепочек ряд ретейлеров будет стремиться создать запас товаров на складах и арендовать для этого дополнительные площади. Кроме того, в перспективе мы ожидаем, что российские производственные компании на фоне санкционных ограничений и ухода ряда западных игроков будут расширять мощности, поэтому прогнозируем спрос на земельные участки. Со стороны инвесторов с «живыми» деньгами можно ожидать интерес к покупке лотов с дисконтом.

Потенциальные арендаторы сейчас заинтересованы в заключении более коротких контрактов – к примеру, трехлетних вместо пятилетних. При этом тенденции к распространению краткосрочных договоров аренды – как на офисном рынке, на 11 месяцев – мы не видим. Если говорить об офисной недвижимости, то надо отметить, что сейчас мы не видим масштабных отказов от офисных площадей, и сделки продолжают совершаться. У большинства текущих резидентов заключены долгосрочные договоры аренды, выход из которых до их окончания невозможен без штрафов. В перспективе мы, конечно, увидим увеличение вакансии. Часть малого и среднего бизнеса может обанкротиться и уйти с рынка, а часть игроков будет оптимизировать затраты на аренду. Это может быть переезд в офис классом ниже или площадью меньше, а также субаренда площадей. Уход с рынка крупных западных компаний может отразиться в первую очередь на офисах класса А. Ввод новых площадей на рынок по итогам года, по нашим прогнозам, может оказаться ниже заявленного на 40% и более. Те проекты, которые сейчас находятся «на бумаге», вероятно, будут отложены, в том числе из-за колоссального удорожания заемного финансирования и стоимости строительства.

Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP:

– Все обсуждают сейчас перспективы торговых центров. Я бы разделил проблему на две составляющие. Сначала – бренды закрываются и уходят: давайте чуть вглубь копнем, почему они это делают. Во-первых, на кого-то надавили в своей стране. Пока мне кажется, что в большей мере – это заявления игроков, которые они обязаны сделать. Во-вторых, проблема с логистикой, и она возникла не сегодня, мы ее с вами обсуждаем уже второй год. В-третьих, проблема перегона капитала, который сейчас тормозится по обе стороны границы. В-четвертых, платежеспособность клиентов, связанная оплатой карточками. За всем этим стоят деньги и необходимость выбора сценария с наименьшими потерями. Все умеют считать. Риски от принимаемых решений тоже. Взять и похоронить бизнес разово кажется мне сомнительным. Разобраться с обязательствами, погасить долги и т.п., – это займет, минимум, полгода

Далее – да, действительно, площади какие-то высвобождаются. Но проблемы у ТРЦ появились не сегодня – мы с вами говорим об этом постоянно с двадцатого года, когда начался большой переход в онлайн. Единицы подумали о том, что делать с высвобождающимися площадями. Резюмируя – у нас произошло то, что капитализировало очередные дыры + политическое давление и экономическая ситуация. Списывать на 24 февраля и говорить, что все только из-за него, я бы не стал.

Дмитрий Куркович, руководитель «Светелкин – Магазин готовых ремонтов»:

– Договоры на строительство/ отделку, включающие стоимость материалов, сейчас де-факто невозможно заключать, потому что стоимость материалов неизвестна даже не неделю вперед.

Также многие позиции сейчас невозможно заказать, потому что они больше не поставляются официально на российский рынок. Когда будут проработаны обходные пути, какая будет логистика, система оплаты и цены – пока сказать нельзя. Дизайн-проекты, разработанные месяц назад, по этой причине сейчас во многом становятся  неактуальны:  многим  материалам и решениям приходится в экстренном порядке искать замену. Цены на услуги пока остаются на прежнем уровне.

Борис Кац, директор по развитию сети хобби- гипермаркетов «Леонардо»:

– Что сейчас происходит? Первое – в торговых центрах закрылись «якоря», в разных ТЦ этот показатель – от 5 до 20% площади, что приводит к снижению потока. Второе – сейчас у ретейла все нормально с товаром и продажами, даже есть рост выручки из-за панической закупки в отдельных сегментах. Все вопросы – про будущее. И все вопросы сложные.

а) Ухудшаются условия логистики. Доставка товара – это теперь проблема.
б) Ухудшаются условия оплаты. Платежи проходят проблемно. Дольше и частыми возвратами или зависанием неизвестно где.

Это уже сейчас. Смотрим чуть дальше. Ретейлу надо оплачивать будущие поставки товара по выросшим (в рублях, из-за роста курса) ценам поставки. Некоторым надо оплачивать пришедшие ранее поставки по новому курсу. Выросла стоимость банковских кредитов, в том числе, по уже имеющимся кредитным линиям. Возник кассовый разрыв.

Что все это значит? Товара на все торговые точки может не хватить. Сети будут закрывать лишние магазины. Сейчас с 24 числа прошло всего две недели, но мы уже потеряли свободный обмен наличной валюты, свободные полеты за рубеж, получение образцов и каталогов срочной почтой, поставки процессоров и импортных ингредиентов на российские производства. Все это затрудняет заказ товаров. И мы еще не знаем, что еще из привычных нам возможностей может исчезнуть.

Если верны прогнозы правительства о росте безработицы, то и поток платежеспособных покупателей (особенно с учетом роста цен) существенно уменьшится.

Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group:

– Если говорить о самых краткосрочных прогнозах, то развитие складского сегмента пока поставлено на паузу. В 2022 году инфляция в России вырастет до 20%, реальная инфляция, по всей вероятности, превысит данный показатель. Товары подорожают, потребление снизится. Реальные доходы населения, по самым оптимистичным оценкам, к концу 2022 году упадут на 10% многие просто перейдут в режим выживания, а это, безусловно, повлияет на потребительское поведение, скорректирует развитие традиционного ретейла и e-commerce, главных арендаторов в складском сегменте, в том числе, в части развития складской и логистической инфраструктуры.

Отдельно стоит сказать об иностранных игроках, брендах, торговых сетях, недавно заявивших о временной приостановке деятельности. На сегодняшний день многие игроки не разрывают контракты аренды, оставляя за собой помещения, а также не увольняют сотрудников, выплачивают зарплату и ожидают улучшения политического фона. Важно подчеркнуть, что Россия – перспективный рынок, однако сейчас все испытывают проблемы с логистикой и поставками товаров, а также проблемы с курсом валюты – непонятно, как просчитывать поставки, по какой цене закупать и продавать товары. Скорее всего, как только обстановка стабилизируется, часть компаний возобновит свою деятельность.

Что касается строительства новых складских объектов, значительный объем которых должен был наполнить рынок в 2022-2023, то думаю, не стоит говорить о том, что непростая экономическая ситуация, в которой оказался рынок из-за геополитической обстановки, эти планы изменила. Средняя ключевая ставка сейчас 20% к концу года, при благоприятном развитии событий она может составить 17–18%. Это все равно значительная цифра, при которой маржинальность проектов при строительстве на заемные средства стремится к нулю. Вакансия пока так и останется на исторически низком уровне, а новые площади, спрос на которые еще месяц назад в разы превышал предложение, не появятся. На фоне резкого охлаждения спроса, это уже не выглядит так критично.

Долгосрочных прогнозов, конечно, нет. Россия подверглась беспрецедентным санкциям, о приостановке деятельности или полном уходе заявили многие компании и инвесторы, но санкционный пакет все еще не иссяк, а значит не пришло время оценки последствий. В целом, по ряду причин, склады будут сектором, наименее всего пострадавшим в данной ситуации. Если говорить конкретно про парк «Южные Врата», то на сегодняшний день у нас 550 000 м2 складов и 24 резидента, крупные российские и иностранные компании. Вакансия 0%, т.е. свободных блоков нет. Нашей управляющей  компании  не  поступало  уведомлений о прекращении деятельности на территории России, компании ведут свой операционный бизнес в стандартном режиме. В проектах Radius Group запрашиваем уровень ставок на стандартные складские помещения – от 6 000 руб кв. м в год triple net, и сейчас мы не видим объективных рыночных оснований для снижения, наоборот, очередное повышение себестоимости строительства, вызванное увеличением цен на строительные материалы, ростом заработных плат работников и, конечно, увеличением стоимости кредитования, толкают эти уровни вверх.

Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties:

– Офисный рынок реагирует на изменения в экономике с задержкой, поэтому реально оценить влияние текущей ситуации мы сможем только через некоторое время. В нашем портфеле доля иностранных компаний постепенно снижалась с 2014 года, а в последние два ковидных года этот процесс ускорился за счет того, что именно иностранные компании в большей степени оптимизировали площади, принимая гибридный формат работы. Основной спрос в новой аренде в 2020 – 2021 гг уже обеспечивали российские компании.

Учитывая дефицит качественных площадей на рынке, когда и если иностранные компании будут освобождать офисы, мы, скорее всего, увидим ротацию арендаторов и дальнейшее увеличение доли российских компаний в портфеле. Вероятно, в ближайшее время мы также увидим рост субаренды – это традиционная кризисная мера, которая позволяет компаниям оптимизировать расходы при невозможности досрочного выхода из длинного контракта и вернуться к исходным параметрам офиса при необходимости. Кроме того, мы ожидаем сохранения высокого интереса к сегменту сервисных офисов, который позволяет компаниям быстро оптимизировать площади без капитальных затрат.

Андрей Червов, управляющий партнер «Авангард Менеджмент»:

– На прошлой неделе ЦБ опубликовал неблагоприятный прогноз для нашей экономики – по прогнозу опрошенных им экономистов ВВП России в 2022 году снизится на 8%. По нашим оценкам эта цифра может оказаться и выше – падение ВВП составит до 10%. Это отразится на всех секторах экономики, включая недвижимость. По сути, еще не преодолев последствия одного кризиса, вызванного пандемией, мы оказались в новом. Сильнее всего пострадают, скорее всего, офисный сегмент и ретейл. Зарубежные компании заявляют о сокращении инвестиций в российский рынок или вообще об уходе с него – следовательно, им не нужны будут те офисные и торговые помещения, которые они занимали.

В отношении офисов из-за кризиса, санкций и экономического спада российские компании, включая государственные, сами вынуждены идти на минимизацию издержек, перевод персонала на удаленку или частичную занятость и, как следствие, сокращение занимаемых офисных площадей. Некоторые уже заявили о закрытии бизнеса, как например, «Ситимобил», который буквально несколько месяцев назад переехал в новый современный офис. Крупные западные IT и финансовые компании заявили о переносе своих офисов в другие страны.

Торговый сегмент также ожидают сложные времена, особенно в регионах. Это связано не только с оттоком западных арендаторов, но и со сложностями с импортозамещением, сокращением доходов населения, а также невозможностью быстрой трансформации торговых центров в новые форматы. Мы ожидаем, что до 10% торговых центров России может закрыться или законсервироваться в ближайшие два года. В Москве и Санкт-Петербурге, где доходы и возможности населения все же выше, а предложение давно сформировано качественными торговыми проектами, ситуация будет более стабильной. Но в большинстве регионов, где падение доходов населения будет сильно заметно, а сами торговые центры были построены без серьезного подхода к маркетинговым концепциям, оценки потоков покупателей, прогноз выглядит пессимистичным. Успешные ретейлеры, которые останутся на рынке, еще с начала пандемии имеют тенденцию к сокращению арендных площадей – они превращаются в шоурумы или пункты выдачи товаров. А проекты, связанные с перепрофилированием торговых помещений в развлекательные или общественные пространства, кроме сложностей с финансированием столкнутся с проблемами оснащения. Поставки технического оборудования стали сильно ограничены из-за санкций. В то же время в сегменте стрит-ретейла, который за последние два года заметно трансформировался в сторону услуг, товаров первой необходимости и конечных точек продаж (пункты выдачи товаров), ситуация выглядит более благоприятной.

Развитие гостиничного сегмента будет зависеть от степени поддержки его государством, однако скепсис вызывают общее сокращение доходов населения и падение объемов бизнес-туризма.

Складская недвижимость будет развиваться разнонаправленно. Но, пожалуй, как и в пандемию она останется наиболее стабильным сегментом рынка.

Проекты на восточных направлениях, где рынки открыты, будут востребованы, а те склады, что были ориентированы на взаимодействие с западными рынками, станут проседать из-за санкций, однако в перспективе развитие интернет-торговли сгладит ситуацию и нивелирует негативные тренды.

Александр Аргунов, PR-директор «НТЦ-Эффективность»:

– Мы считаем, что новая экономическая реальность не изменит общий тренд на цифровизацию строительной отрасли: чем сложнее условия, тем больше потребность в новых технологичных продуктах, которые позволят оптимизировать процессы и сократить расходы. Российские вендоры способны предложить решения на всех этапах жизненного цикла. Упомяну Renga Software, российскую BIM-систему для проектирования, компанию «Айбим», создавшую ПО для управления строительными работами: это несколько комплексных продуктов для финансового анализа проектных решений, контроля сроков и стоимости строительных работ.

«НТЦ-Эффективность» создала и развивает платформу на базе индустриального IoT для оптимизации эксплуатации объектов недвижимости: работа с большими данными в рамках платформы дает возможность анализировать и понимать поведение объекта, создавать цифровые двойники и обучать их алгоритмам правильного поведения. Компания ODIN разработала цифровое приложение для взаимодействия управляющей компании и арендаторов недвижимости. Поддержка ИТ-отрасли со стороны российского правительства на фоне массового оттока западных производителей создает предпосылки для развития отечественного рынка ПО, появления новых стартапов. Все это дает надежду, что рынок будет конкурентным и стоимость российских решений будет соответствовать ожиданиям, а также возможностям рынка.

В этой связи отмечу российские стартапы, которые сейчас готовы предлагать свои решения без высоких первоначальных инвестиций для заказчиков. Они будут востребованы и постепенно выходить на пик популярности. В частности, это решения, умеющие обрабатывать уникальные наборы данных, основанные на искусственном интеллекте и машинном обучении, что расширяет возможности рынка управления недвижимостью. На рынке появятся долгосрочные сервисные контракты, в которых стоимость услуг
формируется на базе той экономии, которая достигается с помощью предложенных сервисов – за счет сокращения эксплуатационных расходов, снижения энергопотребления, ранней диагностики потенциальных неисправностей и т.д.

Что касается ПО, уходящего с рынка – обычно купленной лицензии хватает на 3–4 года. В течение этого времени функционал остается актуальным. Недоступными будут облачные сервисы, отвечающие за обновления и информационную безопасность. Но и здесь можно найти решения, использовать, например, самостоятельные разработки.

Екатерина Черкес-заде, директор университета креативных индустрий Universal University:

– Креативные индустрии – абсолютно человекоцентричные, поэтому единственное что можно сейчас сделать, если хочешь спасти свой бизнес, – это позаботиться о людях. 50% бизнесов в креативных индустриях – это самозанятые и ИП. Кризис может сильно по ним ударить, во-первых, потому что это люди, которые очень зависят от заказов. Во-вторых, творческие люди – очень восприимчивые, им нужна поддержка. На данный момент, часть креативных индустрий зависит от состояния этих людей, это напрямую повлияет
на результативность бизнеса. Креативные специалисты, которые обычно работают в проектном формате, должны научиться быть стайерами.

Второй момент – последствия подобных событий «отрикошетят» на работу компаний на несколько лет вперед. Нужно будет заново отстраивать международные связи, нарабатывать доверие, и в этой связи профессиональные навыки встают во главу угла: с тобой будут работать, только когда ты незаменим.

Российскому предпринимательству снова придется зарабатывать репутацию на глобальных рынках. Вообще, российские предприниматели раз в два года проходят мировые и внутренние кризисы. Поэтому навык быстрого реагирования у них есть, – это ровно то, чему Запад учился последние 20 лет на MBA, а мы уже можем это преподавать.

После Крыма у людей случился образовательный эскапизм: когда не знаешь что делать, ты идешь учиться. Это один из самых правильных путей преодоления любого кризиса. Роль образования и культуры в формировании новых смыслов и коммуникаций сложно переоценить, поэтому на креативные индустрии возлагается отдельная задача: как через социально ориентированные проекты формировать новую повестку.

