Главное

воскресенье, 26.05.2013

Интервью

• 
  16.05.2013
  Давид Годшо, генеральный директор компании NAI Becar: «Я до сих пор слышу: это хорошо работает на Западе, но здесь – Россия»

  В последний раз CRE.RU с вами встречалось около трех лет назад. Что глобального изменилось за это время на российском рынке недвижимости?

  – За последние три года рынок коммерческой недвижимости России вырос, и он растет гораздо быстрее по сравнению с рынками Европы и США. Можете себе представить, что четыре года назад, когда мы начали с NAIBecar, то у нас в России было только 1000 работников, сейчас в нашей компании работают около 2000 работников. У нас было два представительства, теперь у нас восемь представительств по всей России, и это не только из-за роста нашей компании, это также благодаря росту рынка и региональному развитию. Таким образом, рынок недвижимости в России вырос и стал более глобальным. Это парадокс, потому что мы видим не так много иностранных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости, но конкурентная борьба с другими городами мира обострилась, чтобы заполучить этих инвесторов. Хочу отметить, что региональные российские города соревнуются друг с другом в борьбе за инвестиции. Москва и Санкт-Петербург конкурируют с другими крупнейшими городами мира, чтобы также завоевать инвесторов, заинтересованных в этом сегменте рынка.

  – В свете последних событий на Кипре: замораживания счетов, обещанного налогообложения депозитов – как вы считаете, не повлияют ли эти события на российский рынок недвижимости?

  – Прежде всего это прискорбно для бизнеса, для инвесторов, которые потеряли на Кипре свои деньги. В действительности я не думаю, что это может как-то значительно отразиться на рынке недвижимости России, потому что количество российских денежных средств, размер финансовых фондов на Кипре относительно небольшой, если сравнивать его с размером рынка Москвы и Санкт-Петербурга. Кипрские кризисы опасны тем, что они могут повториться снова и уже в других, более крупных странах, таких как Италия или Испания. В этом случае влияние на Еврозону будет гораздо сильнее и, следовательно, макроэкономическое влияние на Россию будет сильнее и, таким образом, это окажет большее влияние на рынок недвижимости России.

  – На ваш взгляд, на рынке коммерческой недвижимости стало больше проектов, основанных на частно-государственном партнерстве?

  – Проекты, основанные на частно-государственном партнерстве, – это признак того, что федеральное правительство и региональные органы власти, в общем, готовы к сотрудничеству и к созданию проектов совместно с частными инвесторами, и готовы обеспечить их гарантиями с самого начала и до завершения проекта, а также и после этого. Так что это положительная тенденция, и не только из-за финансовых стимулов, и не только из-за правовых гарантий, но и потому, что, когда имеется такой тип частно-государственного партнерства, мы в целом можем убедиться, что интересы частного инвестора такие же, как и интересы правительственного сектора. Так что эта история, как правило, позитивна с самого начала. Например, на днях я был в Екатеринбурге на подписании договора частно-государственного партнерства с правительством Свердловской области по обустройству большой территории рядом с аэропортом. Мы видим, что власти в настоящее время открыты в гораздо большей степени для такого рода проектов, чем прежде. Мы также много занимаемся транспортной отраслью, работаем с «Российскими железными дорогами» («РЖД»), чтобы оказать им помощь по всей территории России, и это также государственно-частное партнерство. Мы помогаем им создавать транспортный узел более «западного типа», и не только «западного типа», но делать его более эффективным, а также более привлекательным с точки зрения коммерческой недвижимости. Одно дело, когда транспортный узел используется только для того, чтобы пропускать пассажирский поток, но другое дело, когда этот инструмент используется, чтобы получить какие-то доходы в плане розничной торговли, в сфере гостеприимства и от рынка офисной недвижимости. Так что я вижу на рынке очень позитивные тенденции.

  – По вашему мнению, чем отличается российский рынок от европейского?

  – Здесь имеется три аспекта. Первый аспект – это качество рынка, качество строительства, качество проектов, которые имеются в рынке. Россия сейчас дошла до уровня, который мы видим в Европе и США и с точки зрения качества строительства, и во всем остальном. Таким образом, качество является относительно высоким. Второй аспект заключается в том, что Россия по-прежнему развивающийся рынок, и есть такое определение развивающегося рынка, которое было дано несколько лет назад одним экономистом: развивающимся рынком является тот рынок, из которого ты не сможешь «выплыть» в случае «потопа» (an emerging market is a market from which you cannot emerge in an emergency). Это означает, что, когда все идет хорошо, рынок является относительно ликвидным, но когда все начинает идти не так, как мы ожидаем, тогда очень-очень трудно вынуть свои деньги из рынка. И в России по-прежнему еще очень похожая ситуация, ее рынок в случае наступления кризиса менее ликвидный, чем в Европе в случае распада Еврозоны. Но я не думаю, что это произойдет. Разве только может возникнуть какая-то серьезная проблема в Европе, но тогда будет гораздо труднее выбраться без потерь из России, чем из любой другой европейской страны. Так что это вторая разница, и большая разница. И, наконец, существует очень большая разница в культуре, что создает реальные проблемы для работы здесь некоторых компаний. Средний возраст людей, работающих здесь, на рынке недвижимости, в среднем значительно меньше, брокеры и директора – гораздо моложе, чем в Европе и США. И это положительный фактор, так как они приносят много новых свежих идей на рынок. Россия, также как Бразилия и Китай, продвигается вперед с большим количеством интересных идей, но ей также необходим опыт. И как эти два аспекта сработают совместно, опыт и свежие идеи, способность перестроиться в работе с молодыми людьми, так эти два аспекта станут ключевым фактором, определяющим, сможет Россия конкурировать с Западом или нет.

  – Получается, что правильнее сравнивать российский рынок с рынками стран БРИК?

  – Мы существуем в глобальном мире, и инвесторы могут решать, приходить ли им в Россию, или выбрать США, или они могут выбрать Бразилию или Китай. У российских инвесторов также есть выбор, и им не обязательно оставаться в России. Они также могут инвестировать в Бразилию или в Китай. Поэтому важно сравнивать с другими быстрорастущими рынками, а не только с Европой и США. Поэтому имеет смысл сравнивать также с ситуацией на рынке БРИК. В целом ситуация не слишком выгодная, если сравнивать Москву с Сан-Паулу или с Шанхаем, например. И причина, по которой ситуация не выглядит выигрышной, в том, что все эти развивающиеся рынки объединяют два аспекта. Один аспект – это местный бизнес, гибкость инноваций. И другой аспект – это зарубежный опыт, организационная структура компании. И как эти два аспекта срабатывают вместе – имеет решающее значение. Я до сих пор часто слышу в России, как люди говорят: «Да, это хорошо работает на Западе, но здесь – Россия…» Как будто есть какое-то противостояние: там – Запад, а здесь – Россия, и здесь все по-другому. Я часто слышу, как люди рассуждают о западных компаниях в России, российских компаниях в России и даже о компаниях советского стиля. В идеале рынок недвижимости должен работать как единое сочетание этих сторон. В таких городах, как Шанхай, Гонконг, Сан-Паулу, Мехико, смогли смешать эти два аспекта и заставить их работать вместе достаточно успешно - может быть также и из-за другого пути исторического развития.

  – Если говорить о региональном развитии, можно сказать, что волнует столичный рынок, то безразлично региональному, и наоборот?

  – Пока качество в регионах России весьма сходно с качеством в Москве, если мы посмотрим на проекты строительства и девелопмента. Интересно однако, что на некоторых проектах регионы иногда с большей готовностью  играют в эту игру, конкурируют с городами мира, чем Москва и Санкт-Петербург. Очень часто региональные города являются более открытыми, для того чтобы сочетать местное восприятие и местные приспособленности и мировой опыт, которые хорошо срабатывают вместе. Из моего опыта: намного легче развивать частно-государственное партнерство со многими региональными правительствами. Для нас намного проще приехать в регион и поговорить с местными органами власти или найти ключевых партнеров, чтобы открыть представительство. В настоящее время мы ищем возможности для расширения во многих городах России, компании приходят к нам говорят: «Нам нужен ваш мировой опыт работы, и мы хотим заставить это работать вместе с нашим пониманием условий местного рынка». Так что это очень позитивная тенденция в глобальной конкуренции, которую я вижу в регионах России.

