Сыграют втемную

Прямая речь

Борис Овчинников, партнер Data Insight:

- Надо учитывать, что слово «даркстор» объединяет принципиально разные форматы - от небольших точек «Самоката» или «ЯндексЛавки» площадью около 200 кв. м в жилой застройке до больших складов в десятки тысяч метров в пригородных промзонах, как, например, у «Впрока» или «Утконоса». И в разных сегментах разные тренды.

Появление вакантных больших складов мало что меняет на рынке eGrocery: во-первых, сегмент онлайн-закупок впрок (а именно в этом сегменте имеют смысл большие склады) почти не растет, и, соответственно, там хватает уже имеющихся складов. Во- вторых, логистика продовольственных товаров, в том числе скоропортящихся, накладывает много дополнительных требований на устройство склада - так что игроки сегмента закупок впрок предпочитают строить свои дарксторы с нуля, а не приспосабливать доступные площади под свои требования.

С другой стороны, операторам супербыстрой доставки нужны небольшие помещения в районах жилой застройки, а площадь в больших складских комплексах не нужна (или нужна в относительно небольших объемах - под распределительные центры). Единственная категория дарксторов, для которых доступность помещений, возможно, заметно изменилась (в лучшую сторону) за последнее время, - это дарксторы среднего размера (площадью, как правило, от 1 до 5 тыс. кв. м), каждый из которых нацелен на обслуживание нескольких районов города с суммарным населением в сотни тысяч человек. Подобные форматы развивают, например, «ВкусВилл», «Озон». Но, снова же, под такие дарксторы нужны не качественные комплексы за пределами города, а склады в удобных локациях – скажем, в прилегающих к жилым районам небольших промзонах.

В целом же дарксторы - не более чем один из форматов организации сборки заказов в eGrocery (альтернатива - сборка в обычном магазине), и есть множество других процессов, которые влияют на рынок eGrocery сильнее, чем изменения на рынке складской недвижимости. Так, из позитивных для игроков изменений - уход ажиотажного спроса на курьеров и как минимум стабилизация их зарплат. Хотя, конечно, негативные факторы - связанные как со снижением доходов покупателей, так и со снижением инвестиционных возможностей самих участников рынка - перевешивают, и мы наблюдаем резкое снижение темпов роста на рынке eGrocery.

Свободная масса

По итогам первого полугодия в московском регионе объем предложения в качественных индустриально-складских комплексах составил около 600 тыс. кв. м, подсчитывает, в свою очередь, Елена Чернова, директор отдела управления недвижимостью Lynks Property Management, Россия и СНГ. 

Однако здесь необходимо учитывать два фактора. Во-первых, продолжается активный ввод новых площадей, строительство которых началось в прошлом году на фоне повышенного спроса на склады. Во-вторых, рост вакансии оценивается все-таки по отношению к концу 2021 г., когда она достигла рекордно низких значений. В итоге, если рассматривать качественные комплексы, то пока точно нельзя говорить о перенасыщении рынка, указывает г-жа Чернова. По ее словам, прогнозы по вакансии тоже пока не настолько велики, чтобы рассматривать предположение как тренд. «Например, на объектах в нашем портфеле абсолютно нет вакансии, и есть понимание, кто из текущих арендаторов может занять потенциально освобождающиеся площади», - поясняет эксперт.

Впрочем, высвобождение части складских объектов все-таки предоставляет «темному» формату новые возможности, уверен Артем Хомышин. Речь идет, очевидно, сначала о площадках в городской черте или близко к мегаполисам – именно они необходимы для формата проксимити-хаба, обеспечивающего максимальную скорость доставки продукции с момента заказа (в современном e-commerce конкурентное преимущество зачастую ведь выражается в минутах) при минимальных затратах на нее.

Именно в связи с лавинообразным ростом популярности быстрой доставки продовольственных товаров «до двери» увеличивается и количество необходимых площадей, наблюдается рост плотности их точек в жилых районах и максимальное приближение к потребителям, соглашается Дмитрий Сидоренков, начальник управления внешних связей Межрегиональной ассоциации курьерских служб (МАКС). По его оценкам, сейчас дарксторы могут занимать до 1,5 тыс. кв. м.

Новые площадки одновременно представляют интерес и для компаний, которые только начинают развивать экспресс-направление, и для маркетплейсов, и для гипермаркетов. «Сейчас дарксторами владеют «Самокат», «Яндекс.Лавка», «ВкусВилл», «Пятерочка», «Магнит», Ozon, - перечисляет эксперт. - Недавно «Сбермаркет» с «Ашаном» открыли первый совместный даркстор. Развитие сети дарксторов позволяет уменьшать загруженность торговых площадок и время доставки, а также более гибко анализировать спрос на товары и оптимизировать их ассортимент на полках. Но рост дарксторов имеет и негативный эффект: увеличивается нагрузка на инфраструктуру придомовых территорий жилых массивов, создается шум при погрузке/разгрузке, а также снижается пешеходный траффик, в том числе небольших локальных магазинов».



В итоге проблема оптимизации логистической инфраструктуры на придомовых территориях встает особенно остро уже сейчас, поясняет Дмитрий Сидоренков. По его словам, вопросы размещения дарскторов, ПВЗ и постаматов в районах жилой застройки вообще «нужно решать системно». «Для обеспечения комфорта жителей необходим постоянный диалог бизнеса и органов государственной власти в сфере жилищно-коммунального хозяйства, - уверен эксперт. - И мы в МАКС собираемся эту работу инициировать».

Прямая речь

Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International:

- Для дарксторов ключевой характеристикой является локация – эти склады должны располагаться внутри МКАД или не дальше 10 км за пределами МКАД в Москве и внутри КАД или в пределах 5 км за пределами КАД в Петербурге. Для продуктовых дарксторов удобным будет расположение склада рядом с жилым массивом.

Но предпосылок к тому, что площади, которые освобождаются компаниями, уходящими с рынка, или появляются вследствие оптимизации и предлагаются в субаренду, будут заниматься фуд-ретейлерами, я не вижу. Компании из сегмента фуд-ретейла в основном оптимизируют текущую деятельность и расходы, в том числе на аренду площадей.

Сегмент электронной коммерции действует по примерно такой же стратегии. Некоторые игроки даже отказываются от части площадей, арендованных в прошлом году. По итогам полугодия в Петербурге, например, доля сделок, заключенных компаниями сегмента e-com, составила 1% в структуре поглощения. Осваивать скрытую вакансию и в целом формировать основной спрос на рынке, по нашим прогнозам, будут в первую очередь производственные и транспортные компании. Последние стали лидером по объему поглощения по итогам первых двух кварталов, арендовав в Петербурге 103 950 кв. м (33% от общего объема поглощения за период).

Прямая речь

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers:

 - Скрытая складская вакансия в качественных складских комплексах – это, скорее, не про внутригородские склады, где качественных новых комплексов единицы, а про крупные объекты в Московской области и других регионах. А дарксторы – это как раз для внутригородской логистики, объекты для формирования клиентских заказов и доставки конечным потребителям. Соответственно, внутри города скрытая вакансия не так актуальна, внутригородские объекты пользуются спросом и вакансия минимальна, это если про Москву. В региональных же крупных городах бурное развитие такого формата не так заметно.

Формат в целом вообще новый, продуктовый ретейл по-прежнему тестирует разные варианты по размеру объектов, местоположению (рядом с городом, ТТК, внутри районов), единой концепции и рыночного формата нет, отличается от компании к компании. Думаю, после некоторой заминки на фоне текущей ситуации,  а также после лучшего понимания наиболее эффективных форматов сетевые компании продолжат развивать это направление, в том числе в крупных региональных городах, для завоевания доли онлайн-доставки продуктов питания.

Ответственное хранение

Пока же с помощью арендаторов-дарксторов освобождающиеся площади пытаются заполнить и собственники торговых центров, сообщает Алексей Попиков, директор департамента торговых центров Becar Asset Management. «Новые бренды к нам не выходят, занять нишу международных операторов некому, поэтому дарксторы, заинтересованные в площадях внутри городской черты, начали предлагать себя как потенциального арендатора на эти метры, - поясняет он. – Однако в этом случае ломается концепция ТЦ, который перестает быть уникальным, а его привлекательность снижается. При этом арендодатель имеет возможность получить доход с аренды площадей, который будет существенно меньше».



Например, в Петербурге по такому пути пошли сети «Светофор» и «Маяк», которые работают в основном на доставку. Но такой вариант подходит либо «умирающим» торговым центрам, либо торговым центрам а-ля аутлеты, полагает Алексей Попиков. Для торговых центров премиального масштаба такие арендаторы даже потенциально не рассматриваются.  «Мы начали активно развивать дарксторы с конца 2020 года, и сегодня открыли уже более 120 "темных магазинов" в Московской, Ленинградской областях и других регионах присутствия бренда, - рассказали корреспонденту CRE в пресс-службе «ВкусВилла». - Дарксторы «ВкусВилл» есть и на торговых площадях в ТЦ – это уже факт, а не прогнозируемое будущее. Сейчас мы доставляем 170+ тысяч заказов в день, и более 80% из этих заказов приходятся именно на дарксторы».

В торговых центрах продолжается трансформация тенант-микса – как по составу, так и по размеру арендуемых блоков площадей, соглашается Наталья Круглова, руководитель департамента продаж Российского аукционного дома, советник генерального директора. Многие фэшн-марки в итоге будут рассматривать сокращение площадей торговых залов и замещение их складскими площадями с более низкой ставкой, которая компенсирует приростные затраты на товарную логистику. «Традиционные арендаторы таких форматов площадей, как мне кажется, пик экспансии прошли в пандемию, и я не думаю, что они кратно прирастят потребности в помещениях в городах, где уже и так с высоким охватом присутствуют на рынке, - резюмирует она. - Возможно, в такие форматы все больше будет уходить фарма, возможно – DIY. В целом же дарксторы – в первую очередь склад последней мили, и он не конкурирует с крупными складскими форматами за городом. Он конкурирует за арендатора именно с торговыми центрами. Из них и будут уходить будущие арендаторы дарксторов, поскольку с развитием IT-технологий становится выгоднее иметь небольшой шоу-рум на торговых площадях с высокой проходимостью и магазин-склад с минимальной ставкой аренды и возможностью доставки товаров».

Однако полностью российские клиенты от офлайн-шоппинга не откажутся: они по-прежнему нуждаются в эмоциях, социализации, а некоторые покупки требуют визуальной и тактильной оценки, прогнозирует Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia. Оффлайн шоппинг - это скорость покупки, опыт и досуг, и он не может весь уйти полностью в онлайн, убеждена она.

В итоге продолжится усиление гибридного формата офлайн- и онлайн-шоппинга, а, следовательно, развитие формата click&collect. «Основная цель дарксторов – расположить товар ближе к потребителям, особенно это актуально для фуд-ретейлеров, поэтому они выбирают стратегию дробления на мелкие площадки в разных локациях вблизи потенциальных покупателей, а не консолидацию товарного ассортимента в одной точке (как в складах), - резюмирует эксперт. – Но из недавнего - о планах развивать сеть дарксторов в России объявила X5 Group».

Прямая речь

Екатерина Красавина, руководитель отдела маркетинга и внешних коммуникаций RD Management:

- В качественных торговых комплексах не будет дарксторов: они просто не сойдутся по финансовой модели, есть гораздо более доступные площади, которые закрывают подобные потребности.

Насколько мне известно, «Афимолл Сити» первым из торговых центров расторг один из крупнейших контрактов с Inditex и уже нашел арендаторов; полагаю, что это будут также крупные торговые сети. Практика «не ждать у моря погоды» и не упускать выгоду, попытаться оседлать все эти перемены – гораздо более вероятный сценарий развития ситуации для качественных ТРЦ.