Дай миллион, дай миллион

Юрий Филиппов, директор по развитию BPS Group: «Последствия санкционных ограничений для рынка офисной недвижимости будут понятны не ранее III–IV кварталов этого года. Для принятия стратегических решений нужно время: многие западные игроки и компании с иностранным участием сейчас только рассматривают меры реагирования на сложившуюся ситуацию. Видно, что бизнес, пользователи офисных помещений, в стадии принятия решений, часть компаний, скорее всего, займет выжидательную позицию для прояснения экономических, логистических и репутационных последствий санкционного давления на РФ. Также до конца непонятны масштабы санкций в отношении России.
Что касается «мелкой нарезки», то мы не верим в массовость такого подхода к организации офисного пространства, скорее, часть некрупных компаний уйдет в сектор коворкингов или понизит класс арендуемой недвижимости.
Я думаю, что в целом ситуация прояснится не раньше лета этого года. Если начнется массовый исход иностранных компаний, включая финансовые организации, часть из которых уже заявила о такой возможности, то потери рынка офисной недвижимости могут оказаться и выше указанного миллиона метров. Сценарий же пока для рынка скорее негативный, поскольку финансовые и логистические ограничения препятствуют развитию бизнеса. Вместо развития все заняты решением антикризисных неотложных задач, связанных с логистикой и финансированием».

Константин Пыресев, генеральный директор RD Management: «Пока что нет данных о расторжениях арендных договоров компаний, приостановивших деятельность в РФ, – соответственно, вакансия сохраняется на прежнем уровне. Можно также отметить растущий интерес к аренде офисных помещений среди крупных азиатских компаний, полагаю, они могут занять опустевшие площади, если разрывы отношений с текущими арендаторами все же произойдут.
Но вот что касается освобождения миллиона метров офисов, то слабо верится в такой сценарий. Большинство компаний постарается сохранить бизнес, часть переоформит его на российские подразделения и продолжит работу (как произошло с частью консультантов), соответственно, и арендовать офисы тоже. Вообще, чем больше физических активов у иностранной компании, тем ниже вероятность, что от них просто откажутся.
Больше всего же в сегодняшней ситуации пострадали коворкинги и гибкие офисы. Коворкинги потеряли потребителей из сферы IT, гибкие офисы, в силу специфики краткосрочных арендных договоров, также оказались в невыгодном положении.
Если о прогнозах и возможных сценариях, то позитивный сценарий таков: компании, приостановившие деятельность, вернутся. Ключевая ставка снизится. Возобновится финансирование и строительство новых объектов, на которые будут заходить и новые арендаторы из Азии. Негативный: западные компании все же уйдут, их площади займут другие арендаторы, но потребность в новой застройке существенно снизится».

 

 
При этом, опасения вызывает нарастающая скрытая вакансия – особенно на офисном рынке Петербурга – которую формируют крупные IT-компании, и, в частности, компании, являющиеся подразделениями иностранных IT-игроков. По оценкам Bright Rich | CORFAC International, на конец I квартала 2022 года объем скрытой вакансии в Петербурге составил порядка 84 тыс. кв. м. «Но чем лучше бизнес-центр, тем легче он перенесет всю эту ситуацию, – уверен Алексей Мацкевич, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp. – Смотрите: в классах А и А+ сейчас практически ничего не происходит, в классах B и C ситуация, конечно, хуже».
 
Мелкий бес
 
Хотя в 2021 году 58% сделок в Москве пришлось на офисные блоки 100–500 кв. м в количественном выражении, тотальная «кабинетка» и «мелкая нарезка» рынок вряд ли ожидает, полагает Виктор Заглумин. Более реальны переезды в бизнес-центры более низкого класса, оптимизация площадей и «удаленка» как способ оптимизации расходов компании. «Конечно, случаи субаренды могут иметь место – мы наблюдали их в период пандемии, – размышляет Ольга Архангельская. – Однако, вряд ли те же арендаторы в лице иностранных компаний, занимающие сейчас большие офисные площади, захотят дробить свои офисы на большое количество мелких блоков и сдавать их в субаренду. Это потребует от них инвестиций в трансформацию офисного пространства, а также дальнейших операционных затрат на управление этим бизнесом и взаимодействия с большим количеством мелких субарендаторов».
 

Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties: «Действительно, пока коллапса на рынке не случилось, но реальную ситуацию мы сможем оценить не раньше III квартала 2022 года. Несмотря на заметную долю иностранных арендаторов в нашем портфеле, о желании закрыть офис и выйти из договора заявили единицы. При этом мы видим, скорее, конструктивную позицию в отношении соблюдения договорных обязательств: арендаторы готовы выплачивать штрафы и неустойки, закрепленные в договоре. Большая часть арендаторов, заявивших о «приостановке» работы в России, пока не принимают стратегических решений относительно команды и офисов.
В целом мы смотрим на рынок офисов класса А с осторожным оптимизмом. Традиционно качественные активы с хорошей локацией, инфраструктурой, профессиональной командой и управлением остаются востребованными. Большую часть спроса на рынке обеспечивают российские компании, одним из крупнейших по объему поглощения был сегмент IT. Учитывая объем мер поддержки отрасли со стороны государства, этот спрос имеет все шансы удержаться на прежнем уровне.
Что касается субаренды – это нормальный «кризисный» инструмент, который одинаково удобен и арендатору и собственнику, поскольку позволяет арендаторам сократить расходы на содержание офиса, выполняя все свои обязательства перед арендодателем. Для повышения ликвидности сдаваемых в субаренду помещений возможно привлечение сервисных операторов, которые могут принести в проект добавленную ценность за счет собственных стандартов сервисного обслуживания».

 
По словам Марии Зиминой, в случае не самого благоприятного сценария на рынке – высвобождения объема площадей, занимаемых международными компаниями, ожидается, что крупные офисные блоки, которые они занимали, будут пользоваться спросом со стороны российских компаний. «Это связано с тем, что последние два года такие офисы были в дефиците, особенно в ключевых деловых районах города, поясняет она. – Профессиональные собственники, ориентированные на реализацию больших площадей в пользу крупных компаний, вряд ли изменят свою стратегию. Предложение офисов «мелкой нарезки» и ранее присутствовало на рынке в достаточном объеме. Для мелких клиентов по-прежнему будут доступны варианты, в том числе и для покупки. Однако значительных изменений в структуре предложения офисов Москвы не ожидается».
 
«Мелкая нарезка» сама собой проблемы не решит, соглашается Алексей Мацкевич. «Это работа, при которой ты пытаешься что-то выиграть на короткой дистанции, – поясняет он. – При этом «мелкая нарезка» может уже завтра не попасть в свою аудиторию. Опенспейс при правильной работе с ним намного более выгоден, но и он не является универсальным ответом, поэтому победа все равно за гибридным форматом». Иван Гуськов считает «мелкую нарезку» вероятной при условии наступления максимально негативного сценария для рынка. «Она подходит для небольшого бизнеса, для ИП, но тут нужно понимать, что расцвета мелкого бизнеса без большого не будет, – вздыхает он. – Но у нас есть, например, антикризисное предложение для арендаторов – беспрецедентные условия по аренде. В новой парадигме сервисного офиса ставка на одно рабочее место начинается от 25 тысяч рублей, а срок аренды можно минимизировать до 3 месяцев – это при том, что сейчас средняя арендная ставка в Москве составляет 36 тысяч рублей в месяц за одного сотрудника».
 
Высокий уровень сервиса
 
Сегмент гибких офисов – один из немногих, кто может говорить о том, что «планы не изменились», резюмирует Иван Гуськов. «Скорректировались – да, но в формате стратегического развития именно операторы гибких офисов продолжают идти по ранее намеченному пути, – поясняет он. – Влияние на рост интереса к гибким офисам продолжают оказывать ухудшившиеся отношения с Евросоюзом и возврат российского капитала, изменение курса рубля относительно других видов валют».
 
В сегменте сервисных офисов ситуация остается стабильной, соглашаются в Space 1. В портфеле компании всего несколько иностранных арендаторов, которые заявили о желании выйти из договоров связи с закрытием офиса в России, уточняет Павел Федоров, управляющий директор Space 1. В среднем по рынку сервисных офисов основными клиентами остаются крупные компании, офисы которых рассчитаны на единовременную работу более ста сотрудников, продолжает он: на этот сегмент приходится до 2/3 всех площадей. И, несмотря на то, что традиционно именно сегменту сервисных офисов приписывают легкость выхода из договора без штрафных санкций, в реальности это не всегда так. «После того, как в сервисные офисы пришли крупные компании, увеличились средние сроки договоров, – продолжает Павел Федоров. – Например, по нашему портфелю средний срок договора по итогам 2021 года увеличился с 3 до 4 лет, поэтому по степени устойчивости к незапланированной ротации арендаторов, сервисные офисы уже приближаются к классической аренде».
 
Алексей Мацкевич оценивает ситуацию на рынке коворкингов как «очень разную». «Вопрос, в частности, в том, была ли или нет учтена история с расходными материалами, которые сейчас невероятно подорожали, – поясняет он. – Но, конечно, везде есть отток, и чем проще резидентам коворкингов уйти, тем охотнее они этим пользуются. Что касается портрета арендаторов, то он вообще постоянно меняется: если раньше было больше айтишников и представителей диджитал-поколений, то сейчас часть из них откочевали в другие страны. Но остались консультанты, потому что бизнес в России очень нуждается в консалтинге; остались люди, которые помогают пережить стресс – среди таких арендаторов мы видим в том числе и рост спроса. Интересно, что в дополнение к кабинету как базе такие люди еще и расширяются в опенспейсе, что позволяет им скрасить одиночество пребывания в кабинете».
 

 
В итоге для сегмента сервисных офисов есть несколько точек роста, констатирует Павел Федоров, и самым привлекательным фактором остается отсутствие капитальных затрат арендатора при переезде. К росту стоимости отделочных факторов, который наблюдался в течение двух лет, добавился фактор девальвации рубля и разрыва цепочек поставок, поэтому реализация проекта ремонта становится не только дорогим, но и логистически сложным проектом. Именно фактор отсутствия капитальных затрат обеспечил сегменту приток клиентов в 2020 году в разгар коронакризиса, и именно он будет поддерживать спрос сегодня, убежден г-н Федоров. «Вторым фактором станет неминуемый рост популярности субаренды, который наблюдается во всех кризисных ситуациях на рынке, – перечисляет он. – Для повышения ликвидности невостребованных помещений арендаторы могут привлекать сервисного оператора, который будет создавать добавленную стоимость в проекте и возьмет на себя процесс маркетирования помещений. Собственники офисных объектов, в которых будет появляться вакансия, также будут привлекать сервисных операторов на управление невостребованными площадями. Добавление сервисной составляющей повышает ликвидность здания как для действующих арендаторов, которые могут реализовывать свои планы по расширению / переезду внутри существующей локации, так и привлекать новых резидентов».
 

 

Мурад Дамиров, совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group: «По итогам 2014 года уровень вакансии в офисной недвижимости Москвы составил 26%. На сегодняшнем рынке, по прогнозам аналитиков, этот показатель достигнет отметки 12%. По данным Cushman & Wakefield, международные игроки занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. Несмотря на значительное количество иностранных компаний, арендующих офисы в Москве, российские игроки, как правило, занимают более крупные площади. Подтверждением могут служить сделки, заключенные с участием таких компаний, как «Яндекс», «Озон», Сбербанк.
В свою очередь, за последние несколько недель вакансия в коворкингах Москвы несколько выросла. К примеру, в нашем коворкинге #BusinessClub в «Городе Столиц» заполняемость составляет около 85%, хотя в январе показатель держался на уровне 95%. Такая ситуация наблюдается абсолютно на всех качественных площадках, ведь каким-то компаниям из-за сложившейся ситуации пришлось вернуться к удаленной работе, кому-то – закрыть свои проекты, связанные с IT или международной деятельностью.
Тем не менее мы прогнозируем, что спрос быстро вернется к привычным показателям. Особенно это касается исторически востребованных площадок. Клиенты, которые вынуждены были находиться в листе ожидания, постепенно поглотят освободившиеся в коворкингах рабочие места. Конечно, многие компании ждут непростые времена – это означает, что некоторый бизнес будет вынужден перейти к жесткой экономии. Однако в пандемию были разработаны и выведены на офисной рынок гибкие решения и сервисные форматы, которые будут актуальны и сейчас. Сейчас в целом на рынке гораздо увереннее себя будут чувствовать компании с диверсифицированным портфелем проектов. Коворкинг в «Городе Столиц» – первый проект #BusinessClub, однако основной специализацией компании являются сервисные офисы в формате built-to-suit. Аренда сервисных офисов осуществляется по жестким договорам аренды, что защищает от рисков как оператора, так и девелопера объекта. В случае необходимости оператор может взять на себя услугу по сдаче офиса клиента в субаренду или заполнить временно пустующие площади.
Что касается портрета арендатора, то на сегодняшний день мы не наблюдаем существенных изменений. Как и прежде, наибольшее развитие в сегменте происходит за счет расширения IT-компаний, банков, ретейла, e-commerce. Но до окончания первой турбулентности на рынке после введенных санкций все будут находиться в выжидательной позиции, соответственно, крупные сделки будут поставлены на паузу. Правда, многие операторы коворкингов уже подняли аренду на 10%».

 
Ушли в ставку
 
Что касается запросов о снижении ставок и пересмотре договоров, то пока они поступают в основном от международных арендаторов, говорит Мария Зимина. «И касаются как пересмотра условий контракта, например, установления валютного коридора или смены валюты платежей на рубли, так и снижения ставок и отказа от части или полного объема занимаемых площадей», – указывает она.
 
Волны запросов на пересмотр ставок нет – есть точечные истории, поддерживает Виктор Заглумин: «Знаю, что и некоторые собственники отложили индексацию ставок на более поздний срок или решили оставить ставку на прежнем уровне, хотя мы понимаем, что операционные расходы растут». «Сейчас мало кто понимает, что будет с экономикой: кто-то пытается наладить новые логистические цепочки, переориентируясь на новых поставщиков, организуя офисы в СНГ, а кто-то, наоборот, сворачивается, – констатирует Алексей Мацкевич. – К сожалению, тех, кто уменьшает бизнес, больше, чем тех, кто его расширяет – в моменте мы наблюдаем негативный тренд. В перспективе 6 месяцев, на мой взгляд, все перейдет в положительное русло (если мы не рассматриваем некий апокалиптический сценарий), и мы увидим увеличение спроса. Это, возможно, будет сопровождаться пересмотром тарифной политики – если говорить о коворкингах и гибких офисах. Что касается классических офисов, то многое будет зависеть от классности объекта: у классов А и B шансов на сохранение арендаторов существенно больше».
 

 