  – Давид, а почему так происходит?

  – Наверное, потому что исторически российские регионы всегда должны конкурировать с Москвой и Санкт-Петербургом для того, чтобы привлечь инвесторов, девелоперов, чтобы привлечь финансирование. Москва и Санкт-Петербург всегда доминировали на рынке, и они, вероятно, привыкли делать меньше дополнительных усилий для улучшения ситуации.

  – Как Вы считаете, вступление в ВТО повлияет на российский рынок недвижимости?

  – Я не знаю, как ответить на этот вопрос, я не знаю, когда это событие окажет влияние или окажет ли оно влияние. Как вы знаете волшебства не существует. Не то, чтобы, как только мы станем частью ВТО и сразу все станет лучше. Это возможность, которая была дана России. Будет ли она использоваться, я не знаю.

  – На Ваш взгляд, какое событие будет самым ожидаемым на рынке коммерческой недвижимости в 2013 году?

  – Я думаю, что здесь существует три направления развития событий. Первое – сотрудничество между федеральными и региональными органами власти и частным сектором в сегменте инфраструктуры и в целом в развитии крупных территорий в российских городах. Второе – я наблюдаю более интенсивное региональное развитие и то, что все большее количество компаний продвигается дальше на Восток, а не только в Москву и Санкт-Петербург. Например, мы сейчас обсуждаем открытие представительства с местными партнерами во Владивостоке, и это то, о чем мы даже не думали четыре года назад, так как это не являлось приоритетом. Третье направление, я думаю, в том, что участники рынка должны оставаться собранными, консервативными, потому что мы не знаем, что произойдет в других странах в ближайшие три–четыре года. Мы должны отдавать предпочтение строительству и развитию проектов более очевидных для инвесторов.  Потому что "очевидные" проекты означают, что из них легче выйти, если что-то пойдет не так, и их легче продать по хорошей цене, когда все идет по плану. Для нас тоже, как со-инвесторов с нашими клиентами и партнерами, мы стараемся выбивать проекты, которые мы можем преобразовать в очевидные, всегда имея стратегию выхода уже на начальных стадиях проекта.  Это наш основной подход, которым мы руководствуемся и рекомендуем нашим партнерам при выборе инвестиционных проектов в торговой недвижимости и проектов доходных домов (multifamily)   в России, Германии и США, в течение последних трех лет.

  Давид, спасибо за интервью. Надеемся с вами встретиться в следующий раз. 

• 
  01.03.2013
  Алексей Поляков, гендиректор «Просперити Проджект Менеджмент», председатель правления Совета по экологическому строительству в России, рассказал о строительстве окружающей среды

  1 марта 2013 г. в России вступают в силу экологические стандарты для зданий. Как стандарты повлияют на объекты коммерческой недвижимости?
  

  - Все ГОСТы носят сейчас рекомендательный характер. Кроме того, на первых порах «экологический» ГОСТ-Р будет совершенно добровольным для применения. Девелоперы при сертификации своих зданий получат дополнительный выбор – международные стандарты LEED, BREEAM и DGNB или российская система сертификации.

  Какие теперь требования появляются к объектам недвижимости?

  - Категории требований международных стандартов и нового российского ГОСТа – это менеджмент, земельный участок, энергоэффективность, водосбережение, переработка отходов и мусора, качества здания, комплекс экологических, экономических и социальных аспектов.

  Какие требования были прежде?

  - Система «Зеленые стандарты» постепенно повышала свой статус от системы организации до государственного стандарта. В целом, новый российский ГОСТ-Р обобщил опыт международных систем сертификации и оставил в себе только те критерии, которые давно требуются СНиПами и другими ГОСТами.

  Для офисных зданий существуют стандарты ВOMA. Они не заменяют экологические стандарты?

  - Стандарт BOMA относятся к измерению площадей коммерческой недвижимости. Экологические стандарты заботятся об экономии всех ресурсов, минимизации негативного воздействия зданий на окружающую среду и комфорте людей в зданиях.

  Как принятие нового ГОСТа отразится на объектах недвижимости? Чему это будет способствовать?

  - При согласовании в экспертизе проектов экологически ориентированных и ответственных девелоперов можно будет не только ссылаться на старые ГОСТы и СНиПы по отдельности, но и на новый сборный ГОСТ-Р. Девелоперы могут использовать новый ГОСТ как руководство к проектированию, если они хотят создать настоящее экологичное здание. В случае, если соответствия стандарту будут требовать при государственном и бюджетном строительстве, то это будет содействовать развитию экологического строительства в России.

  Каким должен быть объект, чтобы соответствовать экологическим стандартам?

  - Настоящее «зеленое» здание должно экономить энергию и другие ресурсы, вторично использовать материалы, минимизировать выбросы парниковых газов и токсичных веществ; быть в гармонии с местным климатом, традициями, культурой и окружающей средой; способствовать поддержке и улучшению качества жизни при сохранении экосистемы на местном и глобальном уровнях.

  Экологические требования приведут к удорожанию аренды, цены объекта?

  - Добровольное соблюдение критериев экологических стандартов практически всегда увеличивает стоимость строительства, но в ответ дает повышение инвестиционной привлекательности и капитализации здания, снижение эксплуатационных расходов, снижение вакантных площадей. 

  Принятие экологических стандартов может заморозить некоторые проекты или повлиять на их пересмотр?

  Если проект откладывается по финансовым причинам или отменен из-за изменения градостроительных требований, то справочный ГОСТ-Р добровольного применения не может усугубить или повлиять на судьбу этого здания. Девелопер способен изменить свой проект в «зеленую» сторону. Но это произойдет по требованию рынка или добровольным выбором, а не по букве сегодняшнего экологического стандарта.    

• 
  27.12.2012
  Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci: «Упрощение разрешительных процедур в строительстве – тренд 2013 г.»

  Чем вам запомнился 2012 год? Какие новости можно назвать судьбоносными для рынка коммерческой недвижимости?

  Основные события Московского рынка коммерческой недвижимости в 2012 г. были связаны с развитием новых территорий Москвы, корректировкой Генплана столицы с учетом «Новой Москвы», ввода ограничений на строительство в историческом центре и создания альтернативных центров за пределами «Старой Москвы». В связи с чем, территория «Новой Москвы» была разбита на 12 зон, вокруг которых будет формироваться основная строительная активность. Однако определение дальнейшей судьбы развития новых территорий Москвы, по всей видимости, переносится на более поздний период. Несмотря на то, что на присоединенных территориях выданы разрешения на строительство 16,23 млн кв. м недвижимости, в основном речь идет о жилой недвижимости (12,15 млн кв. м). Перспективы проекта «Большая Москва» как центра деловой активности становятся все более туманными в связи с отменой переноса  на новые территории  правительственного центра. 

  В условиях объявленного московскими властями ограничения строительства в центре столицы вектор внимания в 2012 г. также, как и годом ранее был обращен к московским промзонам и развитию территории «Большого Сити».

  Также в 2012 г. была снижена  максимальная высотность  строящихся в Москве зданий с 100 м до 75 м, что заставило некоторых застройщиков пересмотреть свои проекты и отложить начало строительства на более поздний срок.

  Как 2012 год сложился для московского рынка офисной недвижимости?

  В сегменте офисной недвижимости 2012 г.  характеризовался стабильностью. Предложение офисных площадей в течение года стабильно пополнялось на 100-200 тыс. кв. м ежеквартально, что соответствует тенденции прошлого 2011 г. 

  Хотелось бы отметить появление в 2012 г. таких интересных объектов на рынке офисной недвижимости, как БЦ Light House и  БЦ LOFT Center. На сегодняшний день БЦ Light House один из  самых качественных объектов на рынке, который обладает  рядом особенностей. К примеру, паркинг в БЦ Light House расположен не на подземных этажах, как это обычно принято, а занимает  2 – 5-й этажи здания. Также  бизес-центр обладает оригинальными мотивами отделки центрального холла.

  Несомненными плюсами проекта  БЦ LOFT Center является его местоположение – БЦ расположен на территории «Трехгорной мануфактуры» ­– в центре деловой жизни столицы, в шаговой доступности от ММДЦ и «Экспоцентра». Также, стоит отметить, необычайную популярность у арендаторов качественных офисных проектов в стиле «лофт».

  Подводя итоги 2012 г. можно говорить о некотором снижении объема поглощения относительно  показателя прошлого года, примерно на 15-20%, что в абсолютном выражении  составит около 750-850 тыс.кв.м.  Мы связываем это с тем, что на протяжении года крупный отложенный спрос, сформировавшийся за время кризиса, был практически полностью удовлетворен. Сегодня можно говорить о том, что спрос формируется в основном текущими потребностями крупных российских и зарубежных компаний в соответствии с их планами развития.

  Что происходило на рынке складов в 2012 году?

  2012 г. стал рекордным по объему поглощения за всю историю развития рынка складов Московского региона: по состоянию на декабрь общий объем поглощения складских площадей на рынке превысил 1,3 млн кв. м.

  Средний объем сделки значительно вырос по сравнению с показателем 2008–2010 гг. Это связано с тем, что, во избежание проблем с дефицитом площадей в будущем,  арендаторы и покупатели стремятся занять больший объем площадей, чем необходимо на текущий момент.

  В  складском  сегменте  среди интересных проектов 2012г. хотелось бы выделить МПК «Бусиновский» общей площадью 27 тыс. кв. м. «Бусиново» интересен тем, что является  редевелопментом складского комплекса под конкретного клиента. В результате поэтапной реконструкции МПК «Бусиновский» превратится в полноценный объект built-to-suit, планировка и оснащение которого максимально отвечают потребностям компании-арендатора.
  

  Какие перемены происходили на столичном рынке торговой недвижимости?

  В 2012 г. на рынке торговой недвижимости Москвы сложился дефицит ввода новых торговых площадей. За 2012 г. было введено в эксплуатацию 130 тыс. кв. м арендуемых площадей что стало минимальным показателем за последние 10 лет. Дефицит нового предложения привел к возрождению практики листов ожидания (от 3 до 12 месяцев) в наиболее успешных торговых центрах столицы.

  В условиях объявленного московскими властями ограничения строительства в центре столицы вектор внимания девелоперов торговых центров обратился к развитию промзон и свободных площадок за пределами ТТК. Департамент градостроительной политики города Москвы планирует завершить разработку проектов планировки промышленных зон к началу 2013 г. В настоящее время выбирается концепция развития территорий заводов АЗЛК, ЗИЛ, ЕПК, ведутся проектные работы по промзонам в районе ММДЦ «Москва-Сити», в Басманном районе, в Доргомилово, Замоскворечье и других районах Москвы. Московские власти продолжили ревизию инвестиционных контрактов, начатую еще в 2011 году, так был отменен проект МФК в районе Ясенево общей площадью 190 тыс.кв.м.

  2012 стоит отметить как год заявленных масштабных проектов. Было объявлено о начале проектирования и строительства 4 знаковых для столицы объектов: ТРЦ «Авиапарк» (арендуемой площадью 190 тыс.кв.м), ТРЦ «Vegas Crocus City» (аренда - 111 398 кв. м), ТРЦ «Vegas Кунцево» (аренда - 113 402 кв. м), тематический парк многофункциональный развлекательный комплекс «Галактика», общей площадью 700 тыс. кв. м.

  Также сохранилась тенденция выхода ресторанных сетей Санкт-Петербурга на рынок Москвы. К примеру: FoodRetailGroup(«Две палочки»), GlobalPoint(«Счастье»).

  Как рынок коммерческой недвижимости столицы будет себя чувствовать в 2013 году? Каких новостей ждете?

  Если говорить о прогнозах на 2013 г., то в целом  в офисном сегменте мы ожидаем сохранение активности игроков рынка и сохранение положительных тенденций уходящего года. Объем спроса в следующем году останется на уровне показателя 2012 г., и составит около 750-800 тыс.кв.м. Объем запрашиваемых площадей скорректируется  с учетом  спроса, который  на сегодняшний день формируется в основном текущими потребностями крупных корпораций. Учитывая планы девелоперов по вводу новых бизнес-центров в эксплуатацию в 2013 г. можно говорить о наибольшем приросте качественных офисных площадей с конца 2009 г. (около 1 млн. кв. м) и как следствие увеличение уровня вакантности в целом по рынку  на 1%-3%. Однако для качественных, ликвидных объектов, расположенных в центральном деловом районе все же будет характерно некоторое снижение среднего уровня вакантных площадей к концу 2013 г. (с 13% до 7%-8%). 

  Средневзвешенные ставки аренды офисных площадей в течение 2013 г. в целом по рынку сохранят стабильность или скорректируются  на 0-5% с учетом годовой индексации цен.

  Примечательно, что положительным трендом, влияющим на повышение активности участников рынка, станут принятые решения администрации Москвы по упрощению процедур, связанных со строительством. К примеру, планы правительства по возобновлению масштабного строительства в историческом центре Москвы. Ожидается повышение плотности застройки внутри Садового кольца более чем на 25%.

  В складском сегменте в 2013 г. ожидается ряд положительных тенденции, которые помогут сформировать некоторый  баланс спроса и предложения:  прогнозируется  возвращение докризисных темпов строительства складов, на фоне которого дефицит на рынке складской недвижимости будет заметно сокращен. Важно отметить, что предложение складов будет постепенно смещаться вглубь области, что связано с дефицитом земельных участков и высокой стоимостью земли возле Москвы.  

  Что касается инвестиционной привлекательности российского рынка коммерческой недвижимости, то объем инвестиций в недвижимость на 2013 г. спрогнозировать крайне сложно, т.к. она сильно зависит от макроэкономических факторов.  В случае сохранения в 2013 г. относительной стабильности экономической ситуации в России, (основные предположения: цена нефти не опустится ниже $95-100 за баррель, курс USD не превысит 35 руб/$,) мы  ожидаем увеличения активности  инвесторов (как местных, так и зарубежных) на рынке коммерческой недвижимости России и увеличения объема сделок до $7,5- 8 млрд.

• 
  07.12.2012
  Антон Яковенко, гендиректор ОДАС фонда «Сколково»: «Инноград отказался от пафосной застройки»

  - В прессе проходила информация, что «Сколково» может отказаться от таких монументальных сооружений, как «Скала» и «Купол». Судя по проектам, эти сооружения одним своим видом могли подтолкнуть ценителей урбанистического дизайна посетить инноград?

  – С самого начала амбиции у проекта «Сколково» были самые высокие, соответственно, мы начали удовлетворять эти амбиции не полумерами. Мы понимали, что Гостевой район иннограда будет местом концентрации событийности, знаковости, т. е. будет давать представление об иннограде «Сколково». Полтора года назад нам казалось, что проекты «Скала» и «Купол» отвечают поставленным задачам. Но то, что казалось правильным год назад, сейчас видится по-другому. Сейчас градостроительный план города направлен на то, чтобы людям, которые будут работать здесь, было комфортно и интересно. Мы обсуждали градостроительный план города с куратором «Сколково» Владиславом Сурковым, в том числе, тему целесообразности  финансирования вышеназванных объектов. Поскольку эти знаковые объекты по умолчанию являются дорогими –  у них своя архитектура, не самые рациональные инженерные решения, – мы вместе решили от них отказаться. Полагаю, что со временем мы могли бы построить и «Скалу», и «Купол», но это могло произойти в конце проекта – когда город создан, площадка капитализирована, всем понятно, что такое «Сколково» и сколько стоит в нем находиться. Сейчас эти монументальные знаковые сооружения могли бы появиться в результате частно-государственного партнерства, а мы бы хотели использовать как бюджетные, так и частные деньги на более простые, понятные с точки зрения возврата инвестиций объекты. Нам пришлось отказаться от проектов «Купол» и «Скала». Фонд оценивал оба здания в 1 млрд руб. Сейчас разработана новая концепция застройки центральной зоны «Сколково». Хочу заметить, что новый проект не только не удорожает строительство, напротив, мы сэкономили. Наш генплан состоял из пяти районов -  «деревень», в которых ни небоскребов, ни высотных сооружений нет. И мы, в соответствии с генпланом представили четыре новые концепции застройки центральной зоны, одну из них Сурков утвердил. С точки зрения коммерческой реализуемости, получился понятный во всех частях города проект.

  – Какие объекты коммерческой недвижимости строятся в иннограде «Сколково»?

  Что касается объектов коммерческой недвижимости, у нас есть большая программа: около полумиллиона квадратных метров, которые мы должны в первой фазе строительства иннограда реализовать. Это офисы с большой составляющей НИОКР (R&D), с элементами исследовательской программы. В иннограде есть и более понятные объекты – офисы, которые ничем не отличаются от обыкновенных офисов, где цена «квадрата» составляет от $2 тыс. до $3 тыс.

  Жилье также является для иннограда коммерческим продуктом, который мы будем предлагать нашим резидентам. К открытию технопарка в 2014 году у нас будет построено 50 тыс. кв.м. жилья для сотрудников технопарка и университета. Согласно генплану, к 2020 году в «Сколково» должны проживать 22 тыс. человек, 30 тыс. человек здесь будут работать, а находиться одномоментно с учетом гостей города – 45 тыс. человек.

  Полностью программа в 2,5 млн кв. м будет реализована к 2020 году. К 2016 году будет реализована обязательная часть программы иннограда – 1 млн 300 тыс. кв. м. За счет государственных денег будут построены часть технопарка, университет, часть жилищной застройки, оставшиеся – 1 млн 200 тыс. кв. м  будут реализованы инвесторами к 2020 году.

  - Большинство затрат по строительству инфраструктуры города должен взять на себя частный бизнес. Что финансирует государство, а что – бизнес?

  «Сколково» – проект частно-государственного партнерства, где государство выступает организатором проекта, своего рода ленд-девелопером. Для реализации инфраструктурной части проекта «Сколково» из федерального бюджета было выделено 65 млрд рублей. Задача фонда «Сколково» в том, чтобы создать такой продукт, в который можно будет привлечь еще рубль на рубль, т. е. 65 млрд рублей.

  – Первый пример частно-государственного партнерства в Сколково – с группой БИН братьев Гуцериевых. Как осуществляется сотрудничество?

  Группа БИН реализует одну из важнейших инфраструктурных частей нашего проекта – мультимодальный транспортный узел площадью 30 тыс. кв. м, благодаря которому можно за 5 минут от железнодорожной платформы (станции «Инновационный центр») попасть в центр иннограда. Взамен группа БИН получит возможность распоряжаться и сдавать в аренду коммерческие площади хаба и примыкающим к ним площади торгово-развлекательного центра.

  Надо сказать, что инноград «Сколково» будет работать по схеме максимального использования общественного транспорта. Как результат этих усилий будет реализована схема 20-минутной транспортной доступности от Белорусского вокзала с двумя остановками до станции «Инновационный центр»: первая – «Москва-Сити», вторая – «Славянский бульвар» и третья – «Инновационный центр». Поезда будет следовать с тактовой частотой 30 минут. Людям больше не нужно будет думать об автомобиле, чтобы добраться до «Сколково». Кроме того, внутри «Сколково» можно будет передвигаться на исключительно экологических видах транспорта – электрическом автомобиле и автобусах.

  – Есть ли входной билет для инвесторов в «Сколково»?

   – У нас есть два типа потенциальных партнеров: инвесторы-девелоперы, которые готовы строить с тем, чтобы развивать инфраструктуру проекта для его участников. И второй тип партнеров – это сами участники, то есть те, кто сами готовы строить здесь офисы НИОКР (R&D) для своих же нужд. Недавно мы подписали соглашение с «Трансмашхолдингом» (крупный производитель железнодорожного оборудования), который будет строить в «Сколково» за свои деньги центр НИОКР площадью 25 тыс. кв. м.

  Мы работаем со всеми, кто готов создавать объекты и давать гарантию их целевого использования. Мы хотим, чтобы инвесторы, которые приходили и строили офисы в «Сколково», не конвертировали эти офисы во что-то другое, например, в развлекательные учреждения. Это практически тот единственный критерий, который отличает «Сколково» от других мест, потому что инвестор в других местах теоретически может сделать со своим объектом абсолютно все, что он хочет. Входной билет является одним из критериев нашего решения по сотрудничеству с инвестором. Стоимость входного билета определяется доходностью проекта вместе с инвесторами.

  У нас сейчас готовятся инвестиционные конкурсы. В районе Д1 – районе расположения технопарка и Сбербанка – мы до конца года объявим инвестиционный конкурс на создание офисной недвижимости, площадь которой составит 80 тыс. кв. м.

  – Каким образом происходит строительство, build-to-suit, компании сами строят, или есть структура, которая занимается строительством всех объектов?

  У нас есть два типа потенциальных партнеров – инвесторы-девелоперы и ключевые партнеры, которые не являются девелоперами. С первыми все понятно, потому что они будут реализовывать сами, а вот со вторыми сложнее. Например, мы ведем разговор с компанией Cisco (лидер по производству сетевого оборудования). Они хотят сконцентрировать все свое присутствие в «Сколково». В иннограде у них будет не только R&D, но и место глобального присутствия на территории России и СНГ. Такие партнеры, как Cisco, просят нас продать услугу – build-to-suit, эту же услугу мы готовы реализовать для инвесторов, которые не обладают опытом девелопера.

   – Что привлекает инвесторов в «Сколково»?

  В «Сколково» существует ряд преимуществ для наших арендаторов и резидентов. Во-первых, в «Сколково» обнулены таможенные пошлины на ввозимые материалы и оборудование из-за границы. Это сделано специально, чтобы поощрить использование самых последних технологий и материалов при проектировании наших зданий. И еще один интересный момент, который касается «Сколково» в строительной части: согласно Федеральному закону № 244 о «Сколково» земля у нас предоставляется в аренду, по щадящим ставкам, у нас не существует платы за подключение к сетям. Арендная плата земли должна составлять не более 99 руб./кв. м в год. Кроме того, в «Сколково» можно использовать стандарты проектирования любой из стран ОЭСР.

  – Как вы оцениваете подобные масштабные проекты, созданные по инициативе государства? Каково их будущее?

  Для некоторых из моих коллег, которые работают здесь, это второй опыт градостроительства. Первый, в целом удачный опыт был связан с проектом «Академический» в Екатеринбурге, но там локомотивом проекта выступало не государство, а частный бизнес, частные инвестиции. Нам удалось использовать опыт предыдущего проекта, чтобы сделать Сколково максимально реализуемым ровно так, как мы задумываем сейчас. «Сколково» должен стать через два-три года, по завершении ввода в эксплуатацию первых объектов, примером того, как в России можно создавать города – эко-системы. Задача «Сколково» как раз в том, чтобы не сделать изолированный рай для ученых, а, наоборот, сделать его открытым качественным городом идей, городом людей, городом будущего.