Денис Подшиваленко, к.э.н., член RICS, RuGBC, Генеральный директор Green Expertise LLC (ООО «ГринЭкспертиза»)
Зеленое или энергоэффективное? Строить или модернизировать? Такие вопросы чаще стали задавать себе российские девелоперы и инвесторы в условиях продолжающегося кризиса на рыке коммерческой недвижимости.
Цикл смены строительных технологий составляет около 25 лет. Очередная смена заканчивается в текущем десятилетии. Тот, у кого горизонт планирования превышает 10 лет и кто планирует оставаться конкурентоспособным на рыке коммерческой недвижимости следующие 20-30 лет, должен переходить на новые зеленые стандарты в строительстве.
В чем же отличие? Товар, здание или услуга являются «зелеными», если обладают таким свойством, как экологичность. Свойство «экологичность» обозначает, что товар оказывает минимальное воздействие на окружающую среду и здоровье человека на протяжении полного жизненного цикла (т.е. от создания до утилизации), и это должно быть подтверждено в процессе независимого исследования - экологической сертификации.
До 70% выбросов СО2 приходится на недвижимость. В том числе около половины этих выбросов связаны с нерациональным потреблением электроэнергии и выбросами СО2 в процессе ее производства. Поэтому зеленые или экологичные здания в первую очередь должны быть «энергоэффективными».
Именно поэтому основной упор многие страны делают на модернизацию всей существующей недвижимости в ближайшие 20 лет и на строительство преимущественно «пассивных» зданий, которые сами генерируют «зеленой» электрической и тепловой энергии больше, чем потребляют. Это происходит за счет применения возобновляемых источников энергии и зеленых стандартов в проектировании.
Каким же критериям должно соответствовать зеленое здание? Международные системы сертификации зеленых зданий LEED, BREEAM и другие выделяют следующие девять групп, расположенных в порядке приоритетности их реализации:
1. Энергоэффективность
2. Использование воды
3. Строительные материалы
4. Транспортная доступность
5. Организация строительства
6. Управление отходами
7. Использование земли
8. Загрязнения
9. Здоровье пользователей
При проектировании и строительстве офисной и складской недвижимости использование зеленых технологий является наиболее экономически оправданным. С точки зрения современных стандартов RICS, оценку экономической эффективности при выборе проектов нужно проводить, сравнивая не только затраты на строительство, но и в первую очередь расходы на эксплуатацию, на которые приходится до 70% всей стоимости жизненного цикла здания. Жизненный цикл начинается с проектирования и строительства и заканчивается сносом (утилизацией) здания. Несложные расчеты в рамках оценки стоимости жизненного цикла зданий показывают, что удельные затраты на владение 1 кв. м зеленого здания до 50% ниже затрат на стандартное здание, притом что строительство энергоэффективного здания всего на 5-10% обходится дороже. Однако это защищает инвестора от долгосрочных рисков.
Какое-то время на рынке существовала «зеленая» премия 5-10% к ставкам аренды и продажи зеленых офисов. С ростом количества зеленых зданий и удешевлением использованием энергоэффективных и экологичных технологий их применение стало стандартом для рынка, и цены на аренду выровнялись. В настоящее время уже можно говорить о появлении и увеличении размера «коричневого» дисконта к несовременным, немодернизированным и «незеленым» зданиям. По мере распространения и ужесточения «зеленых» стандартов в строительстве все административные и жилые здания, в том числе и в г. Москва, которые им не соответствуют, начнут терять до 30% стоимости, что соответствует затратам на их переоборудование.
Одними из лидеров зеленого строительства являются международные гостиничные сети. Их ключевые клиенты – сотрудники глобальных корпораций - предъявляют повышенные требования в части соответствия экологическим стандартам к зданиям гостиниц и гостиничных номеров. Информационные таблички о применении энергоэффективных технологий и с предложением экономить электроэнергию и воду в номерах и при стирке полотенец стали уже стандартом в этой отрасли. Инвестиции в реновацию зданий и гостиничных номеров позволяют владельцам держать конкурентные цены и соответствовать стандартам следующих двух десятилетий.
Что же мешает развитию «зеленого» строительства в г. Москва?
· Отсутствие ориентиров количественных значений и границ критериев энергоэффективности, экологичности, стоимости жизненного цикла.
· Многообразие и несопоставимость систем оценки (зеленых стандартов).
· Отсутствие законодательных требований и спроса.
· Непонимание экономической целесообразности.
Однако кризис на рынке недвижимости научит всех экономить и даст зеленый свет зеленым зданиям.
