Маргарита Заева: «Торговая недвижимость традиционно показывает самую высокую доходность»

Маргарита Заева, руководитель департамента торговой недвижимости ILM, о преимуществах инвестиций в торговую недвижимость, разнице между столичным и региональными рынками и стратегиях поведения владельцев торговых центров.

2126

Маргарита Заева, руководитель департамента торговой недвижимости ILM, о преимуществах инвестиций в торговую недвижимость, разнице между столичным и региональными рынками и стратегиях поведения владельцев торговых центров.

- Маргарита, выгодно ли инвестировать в торговую недвижимость сейчас?

- Выбирая между инвестициями в разные типы недвижимости, стоит помнить, что торговая традиционно показывает самую высокую доходность - 10-12% годовых. Долговая нагрузка застройщиков вынуждает их беспрецедентно снижать ставки продажи. Макроэкономическая и политическая ситуация в стране вынуждает ряд бизнесменов избавляться от своих российских активов. Розничные сети, понимая открывающиеся возможности по развитию и масштабированию бизнеса, привлекают средства путем продажи активов недвижимости, что в свою очередь может создавать возможности для приобретения спекулятивных объектов. Институциональный инвестор в текущем рынке наконец получил тот выбор качественного предложения, которого не было до 2016 г.

- В чем принципиальная разница между девелоперами торговой недвижимости столицы и регионов России?

- Рынок торговой недвижимости Москвы близок к насыщению, в то время как в некоторых регионах есть перспектива с точки зрения строительства новых торговых объектов. Например, возьмем города Урала, такие как Пермь, - здесь обеспеченность торговыми площадями составляет 170 кв. м. на 1000 человек. Еще большой потенциал у столиц кавказских республик - там об уровне обеспеченности качественными торговыми площадями вообще сложно говорить, так как в большинстве городов отсутствуют качественные ТЦ.

- К чему приведет нынешняя ситуация на рынке торговой недвижимости?

- Ситуация приведет к тому, что объекты, которые в меньшей степени соответствуют требованиям конечных пользователей - по локации, наличию необходимой инженерии, конструктивным особенностям зданий, ряд недавно введенных объектов, в которых еще не сформировался основной пул арендаторов, объекты с агрессивным левереджем, - будут не востребованы конечным пользователем - оператором розничной торговли, рестораном, банком, предприятием сферы услуг. Исходя из того, что объекты, владелец которых не справился с долговой нагрузкой (не оптимизировал затратную и доходную часть, не смог перекредитоваться или реструктурировать долг), перейдут в распоряжение банков-залогодержателей и именно банковские структуры в ближайшие 3 года станут крупнейшими владельцами недвижимости в России, каждый владелец ТЦ, даже самого успешного, вынужден доинвестировать средства в реконцепции проектов, маркетинговые инструменты продвижения и даже в отношения с арендаторами. Что касается спроса, то высокая активность арендаторов - новых игроков рынка, как правило, развивающихся по схеме франчайзинга и/или имеющих успешные онлайн-проекты и желающих попробовать себя в оффлайне, - даст определенную динамику с точки зрения сроков договоров аренды в сторону их уменьшения. Подписывая долгосрочные договоры аренды на срок от 5 лет, реальным сроком аренды будет 1,5-2 года. Сетевые компании, заключая долгосрочный контракт, связывают арендные платежи со своей выручкой, делят ответственность за нее с собственником.

- Как добиться наилучших условий аренды торговой недвижимости?

- Для того, чтобы договариваться успешно, нужны навыки ведения переговоров, выявления и формирования потребности, а также знания рынка – то есть насколько твое предложение интересно в сравнении с другими. Носителем этих знаний и навыков является брокер, поэтому нужно выбрать профессионального брокера для решения своих задач.

В чью пользу меняется ситуация на рынке торговой недвижимости? Ситуация меняется в пользу тех немногочисленных олигархических структур со свободными деньгами, а также тех владельцев объектов, которые не имеют долговой нагрузки.

 

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

ILM

Материалы по теме

Рейтинг

Офисная и торговая недвижимость - 10 главных трендов 2016 года

Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили обзор 10 основных тенденций в сегменте коммерческой недвижимости (офисной и торговой), которые получили развитие в 2015 г. и продолжатся в 2016-м. 
15.02
Экспертный анализ

Какие торговые центры сегодня нужны Москве?

На VI Московском урбанистическом форуме эксперты обсуждали в том числе и оптимальные площади ТЦ, которые уместно вводить сегодня в столице. Некоторые считают, что строительство крупных ТЦ сейчас не рентабельно.
04.07
Исследования рынка

Торговые центры - временное затишье или стабилизация?..

Специалисты Cushman & Wakefield рассказали о состоянии торгового рынка Москвы.
12.04

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Ознакомиться с PDF-версией издания можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

Популярное

Открытие

OZON открыл dark store в Москва-Сити

Площадь нового пространства составляет 1 000 кв. м. 
02.12
Аукцион

«Открытие» избавляется от региональных торговых активов

Банк «Открытие» продает торговые центры в регионах.
 
03.12
События

CRE Awards ищет «зелёных»

В отличие от других номинаций, где традиционно оцениваются новые объекты, «Зеленый кирпич» подразумевает проверку временем. Поэтому здесь участвуют объекты, построенные не позднее двух лет назад, и соответствующие общепринятым экологическим стандартам. Регистрация идет до 14 января.

03.12
Проект

Apollax Space прибыл в «Новосущевский»

Apollax Space открывает гибкий офис на Сущевском валу. На площади 2200 квадратных метров разместились 6 офисных пространств, рассчитанных на 320 сотрудников.
02.12
Проект

В Москве появится новый ФОК

Объект будет расположен в районе Отрадное на Сигнальном проезде, а общая площадь комплекса - 5 300 кв.м. 
02.12
Сделка

Hines продал долю в БЦ в центре Москвы

Основным владельцем офисного центра «Гоголевский, 11» стал европейский инвестиционный фонд IML Invest.
07.12
Сделка

Сбер вступил в «Легион»

СБЕР ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ арендовал офис площадью 800 кв. м в БЦ «Легион 3». 
02.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre