Большая распродажа

Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons:
– Сегодняшние сделки по продаже торговых центров можно разделить на три категории. Первая – это объекты, которые имели плохие показатели еще до 2022 года. Собственники таких объектов или кредитующие их банки зачастую предпринимали неоднократные попытки продать данные объекты, но по различным причинам (завышенная цена, снижение интереса инвесторов к сфере ретейла в период пандемии и т.п.) продажа не состоялась. Однако продавцы по-прежнему ищут покупателей на эти активы.

Вторая категория – объекты, принадлежащие иностранным владельцам, которые решили покинуть российский рынок по политическим мотивам, под влиянием общественного мнения либо по причине юридических запретов по законодательству их страны. Из-за определенной срочности таких сделок продавцы во многих случаях вынуждены реализовывать свои активы с дисконтом.

Третья категория – объекты, которые в силу достаточно непростой текущей обстановки на рынке ретейла не могут продолжать свою деятельность в прежнем режиме и генерировать доходность, позволяющую покрывать стоимость эксплуатации торгового центра, уплату налогов в бюджет и обслуживание банковских кредитов. При этом стоит отметить, что количество сделок по продаже таких объектов, скорее всего, будет расти. Хотя многие иностранные компании-владельцы западных брендов объявили о своем уходе или приостановке деятельности на территории РФ еще весной, многие из них не спешили с расторжением своих договоров аренды и продолжали платить арендную плату, несмотря на отсутствие выручки, заняв выжидательную позицию в надежде на скорое разрешение сложившейся ситуации. Теперь же, по прошествии восьми месяцев, такие компании постепенно приходят к решению об окончательном уходе с российского рынка.

Источник: CRE
 
Прямая речь

Степан Щедров, старший консультант, департамент складской и индустриальной недвижимости, Union Brokers:
– Пора принять новые условия игры – сегодня правила на рынке торговой недвижимости диктует покупатель. На площадки вывалилось предложение, а спрос очень разборчив. Варианты ТЦ от мини-формата до гипер – результат трендов предыдущих двух десятилетий. И интересно то, что представлен разброс окупаемости от 6 до 12 лет. Возникает вопрос: за счет потока от каких арендаторов сделаны прогнозы, в то время как существенная часть павильонов занавешена обнадеживающими баннерами «Скоро открытие», а на самом деле они просто пусты? Не указывая конкретные адреса, стоит отметить, что некоторые объекты видим в продаже по нескольку лет, можно сказать в перманентом режиме, – проще снести и построить жилье, как, вероятно, будет около метро «Южная” в Москве, или перестроить в self-storage, или по примеру «Озона» переоборудовать паркинг ТЦ под свой dark store. Арендаторы в ТЦ вернутся, но это будет процесс небыстрый, и условия, конечно, будут отличаться от ожиданий собственников.

В street retail картина выглядит более живой: анализируя сегментацию сделок, можно сделать вывод, что фокус сместился с помещений премиум-бутиков в более понятные, доступные и стабильные варианты продуктовых магазинов, аптечных, алкогольных сетей – но они и так всегда были востребованы. Да и в целом street retail более тесно связан со строительством жилья, темпы которого постепенно восстанавливаются, хотя продажи и немного отстают.

Покупателями же сейчас становятся частные игроки, которые по ряду причин переносят активы в недвижимость, или те, кто решил не упустить возможность «поймать» хорошее предложение с дисконтом. Модель продажи помещений в ТЦ в нарезку уходит, покупателями объектов целиком становятся инвестфонды, ЗПИФ, компании, занимающиеся доверительным управлением, девелоперы.

Источник: CRE

 
Такие продажные
 
В итоге на продажу выставлялись и выставляются активы следующих категорий, перечисляет Светлана Ярова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG: торговые центры, которые по каким-то причинам оказались в банковских структурах; торговые центры, где владелец – резидент недружественной страны или в принципе компании, которая сворачивает деятельность в РФ; активы, где владелец хочет выйти из бизнеса (продаются, как правило, без публичной огласки); готовые упакованные стабилизированные центры, которые предлагаются как арендный бизнес на открытом рынке и для этого и готовились.
 
Так, ТЦ «Глобал сити», находившийся в залоге у Сбербанка, актив фонда Arista, продан за 1,05 млрд рублей в октябре 2022 года, первоначально его пытались продать в июне за 1,3 млрд рублей в торгах на повышение стартовой цены, вспоминает Инна Сафаргали. Группа «Ташир» купила торговый центр «Шелковый путь» площадью 247 тыс. кв. м в подмосковной Битце, цена сделки не была оглашена, но профессиональное сообщество оценило возможную стоимость в районе 8–12 млрд рублей. В сентябре PPF Real Estate продала торговый центр «Ярмарка» в Астрахани, ООО «СП инвест лимитед» стало владельцем фирмы «Фантом», которой принадлежит торгово-развлекательный центр «Ярмарка». «Среди крупнейших объектов стоит выделить ТРЦ “Метрополис”» в Москве (в сентябре 2022 года агентство Bloomberg сообщило о том, что инвестиционный фонд американского банка Morgan Stanley ведет переговоры о продаже ТЦ) и ТРЦ “Жемчужная плаза” в Санкт-Петербурге (в сентябре прошлого года стало известно, что владельцы (финская девелоперская группа SRV и Shanghai Industrial Investment Company из КНР) ведут переговоры о продаже объекта), – добавляет Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг & отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP. – Что касается российских регионов, то значительное количество торговых центров продается через электронные площадки “Авито” и ЦИАН, а также реализуется посредством аукционов: например, Сбербанк выставлял на торги пять ТЦ сети "Июнь" (их общая площадь около 300 тыс. кв.м, расположены в Санкт-Петербурге, Мытищах, Череповце, Уфе, Красноярске), 13 объектов "Сибирский городок" (общая площадь объектов 170 тыс. кв.м, объекты районного и окружного формата расположены в Кемеровской области и Красноярском крае) и ТЦ "Лапландия" в Кемерово (72 тыс. кв. м), но по результатам аукциона в конце октября компания не смогла их реализовать (за 19 объектов Сбербанк планировал получить около 27 млрд руб.). Также на торги выставлен один из крупнейших торговых центров Подмосковья "Зеленопарк", повторный аукцион пройдет в конце ноября».
 
Прямая речь

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group:
– В сегменте торговых центров есть некоторые продажи, но продаются активы, которые принадлежали иностранным инвесторам, уходящим с рынка: они готовы дисконтироваться по цене. Однако далеко не все выбирают такую стратегию, например, SRV так и не продал свои активы в Петербурге, поэтому «передал» их управляющей компании. Объекты продаются, но собственник ждет справедливого предложения.

Такая же ситуация наблюдается по ряду проектов в Москве и регионах, где собственники готовы продать хороший объект с определенными перспективами развития, но при условии справедливой цены, а получают в основном дисконтированные предложения. Пока предпосылок для снижения цены мы не видим. Возможно, будут какие-то корректировки, но только в случае продажи с торгов банками.

Источник: CRE
 
Сейчас как в Москве, так и в ближайшем Подмосковье можно найти много таких объектов, которые продаются с окупаемостью в 6,5–7 лет, то есть с потенциальной доходностью в районе 15% годовых, соглашается Руслан Сухий. И это – очень хороший показатель для рынка коммерческой недвижимости, добавляет он. Например, на Боровском шоссе в районе метро «Говорово» можно приобрести ТЦ «Солнечный» площадью чуть более 11,6 тысяч квадратных метров за 1,25 млрд рублей с заявленной окупаемостью в 6,9 года. А в Чехове продается молл на Симферопольском шоссе площадью 19,3 тысячи «квадратов» за 2,2 млрд с окупаемостью в 6,3 года. Валерий Трушин, в свою очередь, из знаковых проектов на открытых торгах выделяет ТЦ Villa и «Великан парк» в Петербурге, «Бахетле» в Казани.
 
Прямая речь

Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», соучредитель Центра независимой экспертизы собственности (ЦНЭС):
– Стрит-ретейл – самый динамичный сегмент рынка недвижимости. Это обусловлено относительно невысокой стоимостью входа на этот рынок и возможностью оперативно отвечать на текущий спрос.

Сложнее ситуация с традиционными ТЦ. По нашей оценке, прибыльность сохраняют не более 40% из них. Лучше всего чувствуют себя торговые центры в спальных районах. Они изначально меньше зависели от международных брендов и ориентировались на товары повседневного спроса.

Хуже обстоят дела у крупных моллов, где иностранные бренды были якорными арендаторами, а трафик обеспечивался успешно работающими кинотеатрами. Пандемия серьезно повлияла на их финансовые показатели. Но, кроме краткосрочных закрытий, большой эффект на трафик торговых центров оказало развитие онлайн-торговли. В результате строительство новых моллов упало до уровня 2004 года, а доля пустующих арендных площадей может к концу года составить до 20%.

На фоне снижения проходимости еще в прошлом году ряд торговых центров меняли профиль. Так, торговый комплекс «Рублевский» площадью свыше 16 655 кв.м новый владелец планировал реконструировать, создав современный бизнес-центр.

В этом же году как знаковое событие можно отметить продажу ТЦ «Метрополис», которым владел фонд Morgan Stanley. Претендентом на торговый центр называют казахстанскую девелоперскую компанию, что объяснимо: Казахстан может стать крупным торговым хабом на фоне санкций.

Кстати, следует обратить внимание на еще одну тенденцию: все владельцы крупнейших торговых центров диверсифицируют свои интересы, возводя новые объекты отнюдь не торгового назначения. Например, в планах крупнейшего владельца торговой недвижимости компании «Киевская площадь» – строительство фуд-молла. Gleden Invest строит горнолыжный курорт в поселке Шерегеш в Кемеровской области. Ingka Centres инвестирует средства в солнечные электростанции.

Что же касается взаимоотношений банк–кредитор–торговый центр, то здесь не будет единого алгоритма взаимодействия и разрешения возможных конфликтов. Пока мы не наблюдаем массового банкротства торговых центров, и, думаю, его не предвидится и впредь.

 

Источник: CRE

 
Куплю с рук
 
«На порядок лучше» характеризует Руслан Сухий ситуацию в московском стрит-ретейле. «Спрос на такие объекты ликвидной площади в хороших локациях есть всегда, а сегодня они и вовсе мегавостребованы как у покупателей, так и у арендаторов, – поясняет он. – Что касается арендаторов, то с ними ситуация, несмотря на заявленный уход большого количества зарубежных компаний, лучше, чем годом ранее: активность по сравнению с III кварталом 2021-го заметно выросла».
 
Для стрит-ретейла период ковидных ограничений вообще оказался более стрессовым, чем события последних восьми месяцев. Ликвидные помещения не простаивают, арендаторы заходят в них даже на высокие ставки, а средний уровень арендных ставок на помещения стритретейла с июля по сентябрь в Москве вырос примерно на 10–12% относительно III квартала 2021-го, перечисляет Руслан Сухий. Если март, апрель, май были периодами оцепенения и тишины на рынке, то с июня сегмент торговых уличных объектов стабильно растет, уточняет эксперт.
 
В итоге ликвидные помещения площадью 30–40 кв.м с арендатором продаются с окупаемостью 12–13 лет, то есть их доходность составляет порядка 8% годовых. Например, в районе метро «Щелковская» можно купить сейчас торговый объект площадью 28,2 кв.м с арендатором в лице интим-магазина за 40 млн рублей с окупаемостью в 13 лет. На Ленинградском проспекте, 75 – стрит-ретейл помещение площадью 29,8 «квадратов» с арендаторомпиццерией за 51 млн с окупаемостью в 12,8 года. Торговые объекты в более простых и менее проходных локациях, но также с хорошим арендатором, продаются с окупаемостью в 10–11 лет; стрит-ретейл на цокольных этажах и подвалах – с окупаемостью до 8 лет. «Объект, который окупится меньше чем за 8 лет, в Москве найти нереально, – напоминает Руслан Сухий. – Только если это стрессовый актив, который продается срочно ввиду сложной ситуации у собственника или уже на торгах».
 
Спрос на покупку остается высоким, поскольку сам по себе стрит-ретейл более устойчив к экономическим спадам и быстрее всего подстраивается под новые реалии рынка, поддерживает Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF Group (ex. Knight Frank Russia). Однако в целом на рынке доходность все-таки падает: если три года назад владельцы помещений в Москве рассчитывали на 10–12% годовых, то сейчас консервативные инвесторы готовы получать 7–8%. В регионах, впрочем, до сих пор можно купить доступные объекты стрит-ретейла и получить более высокую доходность, но встает вопрос, на какое время. Самыми активными участниками сделок в стрит-ретейле за последний месяц стали частные инвесторы с денежными накоплениями в рублях. Причина, по словам г-жи Козиной, в том, что у инвесторов вообще сейчас осталось не так много вариантов, куда вложить деньги. «Скачкообразного роста стоимости помещений мы не наблюдаем – исторически с коммерческой недвижимостью такого никогда и не было, – отмечает она. – Скидок при покупке также ожидать не стоит: даже собственники, которые уехали за границу, не хотят продавать помещения ниже их рыночной цены».
 

 
Банковское дело
 
Банки все чаще выходят на авансцену сегмента торговой недвижимости, и это – только начало, убеждены собеседники CRE. «На их балансе находится много торговой недвижимости, именно этим объясняется большое количество аукционных продаж, связанных с реализацией торговых центров и стрит-ретейла, – поясняет Инна Сафаргали. – Обычно это крупнейшие банки: "Траст", Сбербанк, но стоимость объектов, как правило, существенно завышена, срок окупаемости на уровне 15 лет».
 
В частности, сейчас на аукционных продажах у Сбербанка находятся 19 региональных торгово-развлекательных центров, ранее принадлежавших группе «Регионы», торговые центры перешли к Сбербанку в мае 2021 года. Кроме того, кредитная организация выставила единым лотом 13 торговых центров в Кемеровской области и Красноярском крае, входящих в сеть «Сибирский городок», и торговый центр «Лапландия» в Кемерове площадью 72 тыс. кв. м. «Российский аукционный дом выступает агентом по продаже имущества банка непрофильных активов "Траст" и реализует торговые объекты, такие как универмаг "Добрынинский", "Белград", ТЦ "Премьера" на проспекте Вернадского в Москве, – делится г-жа Сафаргали. – Банк "Траст" выставил на торги торговый центр "Ясенево" на Литовском бульваре г. Москвы площадью 13,5 тыс. кв. м с земельным участком 0,8 гектара и универмаг "Молодежный" в Можайском районе Москвы площадью 11,5 тыс. кв. м».
 
Банки, во-первых, выводят активы на продажу, во-вторых, сами становятся активным игроком в управлении, поскольку создают собственные команды, работающие на улучшение активов, соглашается Светлана Ярова. Зачастую на многих активах уже есть кредит, и передача его новому владельцу для банков – это всегда особые переговоры по сохранению или изменению кредитных условий для нового владельца, добавляет она. Кроме того, банки не очень охотно выпускают активы из своего поля влияния, не любят ситуации, когда в рамках сделки идет речь о досрочном погашении кредита или переезде актива в другой банк. В итоге банки на рынке сегодня и активный игрок, и влиятельная сторона в рамках структурирования конкретных сделок, резюмирует эксперт.


Источник: CRE
 
Прямая речь

Георгий Кузин, эксперт по коммерческой недвижимости и стрит-ретейлу, основатель ТГ-канала «Активы без стресса»:
– Я занимаюсь аукционами и могу рассказать, что на них сейчас продается. Так, совсем недавно Сбербанк не смог продать пять ТЦ «Июнь» и сеть ТЦ «Сибирский городок», принадлежавших ГК «Регионы». Общая стоимость торговых центров составила 21,8 млрд. В ближайшее время активы будут опять выставлены, только на более низких ценовых уровнях.

На аукционе и площади на Новом Арбате, где размещается ТЦ «Весна». Несмотря на то что место знаковое, покупка площадей – весьма сомнительный проект, поскольку они обременены длительным договором аренды с Bosco. Банк «Траст» снова выставил на торги ТЦ «Добрынинский», минимальная цена составит 1,4 млрд. рублей; на повторные торги вышли ТЦ «Ясенево» и «Молодежный» за 1,2 и 1.3 млрд рублей соответственно.

Спрос переместился в стабильные объекты стрита и небольшие ТЦ (районного формата) – туда, где нет зависимости от уходящих западных игроков. Но какого-то сверхпредложения качественных лотов на рынке особенно не видно. Что касается крупных ТЦ, то выход из них в ситуации текущей нестабильности возможен только при серьезных дисконтах, на которые продавцы не слишком готовы.
Покупатели же – это российские частные инвесторы и компании, связанные с государством, например, фонды недвижимости, управляемые банками. Банкам вообще сложно – с одной стороны, они должны выдавать кредиты, а тут сложно прогнозировать, что будет дальше, скажем, с торговыми центрами. С другой, много залогов превратились в неликвиды, и непонятно, что с этим вообще делать.

Да, в моменты турбулентности, когда владельцы недвижимости разоряются, активы интенсивнее меняют хозяев. Этот процесс уже идет три года – все началось во время ковида. Будет ли новый виток? Скорее всего, нет: будет плавный процесс; сейчас под ударом самые крупные форматы – их быстро продать невозможно. Например, кто, как быстро и за какую сумму может купить «Меги»?

 



Источник: CRE

 
Красная цена
 
По словам Ирины Ушаковой, с начала 2022 года эксперты наблюдали в сегменте торговой недвижимости рост активности: в I–III кварталах 2022 года вложено 26 млрд руб. (+77% по сравнению с январем-сентябрем 2021 года). Такой результат был достигнут за счет крупной продажи объекта формата «рынок» в I квартале, закрытия нескольких сделок по продаже региональных торговых центров иностранными собственниками и в целом роста продаж региональных объектов торговой недвижимости в 2022 году. В большинстве случаев покупателями объектов в I–III кварталах 2022 года становились не «новички» рынка: ИНПРОМ ЭСТЕЙТ, Central Properties, Aktivo, группа компаний «Ташир» и пр. «Резюмируя – среди причин продаж – и планы иностранных собственников по уходу с российского рынка, и изменение инвестиционной стратегии, и диверсификация или пополнение портфеля, или же приобретение объектов с дисконтом, – перечисляет Ирина Ушакова. – Также играют роль и возросшие риски на рынке торговой недвижимости: уже несколько лет с момента начала пандемии коронавируса торговые центры – одни из самых пострадавших типов коммерческой недвижимости на российском рынке из-за падения трафика и снижения потребительской активности населения, а планы по уходу и оптимизации торговых площадей крупными зарубежными ретейлерами (которые зачастую являются якорными арендаторами) в российских регионах объясняют рост предложения ТЦ за пределами Москвы».  
 
У всех собственников, которые выставляют объекты на продажу, разная ситуация, многие вынуждены давать скидку с тем, чтобы быстрее выйти из активов, добавляет Инна Сафаргали. Но реального снижения цены не наблюдается, средний срок окупаемости составляет 10–12 лет, определить справедливую стоимость в рамках доходного способа расчета цены проблематично в связи с тем, что ставки аренды договоров отличаются от установленных первичными договорами аренды: чтобы сохранить арендатора и обеспечить «жизнь» ТЦ, сохранить трафик, собственники вынуждены предоставлять скидки, сокращать площадь переданных в аренду помещений. Существенного дисконта при продаже объектов в ближайшей перспективе также ожидать не стоит, подчеркивают в РАД: сегодня нет сформированного баланса между ценой продажи и стоимостью покупки активов; собственник готов продать по затратному подходу расчета стоимости, а покупатель – купить по доходному методу расчета стоимости, и эти цифры между собой не коррелируются. И, если есть даже не очень выраженный чистый доход, собственник будет продолжать владеть и ждать «своего» покупателя.
 
Однако в проектах с низкими оборотами скидка может достигать 20%, сообщает Валерий Трушин. Серьезное препятствие для сделки – ситуация, когда совокупные выплаты по кредитам и прочим обязательствам перекрывают доход, который объект генерирует. Сейчас такое обременение будет получать все большее распространение: операционные доходы снижаются, а расходная часть, которая отдается банку, остается неизменной. «Нормальный рутинный дисконт в переговорах 5–10%, но в таком рынке он может и 40% достигать, – поддерживает Светлана Ярова. – Все зависит от целей продавца и желательности быстрой сделки. Особенность именно этого года – появление большого количества активов, связанных с быстрым выходом из страны целого ряда организаций и их гибкость по отношению к цене продажи, а также более легкое отношение к происхождению капиталов у контрагента в угоду реальной сделке». В ближайшие месяцы на поведение инвесторов продолжит влиять эскалация международной напряженности, создающая для игроков «повышенный уровень неопределенности», прогнозирует Ирина Ушакова. Сохранится и тренд на продажу объектов недвижимости иностранными собственниками.
 
Прямая речь

Дмитрий Мальцев, партнер Platforma.Legal:
– Я бы разделил возможные юридические сложности на объективные и субъективные. К объективным можно отнести те, что связаны с существующими ограничениями в отношении иностранных компаний. Продажа действующих торговых центров (с потоком арендаторов, договорами с поставщиками, управляющей компанией, зарегистрированными товарными знаками и т.д.) производится в подавляющем числе случаев путем корпоративных сделок (передачи прав на доли/акции компании-владельца ТЦ). В связи с тем, что сделки с долями компаний, контролируемых компаниями из «недружественных стран», требуют согласования специальной правительственной подкомиссии, их реализация существенно осложнена. Также существенно ограничены возможности по выводу средств, полученных от продажи, за рубеж (это зависит от формулировок решения подкомиссии).

К субъективным факторам я бы отнес возможные проблемы с банковским финансированием (многие банки в условиях волатильности сократили финансирование инвестиционных проектов), общую нервозность на рынке – мы видим, что многие сделки отменяются еще на начальных этапах, потому что потенциальный покупатель неожиданно «передумал».

Также интересным с коммерческой и правовой точек зрения является вопрос о продаже торговых центров со знаковыми крупными арендаторами, которые закрыли свои магазины, но не ушли с рынка. Они, как правило, осуществляют платежи по среднегодовым ставкам (так как у них отсутствует текущий торговый оборот) и включаются в арендный поток для расчета стоимости актива, однако сохраняется высокий риск того, что они так и не откроются в будущем либо откроются под новыми брендами и их обороты сократятся, что приводит к тому, что покупатели требуют дисконт (заверения и гарантии со стороны продавцов в наше время не выглядят надежным обеспечением, если продавец покидает рынок).