Бениамин Ханинаев, основатель маркетплейса гибких пространств Icowork.co:

– Делать окончательные выводы об ударе, нанесенном по офисному сегменту, пока рано: прежде всего, нужно будет впоследствии оценить, кто реально уйдет, а кто в итоге останется на каких-либо условиях. С учетом арендной политики крупных игроков, им, возможно, будет проще оставаться временно закрытыми и платить арендную плату, чем расторгать договоры с условием внушительных штрафов. В случае ухода большинства западных компаний, российские арендаторы не смогут быстро поглотить весь объем свободных офисов – предложение не будет заполняться одномоментно, вакансия увеличится, а ставки, в свою очередь, снизится. Сейчас же рынок страдает от неопределенности: компании, которые планировали развитие, приостанавливают деятельности, сделки ставятся на паузу. Выжидательная позиция бизнеса, безусловно, сказывается на состоянии рынка.

Дальнейшее развитие событий возможно в двух векторах: либо возврата западных арендаторов на каких-либо условиях, либо полного ухода и резкого освобождения большого объема помещений. Что касается сегмента гибких пространств, то его игроки уже испытывают трудности: краткосрочные контракты позволяют арендаторам съехать быстро и без штрафных санкций. Сильно ударила ситуация по фрилансерам, аудитории классических коворкингов: у многих специалистов приостановлена проектная деятельность и обеспечить рабочее место за свой счет они не могут. Поэтому коворкинги с моделью почасовой аренды или аренды по дням уже замечают постепенный рост вакансии рабочих мест в опен- спейсах. Однако массового исхода арендаторов коворкингов пока нет. Дальнейшее развитие сегмента гибких офисов будет зависеть от экономики в целом. Команды стартапов пока занимают свои площади, но с учетом роста нестабильности и тренда к релокации высокотехнологичных бизнесов им тоже сложно прогнозировать свою дальнейшую судьбу в России. Их развитие напрямую зависит от того, насколько сильно изолирована будет страна от внешних рынков – большинство стартапов заточено на рост в рамках глобальной системы, а не только внутри страны.

Среднесрочные  перспективы  сегмента  схожи с перспективами офисного рынка в целом: коворкинги тоже начнут терять арендаторов по мере ухудшения ситуации. Однако место стартапов в коворкингах могут занять классические арендаторы, которые при сокращении штата будут нуждаться в небольшом количестве гибких рабочих мест.

В целом сегмент коворкингов и гибких офисов активно рос в последние годы, укрепились позиции российских операторов, и кризис – это возможность для них. Если вакансия в офисных центрах будет заметно расти, то операторы гибких офисов смогут взять в управление свободные площади на более выгодных для себя условиях и заполнить пространства, выполнив мелкую нарезку и организуя гибкие рабочие места. Также в случае ухода западных сетей с рынка российские игроки смогут получить в управление их площадки в привлекательных локациях. Вполне возможно. Что в случае относительной стабилизации экономики мы увидим очередной виток активного роста игроков, который мы наблюдали после 2014 г.

Луиза Улановская, эксперт-консультант по развитию бизнеса, маркетингу и клиентскому опыту в недвижимости, преподаватель НИУ ВШЭ:

– События последних двух лет показали уязвимость практически любых бизнесов и компаний перед неожиданными факторами, а последние две недели, когда крупные российские и зарубежные компании были вынуждены аврально принимать тяжелые для бизнеса решения, только усугубили этот эффект. Но даже на самом негативном фоне можно заметить тенденции, которые зародились несколько лет назад, а сейчас активно воплощаются в жизнь. Например, бурный рост всех гибких решений формата «space as a service». В офисной недвижимости последние две недели показали, что небольшие компании и проектные команды будут увереннее себя чувствовать, не будучи связанными длинными договорами аренды и необходимостью больших вложений в обустройство офиса. Результатом становится стремительный рост спроса в коворкингах, причем как работающих с корпоративным сегментом, так и с частными лицами и предпринимателями. Этот тренд будет развиваться и в дальнейшем дифференцироваться.

В торговой недвижимости, влияние острой стадии кризиса на трафик и товарооборот управляющие компании торопятся хотя бы частично нивелировать привлечением временных арендаторов и гибких ретейл- форматов на освобождающиеся площади. Идет работа в направлении создания сервисных торговых площадей в уже отделанных помещениях. Кстати, в стрит-ретейле развития сервисных коворкингов в индустрии красоты и услуг идет уже давно. Даже в части такого нового и сложного формата коммерческой недвижимости как ЦОДы, спрос переходит от корпоративных запросов с отдельными объектами на создание так называемых co-location проектов, когда компания-оператор предоставляет компаниям отдельные стойки с полным набором сопутствующих услуг. Компания может более гибко планировать свое развитие и потребность в мощностях. Несомненно, последствия сегодняшних событий долгое время будут влиять на развитие коммерческой недвижимости, полностью трансформируются, а возможно и уйдут с рынка, многие привычные форматы. Но это открывает окно возможностей для развития новых решений.

Екатерина Ньюман, генеральный директор Q1 Group:

– Рынок строительных материалов в России столкнулся с новым вызовом – гораздо более серьезным, чем во время пандемии. Два года назад тоже наблюдались перебои с поставками и рост цен на все позиции, но те тренды были кратковременными. Сейчас же с учетом максимальных ограничений на импорт товаров мы наблюдаем резкое удорожание себестоимости объектов, сдержать которое очень сложно, особенно для коммерческой недвижимости, где зависимость от импорта составляет 80%.

Ключевые подорожавшие позиции – это не только те, где присутствует иностранное сырье (здесь рост достигает нескольких раз), но и российские материалы. Древесина и металл подорожали в 2,5 раза, кирпич прибавил 63% в цене, выросла и стоимость арматуры. Среди материалов, используемых во внутренней отделке, заметно увеличилась стоимость электрики и осветительного оборудования (+40%).

Сейчас игроки стараются оперативно перестроиться и найти заменные позиции на российском или азиатском рынках. Сделать это рано или поздно получится, сложнее всего решить эти вопросы для объектов в стадии строительства. Также в условиях нестабильной экономики сложно прогнозировать выход новых объектов на рынок. Вероятнее всего, в ближайшие годы мы увидим период некоторого затишья среди девелоперов офисной недвижимости, и все внимание рынка будет сосредоточено на текущем предложении. Как следствие, перспектива дефицита офисов поможет справиться с высоким уровнем вакансии, который можно прогнозировать в связи с уходом западных игроков.

Эдуард Тишко, директор, управляющий партнер компании LCM Consulting:

– Если говорить о торговой недвижимости, то сейчас возрастет спрос на антикризисный брокеридж. В условиях ухода с российского рынка западных брендов встает вопрос об их замене. Здесь мы прогнозируем приход компаний из Китая, Турции, Индии, Белоруссии и вообще из стран СНГ – уже сейчас LCM Consulting ведет переговоры с рядом операторов, таких как Koton, LC Waikiki, Mari, Mark Formelle и некоторыми другими на предмет сотрудничества и более активного развития на территории России.

В текущих условиях будут высвобождаться не только площади, занимаемые крупными операторами, но и более мелкие. Их, скорее всего, займут небольшие франчайзинговые проекты, которые будут активно развиваться в новой реальности. Также, по нашим прогнозам, новыми темпами будет развиваться и малое предпринимательство. Здесь мы вернемся на 10 лет назад, малый бизнес будет договариваться непосредственно с производителями, либо заниматься прямыми поставками с других рынков, в частности из ближнего зарубежья.

Кроме того, сложившаяся ситуация дает возможность развития российских сетевых операторов. К примеру, в fashion-сегменте это бренды Melon Fashion Group, Gloria Jeans, Zolla, ГК «Спортмастер», «ТВОЕ». Однако эти операторы пока не готовы к активному расширению из-за нарушения логистических цепочек, невозможности реализации поставок и ценовой неопределенности. Это обусловлено закрытием для российской логистики европейских портов. Ж/д перевозки, авиа- и автотранспорт пока не могут доставлять продукцию в рамках необходимых показателей для массовых открытий новых магазинов ввиду санкций и закрытия логистических коридоров.
 
Актуальной задачей может быть открытие новых производств в России и Белоруссии. В этом вопросе компании сталкиваются с недостатком материально-технической базы, оборудования и специалистов. Ведутся переговоры о производствах на уже имеющихся мощностях, однако все это процессы ресурсозатратные
и, что самое главное, не быстрые. Однако российский ретейл готов развиваться, занимать освободившиеся ниши и нарастить долю
рынка. Сейчас компании ищут пути решения транспортных и технических проблем, какое время это займет пока сказать сложно.

Кроме того, в текущей ситуации вырастет спрос на квалифицированное управление арендными
отношениями. При этом будут востребованы услуги по представлению интересов, как арендодателей, так и арендаторов. В текущей ситуации, когда зарубежные сети уходят с рынка, неизбежно будут возникать правовые споры, судебные разбирательства, поэтому все стороны будут заинтересованы в разрешении конфликтных ситуаций с наименьшими потерями. Так как отрасль коммерческой недвижимости, еще не вполне оправившаяся от пандемии, вступает в новый кризис, вопросы пересмотра и оптимизации арендных отношений становятся одними из самых актуальных. Сделать это может только опытная управляющая компания, понимающая, какие механизмы в данной ситуации применимы для каждой из сторон.

Также, по нашим прогнозам, в отрасли упадет спрос на консалтинг, если к подобным услугам и будут прибегать, то только в привязке к брокериджу. Сейчас собственники не готовы к разработке новых концепций, девелоперы не будут вкладываться в новые проекты, создаваемые с нуля, так как окупаемость таких инвестиций сейчас сомнительна. Ресурсы участников рынка будут перенаправлены на
те инструменты, которые показывают свою эффективность в краткосрочной перспективе, в частности на ротационный брокеридж. Консалтинг в рамках девелопмента с небольшими затратами на реализацию проектов остается актуальным.

Владимир Тихонов, партнер бюро Blank Architects:

– Рынок коммерческой недвижимости, как и недвижимости в целом, оказался в беспрецедентной ситуации, с которой прежде не сталкивался. Первые оценки, в которых сходятся все эксперты, говорят о том, что в ближайшем будущем после относительной стабилизации ситуации все сегменты могут столкнуться с оттоком спроса (как из-за внешних факторов, связанных с уходом значительной доли инвесторов, так и внутренних, напрямую связанных с общим падением уровня жизни). В связи с этим в первую очередь туманны перспективы новых объектов – тех, которые были только запланированы и строительство которых еще не началось.

Коментарии (0)


Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

Хорошо забытое новое. Почему оффлайн становится новой роскошью

Главным итогом 2021-го и трендом ближайших лет для рынка коммерческой недвижимости, ритейла, индустрии гостеприимства и развлечений названа растущая ценность оффлайна как «новой роскоши во всем» - от «настоящих» магазинов и кинотеатров до офисов без «удаленки». Эксперты CRE – о том, почему массовые покупки и сервисы продолжат уходить в сеть, а качественный клиентский опыт будет стоить все дороже и останется только в среднем и выше среднего сегментах.

15.02
Источник: wciom.ru
Экспертный анализ

За звездой кочевой. Офисный рынок подстраивается под сотрудников нового типа

Несмотря на вынужденный бум «удаленки» и изменение отношения к работе вне офиса даже в самых консервативных странах, европейские и американские социологи уже год назад констатировали: пандемия с ее ограничениями, закрытыми границами и санитарными паспортами стала началом заката эры «цифровых кочевников». Эксперты CRE – о том, почему digital nomads в России, напротив, становится только больше и к ним примкнули даже те, кто никогда не собирался «кочевать».
19.11
Источник: Ростех-Сити. Википедия
Экспертный анализ

Очень тяжёлый люкс: уходить из «статусных» офисов арендаторы не планируют

По данным Knight Frank, за три квартала 2021 года доля свободных офисов в классе А внутри третьего транспортного кольца Москвы снизилась до 6,3%, а трендом III квартала 2021 года стали значительные темпы реализации качественных офисных объектов Москвы с самыми высокими ставками аренды. Эксперты CRE – о том, кому и почему в век «удаленки» до сих пор нужен офисный «тяжелый люкс».
16.11
86165

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижиммости?   Тема номера УПАЛ,...

подпишись НА эксклюзивные новости cre