Собрать документацию о том, «как здание построено», – одна из глобальных проблем строительного мира

Артем Пантелеев, коммерческий директор компании «Гинт-М»

5591

Практика показывает, что многие инженерные ошибки можно предупредить на стадии проектирования. Для этого важен диалог между всеми сторонами процесса:  заказчиком, собственником здания и исполнителями.

Разочарование результатом

Очень часто главной проблемой строительного процесса является несоответствие конечного результата техническому заданию. Но как ни парадоксально, ее корень уходит не в компетенцию исполнителя, который не справился с заданием, а в методологию строительного процесса. Любая стройка связана с изменениями – отклонениями от первоначального замысла, переделками на месте, нештатными ситуациями. Важно понимать и то, что объект недвижимости проектируется и возводится множеством подрядчиков. Отследить все изменения, а тем более собрать всю документацию воедино (а это кипы чертежей, спецификаций и других важных бумаг) в нашей действительности фактически невозможно. Эта «особенность национального строительства» и аукается инженерам при создании офисного проекта. Предположим, что по документам инженерные системы здания обладают определенной мощностью. А в реальности мощности отличаются от декларируемых. Проект приходится переделывать.

Еще хуже, если здание реконструировалось или меняло собственников. Передать информацию без потерь получается редко. Иногда технические характеристики удается прочитать только на приклеенных к оборудованию стикерах или бирках. Но зачастую нет и этого. Соответственно, невозможно понять, какая мощность у инженерных систем, как в офисе расположены коммуникации и т. д. Собрать исполнительную документацию, показывающую, «как здание построено» – одна из глобальных проблем строительного мира. И это большая зона риска для заказчиков и проектных бюро.

Существует и другая причина такого положения дел. Как правило, владелец, проектируя здание, ориентируется на действующие нормы. Не часто он закладывает в проект мощности, превышающие СНИПовские стандарты — ведь любое улучшение стоит денег, а его задача - получить прибыль и отбить проект. Что происходит с подобным объектом, реализованным «по минимуму» на этапе заполнения арендаторами? Мощность инженерных систем здания рассчитана на количество работающих людей. Это количество регламентируется соответствующими нормами. Напомним, что согласно СНИП, рабочее место, оснащенное персональным компьютером с современным монитором, должно располагаться на площади не менее 4,5 кв. м. Если оно оборудовано дополнительными приборами, потребляющими электричество и являющимися источником дополнительного электромагнитного излучения, – площадь увеличивается. Но часто ли люди в офисах располагаются настолько комфортно? Нет, конечно. Обычно рабочие столы расположены более плотно. Больше людей, больше офисной техники – больше выделяемого тепла. Нагрузка на системы вентиляции и кондиционирования возрастает – системы не справляются. И в офисе оказывается тепло и душно.

Конечно, заказчик проекта – не эксперт, он не обязан разбираться в таких нюансах.  Задача архитекторов и инженеров – предупредить о возможных последствиях: невозможно с комфортом расположить на одной площади людей вдвое больше, чем нужно. Тогда выбор за заказчиком – или он арендует большую площадь, или закрывает глаза на возможный дискомфорт. К сожалению, всегда найдется человек, обещающий сшить из одного отреза не одну, а семь шапок. Но про размер шапок — по-прежнему принято умалчивать.

Распространенные промахи

Серьезным просчетом можно назвать неспособность офиса быстро менять функциональное назначение рабочих зон. Предположим, перед вами стоит задача часть помещения сдать в субаренду. Для этого нужно установить ограждающие конструкции от пола до потолка, а новые зоны обеспечить системами вентиляции и кондиционирования. Раньше никто не предполагал, что рынок субаренды будет настолько востребован, поэтому инженерные системы, как правило, не предполагают подобную вариативность. Поэтому часто приходится переделывать всю инженерию заново. Сегодня возможно гибкое решение – проектировать инженерные системы с  возможностью строить офис по принципу конструктора Lego. Подход не ведет к серьезному удорожанию проекта, но экономит средства в дальнейшей эксплуатации. Нет сомнений – эта предосторожность окупиться многократно.  

Плохое освещение трудно назвать типичной «инженерной» ошибкой, ведь речь идет о качестве светового оборудования, которое выбирает архитектор и заказчик. Однако эта проблема становится столь распространенной, что ее невозможно обойти стороной. Современные светодиодные светильники экологичны, экономичны и привлекательны с точки зрения дизайна. Но много вопросов к качеству света. Хорошие офисные светильники должны обладать отраженным светом, который равномерно распределяется по всему пространству. В эпоху галогенных ламп световым характеристикам уделяли большое значение, сегодня производители акцентируют внимание на дизайнерских элементах, а не на качестве освещения. Не стоит отказываться от светодиодов, но подойти к их выбору нужно обязательно. Хорошее, а не только стильное освещение стоит дороже.

Eще одна распространенная ошибка – использование некачественных вентиляционных решеток. Экономия на этом элементе выходит боком – дешевые решетки не снабжены специальной шиберной задвижкой, работающей в режиме «влево-вправо», «верх-вниз».  А без этой технологии невозможно отрегулировать правильно потоки воздуха: одним жарко, другим холодно. При этом в целом системы вентиляции и кондиционирования могут работать исправно. К сожалению, все вентиляционные решетки (и хорошие, и плохие) внешне выглядят одинаково, что вводит несведущих людей в заблуждение. Рецепт простой: будьте внимательны и не экономьте. Да, за качественный продукт придется заплатить больше, зато сотрудники не будут «доводить» вентиляционное оборудование с помощью бумаги и скотча.

Несколько слов о звукоизоляции в переговорных комнатах. Распространенный ляп  – устанавливать перегородку от пола до подвесного потолка, за которым скрываются инженерные коммуникации. Звуковые волны с легкостью проникают в так называемую запотолочную зону и распространяются по офису. Важно помнить, что все элементы оградительных конструкций должны быть звуконепроницаемыми. Правильное решение – перегородка должны быть от пола до бетонного потолка. Это непросто сделать в функционирующем офисе, когда, к примеру, требуется дополнительная комната для конфиденциального общения. Приходится перекладывать инженерные сети, тратить время и деньги. Лучше всего позаботиться о переговорных комнатах задолго до начала строительных работ.

Еще одно упущение – резкий запах еды в офисе. Конечно, это может быть связано с неправильным расположением кофе-поинтов – слишком близко к переговорным комнатам или гардеробной. Но часто столь деликатная проблема – следствие ошибок в проектировании системы вытяжной вентиляции. Запахи не должны «гулять» из одной инженерной системы в другую.

Как исправить

Некоторые промахи можно исправить, не прибегая к масштабным переделкам. Например, скорректировать можно освещение и вентиляцию: с помощью специальных заслонов отрегулировать подачу воздуха в разные офисные зоны. Гораздо сложнее с системами кондиционирования, поскольку они спроектированы с учетом определенной нагрузки, о чем сказано выше. Также непросто переделывать электрику – например, перекоммутировать телекоммуникационный шкаф или переложить сети.

Лучший способ избавиться от проблем – не иметь их вовсе. Конечно, на строительной площадке может случиться что угодно, но большую часть инженерных просчетов можно и нужно предупредить на стадии проектирования. Чем больше запаса мощности у инженерного оборудования, тем больше вариативности и меньше риск возникновения нештатных ситуаций. В идеале – еще на берегу привлечь эксплуатирующую службу, которая оценит рабочую документацию или эскизный проект. Предположим, архитектор запланировал красивый деревянный потолок, но не просчитал количество люков, необходимых для доступа к фанкойлам. Каждый из участников этого процесса дополняет друг друга: архитектор создает красоту, а управленец подсказывает решения, которые в будущем будут способны облегчить эксплуатацию офисного пространства.   



иГРОКИ РЫНКА

Гинт-М

Пантелеев Артем

Строительство

Гинт-М

Материалы по теме

Точка зрения

7 заповедей эффективного офиса

Хороший офисный проект стоит немалых денег. И чем офис дороже, тем печальнее последствия любого просчета. Артем Пантелеев, коммерческий директор компании «Гинт-М», выделил 7 ключевых моментов, на которые стоит обратить особое внимание при создании корпоративных интерьеров. 
31.03
Интервью

Артем Пантелеев: «Современный офис — место для сотрудничества, а не затворничества»

Артем Пантелеев, коммерческий директор компании «Гинт-М», о влиянии современных технологий на офисные пространства и эффективных форматах офисов. 

11.10
Экспертный анализ

Артем Пантелеев: "Чтобы снизить риск переделок и перерасчета стоимости ремонта, важно определиться с решениями на раннем этапе"

Как формируется стоимость ремонта в офисе, и можно ли безболезненно оптимизировать цену, если работа уже начата? Почему популярная сегодня «отделка от собственника» так часто расстраивает арендаторов? Как снизить риски валютных колебаний, договариваясь о цене проекта? 
01.12

журнал CRE 16 (415)

Сентябрь 2
Очередной номер журнала CRE вышел из печати. Журнал выпущен при поддержке: ADG group Лаврушинский   УК «Сити»   MD Facility Management   Raven Russia   Radius Group   O1 Standard   В НОМЕРЕ:   Актуально БИЗНЕС ПОЛЮБИЛ ТИШИНУ Депутаты закрепили термин «контрсанкционная информация» - что это означает для рынка?     Тема номера ЗЕЛЁНЫЙ И УСТОЙЧИВЫЙ Актуальна ли сегодня ESG-повестка?   Тенденции КТО НА НОВЕНЬКОГО? Станут ли бондовые склады «убийцами российского рете...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (19-25 сентября)

Итоги CRE Federal Awards 2022, пополнение портфеля Parus Asset Management и строительные проекты владельца «Первой мебельной фабрики», инфраструктурные проекты в Кронштадте и Подмосковье, а также ключевые статьи из сентябрьского CRE – в нашей традиционной подборке.
25.09
Источник: CRE
Сделка

«Сима-ленд» арендовал крупный склад в Подмосковье

Уральский интернет-ритейлер занял 42 тыс. кв. м в логопарке «Быково» компании «Логопарк менеджмент». Годовая аренда здесь может стоить до 370 млн рублей. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank Russia.

26.09
Источник: Ghelamco
Сделка

AliExpress отказалась от части будущих складов

Компания пересмотрела договор с девелопером «Адва» по строительству в подмосковном Обухове. Вместо запланированных изначально 180 тыс. кв. м интернет-ритейлер будет довольствоваться 40-60 тыс. кв. м.
30.09
Источник: cre.ru
Игроки рынка

ПЭК открыл филиал в Таджикистане

Мультисервисный оператор логистических услуг проводит экспансию на рынок Средней Азии и открывает первый филиал в столице Таджикистана — Душанбе. 

29.09
Источник: CRE
Сделка

Росгосстрах арендовал офис в БЦ Atlantic City

Площадь помещений, арендованных страховой компанией, составила 1 800 кв. м. Брокером сделки выступила компания Rekorb.
26.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Плечевой пояс

После 21 сентября и объявления в России частичной мобилизации у бизнеса и рынков, по словам экспертов, два состояния - «в панике» или «на стопе». Мы спросили игроков, какие меры поддержки торговой недвижимости, ритейлу, e-commerce и логистике необходимы прямо сейчас.
 
Текст: Евгений Арсенин. CRE Retail, сентябрь 2022

 
28.09
Источник: Пресс-служба Radius Group
Проект

Radius построит еще один склад в «Южных Вратах»

Radius Group получил разрешение на строительство нового склада.
 
30.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre