О тенденциях рынков коммерческой недвижимости Европы и США

По данным JLL, в первой половине 2016 г. в глобальную коммерческую недвижимость было вложено около 260 млрд евро, что на 10% меньше, чем в первом полугодии 2015-го. Это во многом объясняется спадом активности на двух крупнейших рынках мира.   
6198

По данным JLL, в первой половине 2016 г. в глобальную коммерческую недвижимость было вложено около 260 млрд евро, что на 10% меньше, чем в первом полугодии 2015-го. Это во многом объясняется спадом активности на двух крупнейших рынках мира — американском, где инвестиции в долларах сократились на 16% из-за укрепившейся валюты, и британском (28%), где царила неопределенность в связи с «Брекзитом».

Австрия

Инвестиции. В первой половине 2016 г. в коммерческую недвижимость Австрии было вложено 1,5 млрд евро, что в 8,5 раз больше, чем за аналогичный период 2015-го. Это объясняется тем, что за первые шесть месяцев года были заключены сразу несколько сверхдорогих сделок, среди которых — продажа башни IZD за 270 млн евро. На рынке преобладают инвесторы из Германии.

Офисы.На офисы пришлось 54% инвестиций за первые шесть месяцев года. Спрос в Вене превышает предложение, и пустуют лишь 6% помещений. Активность на офисном рынке тормозится из-за недостаточного предложения. Средняя доходность — 4,2% годовых.

Торговая недвижимость.В I квартале 2016 г. в сегмент был вложен лишь 1% инвестиций, но в 2015 г. он получил примерно четверть капитала. Средняя доходность — 4–5%.

Склады. В этом секторе не хватает качественного продукта. Покупатели складов в большинстве случаев занимают их сами, а не сдают в аренду. Доходность — 6,5% в Вене и 7% в Граце.

Жилье. С 2008 по 2015 гг. цены на квартиры в Вене выросли на 75%. Среди покупателей на столичном рынке 40% — иностранцы. Средняя доходность жилья — 3,5 – 4%.

Великобритания

Инвестиции. Великобритания — крупнейший европейский рынок недвижимости. В 2015 г. в коммерческие объекты этой страны было инвестировано 73 млрд евро, из которых почти половина пришлась на Большой Лондон. 43% инвесторов — иностранцы, преимущественно американцы. В первой половине 2016 г. объем инвестиций составил около 29 млрд евро, что на 28% меньше по отношению к аналогичному периоду 2015-го.

Офисы. В I квартале 2016 г. на офисы пришлось 42% инвестиций. Арендные ставки растут, доходность снижается. Офисы премиум-сегмента в Лондоне приносят 3,6% в год.

Торговая недвижимость. В I квартале 2016 г. в сегмент было вложено 14% инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ритейла имеют тенденцию к понижению (3,4% годовых в Лондоне).

Склады.В I квартале 2016 г. на склады пришлось 12% вложений. На секторе благоприятно сказывается развитие онлайн-торговли в Великобритании. Доходность складов в Лондоне — 4,8%.

Жилье.С 2007 г. (предыдущий пик) по 2015-й год жилье в Лондоне подорожало на 50%. В Великобритании за тот же период рост составил лишь 7%. Доходность квартир в британской столице — 2,4%.

Германия

Инвестиции. ФРГ — второй по величине рынок недвижимости Европы после Великобритании. В первой половине 2016 г. в коммерческие объекты Германии было вложено 17,5 млрд евро, что на 4% меньше по отношению к первому полугодию 2015-го. Около 40% инвесторов — иностранцы.

Офисы. В I квартале 2016 г. на офисы пришлась почти половина инвестиций. В «большой семерке» городов спрос растет быстрее предложения, аренда дорожает, и доходность сокращается. Качественные офисы приносят около 4% в год.

Торговая недвижимость. В I квартале 2016 г. в сегмент было вложено 20% инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ритейла имеют тенденцию к понижению. В среднем они приносят 3–4% годовых.

Склады. В I квартале 2016 г. на склады пришлось 10% вложений. Из-за недостатка качественных предложений и сильного спроса доходность сокращается (5–6% годовых).

Жилье. С 2011 по 2015 гг. жилье в Германии подорожало в среднем на 55%, в Мюнхене — на 65%, в Берлине — почти на 100%. Долгосрочная аренда квартир приносит в среднем около 3%.

Испания

Инвестиции.В 2015 г. объем инвестиций в испанскую недвижимость достиг максимума — 13 млрд евро, что на 25% больше по отношению к 2014 г. Однако в первой половине 2016 г. было вложено 3,4 млрд евро, что на 20% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Количество зарубежных инвесторов увеличивается: в 2015 г. доля иностранцев на рынке коммерческой недвижимости составляла около 50%, в первом полугодии 2016 г. — уже 73%.

Офисы.В 2015 г. на этот сектор пришлось 43% инвестиций. Спрос на аренду в Мадриде и Барселоне был самым высоким за 9 лет. Тем не менее еще высока доля вакантных помещений: в Мадриде пустуют 15,9% офисов, в Барселоне — 14%. Доходность в Мадриде и Барселоне — 4,3 и 4,5% соответственно.

Торговая недвижимость. В 2015 г. в торговые центры и комплексы было вложено 2,65 млрд евро (10-летний рекорд). Доходность стрит-ритейла — около 4%, торговых комплексов — 5%.

Склады.Спрос в Мадриде и Барселоне превышает предложение, и количество пустующих объектов стремительно сокращается. Доходность — около 7%.

Жилье. С 2007 г., когда испанский рынок достиг пика, до 2015 г. (период дна) жилье в Испании подешевело на 43%. Наибольшим потенциалом роста цен обладают рынки Барселоны и Мадрида. Доходность квартир — около 5%.

США

Инвестиции.По данным JLL, с 2009 по 2015 гг. инвестиции в американскую недвижимость росли примерно на 20–25% в год. В первой половине 2016-го было вложено 108 млрд евро, что на 16% меньше по отношению к 2015 г. Рынок США остается самым крупным в мире.

Офисы. Доля вакантных помещений сокращается, аренда дорожает, доходность понижается на большинстве (72%) рынков. Помещения приносят в среднем 4,4% годовых.

Торговая недвижимость.В Майами, Нью-Йорке и Сан-Франциско пустуют 2–3% помещений, качественных предложений не хватает. Доля пустующих помещений в первой половине 2016 г. имела тенденцию к увеличению. Средняя доходность — 4,6%.

Склады. Склады — самый перспективный сегмент в 2016 г., согласно опросу компании PwC. Один из основных рисков — износ, так как половина объектов в США построены в 1980-х гг. или ранее. Доля пустующих помещений в этом секторе сокращается, аренда дорожает, доходность понижается. Склады в США приносят в среднем 5% годовых.

Жилье. Многоквартирные дома — самый сильный и устойчивый сектор коммерческой недвижимости США. В 2015 г. объекты этого типа привлекли 30% инвестиций. По состоянию на 2016 год, цены в США еще на 5% ниже пика 2007 г., в Майами — на 22%. Особняком стоит Нью-Йорк, где жилье стоит на 13% дороже по отношению к 2007 г. Средняя доходность жилой недвижимости США — 4,4%.

Франция

Инвестиции. Объем инвестиций во французскую коммерческую недвижимость в 2015 г. достиг восьмилетнего максимума — 26 млрд евро. В первой половине 2016-го в объекты этой страны было вложено 9,1 млрд евро, что на 16% больше, чем за аналогичный период 2015 г. Рост инвестиций обусловлен тем, что были заключены три сделки стоимостью более 500 млн евро. Около трети инвесторов на французском рынке — иностранцы.

Офисы. Качественного предложения не хватает, спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Офисы в премиум-сегменте приносят в среднем 3,25% годовых.

Торговая недвижимость.Во Франции строится мало торговых объектов, и новое предложение создается в основном за счет редевелопмента. Ставки доходности находятся на историческом минимуме (около 3% для объектов стрит-ритейла в Париже).

Склады. Инвестиции в этот сектор незначительны и составляют лишь 3% от общего объема вложений. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Склады приносят в среднем около 6% годовых.

Жилье. Французский рынок жилья относительно спокойно переносит периоды кризиса. Годовая динамика цен находится в диапазоне от ?2 до +2%. В I квартале 2016 г. цены были на 8% ниже по отношению к пику III квартала 2011 г. Доходность жилья — около 3–4%.

Чехия

Инвестиции. В первой половине 2016 г. инвестиции в коммерческую недвижимость Чехии сократились на 29% до 956 млн евро. Тем не менее, сумма вложенный средств на 39% выше среднего показателя за последние 10 лет.

Офисы.Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. В Праге наиболее востребованы офисы класса «А». Пустуют 14,6% помещений. Средняя ставка доходности в премиум-сегменте — 5,5%.

Торговая недвижимость. Как и на офисном рынке, в секторе торговых объектов спрос также превышает предложение, и ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Средняя доходность объектов стрит-ритейла в премиум-сегменте — 5,25%.

Склады. Пустующие площади сократились до 5-летнего минимума (5%), и высокий спрос подогревает спекулятивное строительство. Средняя доходность высококачественных складов — 6,5%.

Жилье. Цены на квартиры в Чехии достигли дна в 2013 г. и с тех пор растут. В 2015 г. они повысились на 4,5%. Около 40% проданных в 2015 г. в Праге жилых объектов — это квартиры с одной спальней. Жилье в чешской столице приносит в среднем 3,7% годовых.

Прогноз

По прогнозам Cushman & Wakefield, в 2016 г. общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в ЕС (не считая Великобритании) будет на 10% выше, чем в 2015 г., а в Великобритании — на 25% ниже. Спад активности в Соединенном Королевстве может быть связан с «Брекзитом». Согласно прогнозу JLL, объем инвестиций в США в 2016 г. сократится на 10–15% в годовом исчислении. Причины — нехватка интересных предложений и макроэкономическая неопределенность.

Ставки доходности на развитых рынках в последние годы имели тенденцию к понижению из-за высокого спроса на недвижимость премиум-сегмента и растущих цен. Этот тренд продолжится и в 2016–2017 гг. Ставки аренды и цены на объекты также будут повышаться. По прогнозам S&P, недвижимость будет дорожать даже в Великобритании, несмотря на «Брекзит»: в 2016 г. рост составит 5%, однако в 2017-м цены опустятся в среднем на 2%.

Юлия Кожевникова, Tranio



Материалы по теме

Исследования рынка

Инвестиции в мировой рынок недвижимости могут составить 1 трлн. $ к 2020 г.

Общий объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире в 2014 году достиг 700 млрд долл., что сопоставимо с уровнем докризисного 2006 года, отмечают JLL. По прогнозам аналитиков компании, в 2015 году на фоне устойчивой макроэкономической ситуации данный показатель увеличится еще на 5-10%.
21.01
Исследования рынка

Города мира: конкуренция за инвестиции

Согласно ежегодному отчету Cushman & Wakefield, Нью-Йорк четвертый год подряд становится лидером по количеству привлеченных в недвижимость инвестиций, оставляя позади Лондон и Токио.
08.10

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Ознакомиться с PDF-версией издания можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

Популярное

Открытие

OZON открыл dark store в Москва-Сити

Площадь нового пространства составляет 1 000 кв. м. 
02.12
Аукцион

«Открытие» избавляется от региональных торговых активов

Банк «Открытие» продает торговые центры в регионах.
 
03.12
События

CRE Awards ищет «зелёных»

В отличие от других номинаций, где традиционно оцениваются новые объекты, «Зеленый кирпич» подразумевает проверку временем. Поэтому здесь участвуют объекты, построенные не позднее двух лет назад, и соответствующие общепринятым экологическим стандартам. Регистрация идет до 14 января.

03.12
Проект

Apollax Space прибыл в «Новосущевский»

Apollax Space открывает гибкий офис на Сущевском валу. На площади 2200 квадратных метров разместились 6 офисных пространств, рассчитанных на 320 сотрудников.
02.12
Проект

В Москве появится новый ФОК

Объект будет расположен в районе Отрадное на Сигнальном проезде, а общая площадь комплекса - 5 300 кв.м. 
02.12
Сделка

Hines продал долю в БЦ в центре Москвы

Основным владельцем офисного центра «Гоголевский, 11» стал европейский инвестиционный фонд IML Invest.
07.12
Сделка

Сбер вступил в «Легион»

СБЕР ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ арендовал офис площадью 800 кв. м в БЦ «Легион 3». 
02.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre