Маргарита Заева, руководитель департамента торговой недвижимости ILM, о преимуществах инвестиций в торговую недвижимость, разнице между столичным и региональными рынками и стратегиях поведения владельцев торговых центров.
- Маргарита, выгодно ли инвестировать в торговую недвижимость сейчас?
- Выбирая между инвестициями в разные типы недвижимости, стоит помнить, что торговая традиционно показывает самую высокую доходность - 10-12% годовых. Долговая нагрузка застройщиков вынуждает их беспрецедентно снижать ставки продажи. Макроэкономическая и политическая ситуация в стране вынуждает ряд бизнесменов избавляться от своих российских активов. Розничные сети, понимая открывающиеся возможности по развитию и масштабированию бизнеса, привлекают средства путем продажи активов недвижимости, что в свою очередь может создавать возможности для приобретения спекулятивных объектов. Институциональный инвестор в текущем рынке наконец получил тот выбор качественного предложения, которого не было до 2016 г.
- В чем принципиальная разница между девелоперами торговой недвижимости столицы и регионов России?
- Рынок торговой недвижимости Москвы близок к насыщению, в то время как в некоторых регионах есть перспектива с точки зрения строительства новых торговых объектов. Например, возьмем города Урала, такие как Пермь, - здесь обеспеченность торговыми площадями составляет 170 кв. м. на 1000 человек. Еще большой потенциал у столиц кавказских республик - там об уровне обеспеченности качественными торговыми площадями вообще сложно говорить, так как в большинстве городов отсутствуют качественные ТЦ.
- К чему приведет нынешняя ситуация на рынке торговой недвижимости?
- Ситуация приведет к тому, что объекты, которые в меньшей степени соответствуют требованиям конечных пользователей - по локации, наличию необходимой инженерии, конструктивным особенностям зданий, ряд недавно введенных объектов, в которых еще не сформировался основной пул арендаторов, объекты с агрессивным левереджем, - будут не востребованы конечным пользователем - оператором розничной торговли, рестораном, банком, предприятием сферы услуг. Исходя из того, что объекты, владелец которых не справился с долговой нагрузкой (не оптимизировал затратную и доходную часть, не смог перекредитоваться или реструктурировать долг), перейдут в распоряжение банков-залогодержателей и именно банковские структуры в ближайшие 3 года станут крупнейшими владельцами недвижимости в России, каждый владелец ТЦ, даже самого успешного, вынужден доинвестировать средства в реконцепции проектов, маркетинговые инструменты продвижения и даже в отношения с арендаторами. Что касается спроса, то высокая активность арендаторов - новых игроков рынка, как правило, развивающихся по схеме франчайзинга и/или имеющих успешные онлайн-проекты и желающих попробовать себя в оффлайне, - даст определенную динамику с точки зрения сроков договоров аренды в сторону их уменьшения. Подписывая долгосрочные договоры аренды на срок от 5 лет, реальным сроком аренды будет 1,5-2 года. Сетевые компании, заключая долгосрочный контракт, связывают арендные платежи со своей выручкой, делят ответственность за нее с собственником.
- Как добиться наилучших условий аренды торговой недвижимости?
- Для того, чтобы договариваться успешно, нужны навыки ведения переговоров, выявления и формирования потребности, а также знания рынка – то есть насколько твое предложение интересно в сравнении с другими. Носителем этих знаний и навыков является брокер, поэтому нужно выбрать профессионального брокера для решения своих задач.
В чью пользу меняется ситуация на рынке торговой недвижимости? Ситуация меняется в пользу тех немногочисленных олигархических структур со свободными деньгами, а также тех владельцев объектов, которые не имеют долговой нагрузки.
