Главное

четверг, 17.05.2012

Интервью

• 
  11.05.2012
  Виталий Езопов, "Мастертел": "В период кризиса главным на рынке стал арендатор"

  В период кризиса нелегко пришлось всем – и крупным, и мелким компаниям. О том, как экономический спад повлиял на рынок телекоммуникационных услуг, и о последних тенденциях в сфере телекома рассказывает генеральный директор компании «Мастертел», член совета директоров холдинга «Прайм Бизнес Групп» Виталий Езопов.

   

  - Можно ли сказать, что сегодня сегмент телеком-услуг в коммерческой недвижимости вернулся к докризисным показателям?

   

  - По моим ощущениям, да. По нашей компании наблюдается рост - мы превысили докризисные показатели.

   

  В период кризиса случилась интересная вещь. Если раньше собственники, управляющие объектами коммерческой недвижимости, допускали эксклюзивность одного из партнеров по предоставлению телекоммуникационных услуг, то после кризиса за счет резкого сжимания рынка произошло смещение в сторону рынка покупателей – главным стал арендатор.

   

  И естественно, это коснулось отрасли связи. На объектах коммерческой недвижимости перестали чинить препятствия для работы с тем или иным клиентом. За счет этого увеличилось проникновение, увеличилась конкуренция на каждом из объектов коммерческой недвижимости, что, в свою очередь, привело к либерализации политики в целом. Это повлияло и на то, что конкуренция стала более прозрачной и честной.

   

  Как следствие, стали выделяться компании, которые предоставляют лучший сервис. Более востребованные компании стали быстрее развиваться. Для них это был позитивный шаг – произошла нормализация рынка.

   

  - Каковы преимущества отсутствия эксклюзивного права телеком-оператора на обслуживание объекта недвижимости?

   

  - Рынок позволяет получать определенные услуги по адекватным рыночным ценам. Эксклюзивное право плохо как для клиентов, так и для самих компаний, которые предоставляют эту услугу.

   

  Если бы наша компания пользовалась каким-то протекторатом на конкретных объектах, то мы бы расслабились и ничего не делали - раз и так покупают, плохо мы работаем или хорошо. Когда есть конкуренция, мы понимаем, что должны быть лучше, чем наши конкуренты. Как минимум, не хуже. Поэтому мы стараемся выдерживать ценовую политику, стараемся снижать свою себестоимость, экономить на бизнес-процессах, сделав их оптимальными. Стараемся, чтобы пользователи были нами довольны – и как следствие, работали с нами, платили нам деньги. Это принцип социальной ответственности.

   

  Сейчас все реже можно встретить случаи, когда на объекте есть лишь один оператор. Как минимум, их три-пять. Нормальная конкуренция ведет к стабильности на рынке.

   

  - Какие основные требования предъявляются собственниками бизнес-центров к операторам телеком-услуг?

   

  - Востребованность, в первую очередь. Востребованность означает, что многие арендаторы должны хотеть пользоваться услугами связи. Ради чего работать с неизвестными компаниями? Нет ни финансовой, ни политической, ни экономической выгоды.

   

  Вместе с тем, за последние 10-12 лет все оборудование, на котором строятся сети связи в России и в мире, настолько эволюционировало, что у каждого крупного оператора связи сети построены по одному принципу, на одном и том же оборудовании. И вопрос не в том, что наша компания использует уникальное оборудование, а наши конкуренты нет. Все используют одно и то же, но кто-то может обеспечить удовлетворение потребностей клиента - быстрое заключение договора, высокую скорость подачи услуг, оперативное устранение неисправностей, расширение полос, а кто-то не может.

   

  От чего это зависит?

   

  - В первую очередь, дело заключается в построении бизнес-процессов. Второе – весь мир шел по такому принципу развития: сначала было много конкурентов, потом они начали объединяться, вырастали в мега-корпорации. А, как известно, чем компания больше, тем сложнее ей управлять. Страдают клиенты, происходит много трений внутри. Поэтому мы стараемся, чтобы  количество наших бэк-офисов не росло, а увеличивалась эффективность работы каждого сотрудника. Каждый день нужно думать о том, как построить процесс, что нового нужно внедрить, чтобы обеспечить такой уровень сервиса, которого нет у наших конкурентов.

   

  Потом начинают работать другие факторы, такие как инфраструктура. Если ты можешь хорошо работать в одном районе, а в другом не можешь, то крупные клиенты устанавливают «среднюю температуру по больнице».

   

  - Есть ли разница, на каком этапе телеком-оператор заходит в девелоперский проект?

   

  - Безусловно. Чем раньше, тем лучше. Раньше мы получали техническое условие по старой схеме, и в момент его выполнения требование рынка было уже другое.

   

  Современные технологии опережают стандарты развития. Иногда не нужно тратить огромные деньги на инженерную инфраструктуру в плане связи. Многое зависит от политики. На этапе проектирования можно изначально заложить правильную концепцию и в любой момент масштабировать количество участников. Работая на начальном этапе с профессиональным партнером – необязательно с одним, можно выбрать одного-двух локомотивов - потом, по мере необходимости, подключать еще провайдеров или партнеров. На этом можно существенно сэкономить.

   

  - С чем может столкнуться девелопер при обеспечении телекоммуникаций в небоскребах? В чем сложность?

   

  - Здесь есть несколько аспектов. Первое: небоскреб – это очень высоко. Наиболее важные вещи, наверное, не связаны с телекомом - это обеспечение внутренней безопасности, безопасности сотрудников. Тем не менее, связь очень важна. Если здание обесточивается, случается пожар – безусловно, нужно отключить электроэнергию. Поэтому нужно думать о том, чтобы связь и электрические сети были разнесены. Нужно предусматривать, чтобы наряду с современными технологиями внутри здания были проложены каналы связи, работающие по старому принципу. Например, ставить источники бесперебойного питания. Чтобы с их помощью при пропадании электричества можно было обеспечить громкую связь, коммуникацию с инженерным персоналом.

   

  Что стоит проложить дополнительный провод в 300 метров? В масштабах здания это никто даже не заметит, но он может спасти кому-то жизнь.

   

  - Какие сложности бывают при реконструкции зданий?

   

  - Если здание реконструируется по правилам – то есть когда компания не сносит все внутри, оставляя внешний вид, а оставляет все, что было раньше – то конечно, реконструкция – это тяжело. Потому что сначала нужно усилить перекрытия, обеспечить закладные устройства декоммуникации. Нюансов очень много.

   

  К сожалению, пока есть не так много удачных примеров реконструкции. Но сейчас зарождается практика, которая сможет нам продемонстрировать все сложности. Правительство Москвы приняло решение отдавать памятники государства в аренду за 1 рубль в год, но с обязательством вложить средства в их реконструкцию. Специальная комиссия будет следить за тем, чтобы работы проводились в соответствии с нормами закона. Не будет сноса, новостроя, а будет реконструкция – вот тогда можно будет точно сказать, насколько это сложный процесс. Потому что это будет уже не единичный случай, а массовая практика.

• 
  18.04.2012
  Саит Гуцериев: «Если строить большой проект, то все в нем должно быть на уровне приличий»
  - Почему такие проекты не реализовывались в России раньше и почему Вы решили дать старт своему проекту именно сейчас?
  
  - Почему не реализовывались раньше, я не знаю, мне сложно сказать. Я бы не хотел комментировать конкурентов. Однако могу сказать, что такие проекты требуют серьезных инвестиций, которые должны окупаться не один год, возможно и двадцать лет. Это очень тяжелый непростой шаг. Могу сказать, что сегодня нельзя уже строить торговые центры по 300 тыс. кв. м. Это просто не работает. Если строить большой проект, то все в нем должно быть на уровне приличий. У нас в проекте, например, предусмотрен зимний сад в качестве ядра площадью 30 тыс. кв. м. Он как коммерческая площадь работать практически не будет.
  
  Раньше этот проект мы официально не заявляли, потому что вопрос переговоров не прост, он требует длительного времени. Например, наши переговоры с AEG и Universal продолжались несколько лет.
  
  - Заемные или собственные средства планируется привлекать для финансирования этого проекта?
  
  - Мы являемся совладельцами этого проекта. Кроме того, у нас есть партнеры, не буду говорить кто. Естественно, что часть денег внесут они. Дальше мы планируем привлекать синдицированный кредит в крупнейших банках мира. Та сумма, что я назвал, 2,8 млрд долларов – это сумма с капитализацией, но именно на строительство потребуется примерно 2,4-2,5 млрд долларов. Я думаю, что мы эти деньги найдем, потому что узнав об участии в проекте Universal и AEG к нам уже приходят многие западные банки и уже предлагают рассмотреть их в качестве инвесторов. В этом есть для нас большие плюсы, поскольку западные банки могут предоставить кредиты по более выгодным ставкам, чем российские.
  
  Сам по себе тематический парк окупается лет 26, окупаемость спортивной арены может выйти и за 30 лет, гостиничный бизнес сам по себе очень сложный. Поэтому нужно создавать грамотную синергию для того, чтобы проект был коммерчески успешным. Сегодня по нашим расчетам минимальный срок окупаемости этого проекта 14 лет, максимальный 18 лет.
  
  - Как планируется решать вероятные транспортные проблемы?
  
  - На сегодняшний день уже есть обращение компании «Русинком» в НИИ Генплана Города Москвы с просьбой как-то адаптировать предлагаемый проект к существующей транспортной схеме. Однако в связи с тем, что этот проект уже обсуждается примерно четыре года, при разработке транспортной схемы город уже предусматривал, что в этом месте будет размещен столь крупный проект. Кроме того, мы предусматриваем размещение в этом месте большого числа парковочных мест, что уже позволит сильно разгрузить Варшавку. Также еще несколько лет назад мы обсуждали вопрос строительства за наш счет дополнительных съездов с МКАД в этом месте, а также некоторых дополнительных соединений с развязками в этом месте. Если город выдвинет какие-то дополнительные требования, то конечно мы будем их учитывать. В любом случае, этот проект требует дальнейшего обсуждения.
  
  
  

• 
  29.03.2012
  Дмитрий Некрестьянов, «Качкин и Партнеры»: «Петербург находится в ожидании»
  Как, по вашему мнению, сейчас развивается петербургский рынок коммерческой недвижимости?
  
  Идет активное освоение территорий на окраинах. Все чаще мы слышим о новых крупных проектах в сфере коммерческой недвижимости и заявления о намерениях компаний. Это, прежде всего, касается развития периферийных территорий с упором на производственную и коммерческую функции. Последнее время брокеры говорят о нехватке складских помещений класса «А», поскольку в кризис строительство складской недвижимости пострадало больше всего, их практически перестали строить. Наблюдается и тенденция к ужесточению условий строительства в историческом центре Петербурга. Смена губернатора повлекла за собой изменение процесса согласования, который стал еще более длительным.
  
  Как влияют на рынок юридических услуг эти тенденции?
  
  Есть две основные проблемы, которые больше всего волнуют наших клиентов: это соответствие проекта ПЗЗ (Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга) и ограничениям охранных зон. Причем специфика такова, что многие сперва планируют строительство,  получают права на объект, делают проект, а потом выясняют, что интересующее их назначение или показатели объекта недостижимы из-за существующих ограничений по ПЗЗ. Поэтому, конечно, лучше всего на первоначальном этапе определить, какие функции разрешены на участке, а потом уже планировать, какой проект на нем реализовать.
  
  Проблема с охранными статусами – это вообще отдельный разговор для нашего города. Поскольку если инвестор получает права на объекты в историческом центре города, то он должен четко понимать, какие ограничения наложены на реконструкцию, снос и т.д. Иначе он столкнется с ситуацией, когда объект будет стоять, деньги вроде бы вложены, но вот что с ним делать дальше – вопрос сложный.
  
  В чем специфика работы юристов с различными типами недвижимости?
  
  Эта разница условна. Она состоит в особенностях правового регулирования, а не в конкретных методах работы юристов. Например, в торговом сегменте традиционно появляются споры между арендатором и арендодателем при неплатежах и окончании срока аренды. Но наиболее распространены как раз проблемы, объединяющие всех и связанные с градостроительной политикой. Именно здесь нам нужны серьезные изменения в законодательстве.
  
  Вы отметили сложности работы в историческом центре. Сейчас в правительстве города разрабатывается новый проект закона об охранных зонах. Как вы считаете, изменит ли он что-то на рынке?
  
  Конечно, этот закон очень важен для девелоперов, работающих в Санкт-Петербурге. Именно поэтому мы сразу же подключились к обсуждению проекта закона и совместно с ГУД подготовили свои комментарии и предложения. Но здесь важно понимать, что если сейчас взять и принять поспешно какой-то закон, то он может еще больше усугубить ситуацию. Нужно активное участие бизнеса, консультантов, чтобы администрация понимала, что не устраивает бизнес, как найти компромисс. Иначе мы просто загоним себя в угол, когда проекты в центре реализовываться не будут, соответственно не будут идти деньги бизнеса на поддержание нашего исторического наследия в нормальном состоянии. В проанализированном нами законопроекте, конечно, есть свои недостатки. Так, к примеру, остался неурегулированным вопрос о проведении строительных работ и реконструкции неисторических зданий, расположенных в центре. Поэтому мы надеемся, что недочеты будут устранены, в противном случае новый закон рынку не поможет.
  
  Прошли выборы в стране, поменялся кадровый состав и администрации Петербурга. Известно, что экономика сильно влияет на недвижимость и соответственно на объем работы юристов. Чего вы ждете от этого года?
  
  В Санкт-Петербурге перспективы пока очень туманны. Смена губернатора повлекла за собой и смену курса, направление которого пока остается неясным. Поэтому сказать, что открылись новые возможности для бизнеса, увы, нельзя. Но будем надеяться, что это только переходный период. Например, Валентина Матвиенко активно поощряла развитие автомобильного производства в городе, нынешний же губернатор энтузиазма к дальнейшей поддержке этой отрасли пока что не проявил. Что касается нашей компании, то мы нацелены, конечно, не только на Петербург, но и активно работаем по сопровождению проектов в других регионах. Замечу, что мы ждем качественного прорыва в сфере девелопмента в Ленинградской области. Сейчас там разрабатываются схемы территориального планирования, есть надежда, что они будут в этом году утверждены - это существенно улучшит ситуацию с «местечковыми царствами», которые создавали массу трудностей для цивилизованного бизнеса. Это наконец-то позволит упорядочить деятельность застройщиков, уйти от создавшегося правового хаоса и начать работу над крупными проектами.
  

• 
  15.03.2012
  Олег Мамаев, PNK Group: «Работа в сегменте build-to-suit позволяет раскрыться потенциалу нашей компании».
  - Как было принято решение заняться реализацией логистических проектов «под заказчика»?
  
  - Для того, чтобы build-to-suit был реализован, необходимо учесть несколько вещей. Во-первых, это доверие к потребителю, поскольку сдавая в аренду такой объект, девелопер несет большие риски. Такой проект, будучи заточен под конкретного потребителя, малоликвиден. В России на сегодняшний день такого доверия нет. Надежды рынка на развитие формата built-to-suit, появившиеся с началом кризиса не оправдались. Мы же были первыми на рынке, кто это понял, и начал искать новую нишу, которой стал build-to-suit на продажу. Это крайне сложный сегмент, кроме нас им по-прежнему практически никто не занимается.
  
  - Что нужно учесть тем, кто решил заняться реализацией проектов build-to-suit на продажу?
  
  - В первую очередь необходимо понимать, что требования к арендуемому помещению и покупаемому в собственность совершенно разные. То, что люди готовы арендовать, они никогда не купят. Второй пункт, не менее важный, это сложность продукта. Buld-to-suit – это не просто архитектура помещений, соответствующая пожеланиям заказчика. Это огромное количество нетиповых технических решений, означающих дополнительные финансовые затраты и риски. В этом случае необходима экспертиза реализации этих решений. У вас должен быть ресурс для того, чтобы гарантировать своевременность реализации такого рода проектов, у вас должен быть уровень доверия на рынке, потому что вам доверяют свои деньги и собственный бизнес. Спекулятивный девелопмент не имеет ничего общего со сложными проектами формата build-to-suit. Тем, кто захочет выйти в этот сегмент, придется выйти на принципиально новый уровень качества продукта.  
  
  Еще один принципиально важный момент: клиенты не готовы ждать build-to-suit 1,5-2 года. Как правило, за build-to-suit приходят, когда он уже нужен или есть четкое понимание, что через год он понадобится.
  
  Кроме того, не каждый заказчик может сразу четко сказать, какой продукт ему нужен. Несмотря на то, что подписывается подробное техническое задание, в процессе реализации проекта возникают какие-то корректировки. И здесь крайне важно иметь строительную экспертизу внутри компании, благодаря чему есть возможность вносить изменения в проект на этапе его реализации без затраты дополнительных средств.
  
  Самая большая ошибка - пытаться делать некий объект для идеальных условий. Если вы рассчитываете характеристики объекта, исходя из идеальных условий, то на практике он никогда не  будет работать. Напротив – нужно закладывать критические параметры, если вы знаете, что объект будет подвергаться большой эксплуатационной нагрузке. В будущем это позволит существенно снизить эксплуатационные расходы. Не проблема найти решение. Важно правильно совместно с потребителем сформулировать задачу.
  
  - Каким образом компании PNK удалось достичь лидерских позиций в этом сегменте?
  
  - Если подходить консервативно, то сегодня в России практически нет крупных девелоперов, которые могли бы полностью реализовать проект самостоятельно, не прибегая к услугам различных подрядчиков, опыт и квалификация которых бывают очень различны. У нас же наработан уникальный опыт – мы самостоятельно без привлечения сторонних экспертных или генподрядных компаний построили 800 тыс. кв. м складов. Благодаря этому мы смогли получить колоссальный опыт строительства. Кроме того, мы нарабатываем типовые инженерные решения, которые эффективны и легко реализуемы, и при этом их реализация занимает немного времени.
  
  Во многом для того, чтобы улучшить и качество, и сроки строительства, мы сейчас запускаем собственное производство стройматериалов – три завода, которые будут производить металлоизделия, железобетонные изделия и утеплитель. В результате весь конструктив здания будет производиться нами, а стройматериалы будут соответствовать стандартам FM Global. Сегодня такие стройматериалы в принципе не доступны в России, а их импорт безумно дорог. Это позволит нам самостоятельно создавать типовые узлы, не заказывая их на стороне. Эти заводы уже построены на территории наших индустриальных парков и вскоре мы анонсируем их запуск.
  
  - Кто управляет объектом на этапе его функционирования?
  
  - Всеми нашими объектами управляем мы сами. Это дает большую гибкость и позволяет нам постоянно вносить необходимые изменения. Это малозаметно обывателю, но заметно специалисту, который знает толк в эксплуатации складов.  
  
  Еще одно наше преимущество заключается как раз в том, что у нас есть не только обширный строительный опыт, но и большой опыт эксплуатации зданий. У нас есть здания, которые функционируют с 2003-2004 годов. Покажите мне генподрядчика, который «прожил» со зданием 8 лет.  На нашем рынке зачастую задача генподрядчика заключается в том, чтобы его никто не беспокоил через 3 месяца, в лучшем случае через год.
  
  - Можно ли говорить, что на ближайшую перспективу сегмент build-to-suit станет основным для PNK?
  
  - Он не является для нас единственным: мы как строили спекулятивные склады, так и продолжаем строить. Просто теперь мы работаем не в одном сегменте, а в двух. Я не могу сказать, что сегодня важнее – это решает рынок. Работа в сегменте build-to-suit позволяет раскрыться потенциалу нашей компании.
  
  - Считаете ли Вы, что можно сэкономить на эксплуатации объекта, применив при его реализации «зеленые технологии»?
  
  - Это модный тренд, который в России себя не оправдывает. Он не полезный, не эффективный, а именно модный. Можно услышать точку зрения, что применение «зеленых технологий» позволяет повысить капитализацию объекта. Я же со своей стороны могу сказать, что когда вы строите объект, качество которого в несколько раз превосходит то, что есть на рынке, его капитализация уже очень велика. Кроме того, индустриальный бизнес является очень функциональным и прикладным, в нем работают прагматичные люди. У нас очень маленькая маржа и мы не можем себе позволить добавлять бесполезные вещи.
  
  При этом подчеркну, что я не против «зеленых технологий». В России мы очень близки к соответствию западным «зеленым» технологиям, но только в той части, которая приносит пользу потребителю: снижение стоимости эксплуатации, повышение срока службы. В Европе «зеленые технологии» оправданы, в том числе, по причине налоговых льгот, у нас же функциональности это не несет. Нельзя просто слепо копировать чужой западный опыт. Поэтому в нашей компании мы тратим существенные ресурсы на адаптацию европейских технологий с тем, чтобы они могли быть эффективно применимы в России.