Георгий Саруханян, управляющий партнер Professional Facility Management: «Количество запросов на просмотры и коммерческие предложения сократилось примерно в три раза. Среди интересантов превалируют российские коммерческие и прогосударственные компании. Можно отдельно выделить блок интересантов из нефтегазового сектора. В целом давать прогнозы сейчас – дело неблагодарное, горизонт планирования завален или отсутствует. Однако стоит принимать во внимание, что офисы – это совсем не разменная монета? и мы не ожидаем большого количества полных отказов от офисной недвижимости. При этом на период неопределенности международные компании могут временно поставить свои бизнесы на паузы. Формат такой паузы будет индивидуален, а возможность сокращения расходов напрямую зависит от заключенных договоров аренды и наличия партнерских взаимоотношений с арендодателями.
Можно согласиться лишь, что структура рынка изменится, однако взрывного выброса на рынок площадей быть не может. В большинстве договоров аренды прописаны условия выхода с уведомлением за 6 и 9 месяцев, таким образом, наиболее релевантной будет картина по состоянию на начало 2023 года. При этом ожидать, что рост вакансии продлится долго, также ошибочно. В случае, если площади будут освобождаться от международных компаний, то на рынке появятся в большинстве своем качественные офисы с минимальным сроком экспозиции. Таким образом, мы можем получить двоякую ситуацию, когда рост вакансии приведет к увеличению спроса и ее быстрому органическому сокращению. Стоит помнить, что экономика не терпит вакуума и быстро заполняет открытые полости.
Прогнозы по росту мелкой нарезки в офисном сегменте также неверны – думаю, что будет с точностью наоборот. Если офисы и будут освобождаться, то в классе А, наконец, появятся большие площади и их будут поглощать крупные корпоративные компании».

Алена Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris: «По нашим оценкам, объем вакантных офисных площадей в Петербурге в 1 квартале 2022 увеличился на 0,5 п.п до уровня 6,2% валового объема предложения. В январе-феврале еще сохранялся высокий уровень спроса на офисные помещения, что при минимальном объеме ввода новых спекулятивных площадей удерживало вакансию на достаточно низком уровне, равно как и обеспечило стабильность ценовых индикаторов.
По состоянию на конец I квартала в стадии освобождения уже находятся более 50 тыс. кв. м. Следует отметить, что первым под удар попал именно сегмент офисных центров класса B. В офисных центрах класса А ситуация относительно стабильна (прирост вакансии +0,1 п.п.), запрашиваемые ставки аренды по итогам первых трех месяцев 2022 – +0,5%.
Несомненно, в результате изменений в экономике региона произойдет смена профиля потенциальных арендаторов офисных пространств. Однако бессменным лидером, на наш взгляд, как и прежде останется IT-сектор. Что касается ставок, то арендаторы пророчат нам снижение ставок уже много лет. Сначала все говорили, что ставки упадут, потому что построили «Лахта-центр». Следующего снижения арендаторы ожидали, когда начался ковид – и опять же снижения не произошло. Снижения же не будет до тех пор, пока на рынке низкая вакансия: как только мы ощутим интенсивный прирост вакантных помещений, тут и можно будет говорить о динамике ставок.
Дальнейшее развитие событий будет зависеть от многих факторов: методов и периода разрешения геополитичестких разногласий, скорости восстановления экономики, политики арендодателей в отношении урегулирования споров с текущими арендаторами. Все вышеперечисленные факторы имеют существенное и разнонаправленное влияние на рынок. Таким образом, пока не представляется возможным смоделировать сценарии поведения рыночных индикаторов в среднесрочной перспективе в условиях неопределенности многофакторной модели со столь великим множеством неизвестных параметров».

 
По словам Ольги Архангельской, в перспективе 1–3 лет на рынке могут быть активны арендаторы, связанные с государственным сектором или компаниями, получающими господдержку, как это было после 2014 года, когда наблюдался ряд крупных сделок в районе ММДЦ «Москва Сити». Кроме того, вероятно, будут активны арендаторы сектора TMT (Технологии / Медиа / Телекоммуникации). В Knight Frank соглашаются: хотя ввиду отсутствия явной активности по новой аренде говорить об изменении профиля арендатора на офисном рынке рано, в следующие несколько лет основными драйверами спроса, вероятно, будут российские технологические компании, организации государственного сектора, а также компании из стран Азии. «Российские компании, конечно, сейчас являются для собственников более надежными и безопасными резидентами, – резюмирует Виктор Заглумин. – Отмечу, что среди наших клиентов есть российские компании, которые, как бы вопреки ожидаемым трендам, планируют расширение или даже стройку, принимая возможные в этой ситуации риски».