Главное

среда, 23.05.2012

Интервью

• 
  22.05.2012
  Илья Байбус, RD Construction Management: "Российские заказчики закрывают глаза на инженерную составляющую проекта"

  Новые технологии требуют новых решений. О тенденциях в офисном строительстве и трудностях, которые возникают у генподрядчиков, рассказывает коммерческий директор RD Construction Management Илья Байбус.

  - Как повышение требовательности арендаторов во время и после кризиса отразилось на генподрядчиках?

  - Произошло изменение рынка fit-out. Немногие компании-генподрядчики данного сектора строительства смогли пережить кризис. При этом ситуация за пределами Москвы была даже хуже. Например, у одного из генподрядчиков во время кризиса из 10 контрактов с заказчиками 7 были в судах. В данном случае менеджменту компании необходимо правильно выработать стратегию. Наша компания во время кризиса имела договорные отношения с иностранными компаниями – они сокращали бюджеты строительства, но полностью не отказывались от проектов, с которыми вошли в кризис.

  Повышенные требования арендаторов связаны, прежде всего, с сокращением сроков строительства и уменьшением бюджета строительства. Наша компания смогла адаптироваться под такие требования за счет сокращения накладных расходов, прибыли и за счет решений, которые мы предлагаем заказчикам без ухудшения архитектурных аспектов проекта.

  - Чем отличается российский и иностранный арендатор, в чем разница их требований?

  Иностранные арендаторы более требовательны. Прежде всего, потому, что имеют опыт реализации проектов. Имея опыт, арендаторы обращают внимания на инженерные решения, на точки подключения, на энерговооруженность объекта. Причем иностранные арендаторы предпочитают фиксировать все данные на стадии заключения предварительного договора аренды и позднее, после анализа всех технических параметров объекта, все данные фиксируются в основном договоре аренды.

  Российские заказчики относятся к проектам менее требовательно, закрывают глаза на инженерную составляющую проекта и энерговооруженность объекта и обращают внимание на высоту потолков, расположение объекта и прочие косвенные признаки.

  - Какой тип офисов  (классические, шоу-румы, представительские) сегодня наиболее востребован? Почему?

  - Востребованы более всего классические функциональные офисы. Они требуют меньше инвестиций, обладают функциональностью, гибкой планировкой. Если вы посмотрите, сколько имеется площадей класса А и B, то поймете, что класса B больше. Соответственно, и спрос в этом сегменте больше.

  - Действительно ли растет спрос на «зеленые» офисы и бизнес-центры? Среди кого? Что это требует от девелоперов и строителей?

  - Спрос на зеленые здания растет, прежде всего, у иностранных арендаторов. Российские пока мало об этом задумываются и не готовы тратить дополнительные деньги на такой неощутимый для них фактор как зеленое здание.

• 
  17.05.2012
  Андрей Брагинский, CabinetLounge: "Клубный офис - пространство для деловых встреч с конференц-залом, переговорными комнатами и лаунж-зоной"

  - Что представляет собой клубный офис?

  -Это пространство прежде всего для деловых встреч, где удобно в более или менее формальной обстановке провести переговоры с партнерами. Есть конференц-зал, где можно устраивать презентации, пресс-конференции и лекции. Семь разных переговорных комнат. Большая лаунж-зона с удобными креслами, и хороший ресторан. Также есть зона десктопов, подходящая для уединенной работы за компьютером.

  - Насколько нова концепция клубного офиса?

  - Концепция довольно свежая, хотя этот формат организации офисной жизни уже прижился в Европе и Америке. Первые клубы такого рода появились около пяти лет назад в деловых столицах мира – Лондон, Нью-Йорк, Барселона, Сингапур, Сидней. Они начали открываться один за другим сразу после мирового финансового кризиса, когда бизнесмены были вынуджены задуматься об оптимизации расходов на содержание офиса. Сначала они позиционировались как деловые клубы, но постепенно трансформировались в коворкинг-пространства. Для Москвы же эта идея совсем новая. Новые пространства для совместной работы появляются, однако,в нашем сегменте закрытого делового клуба CabinetLounge – единственный проект.

  - В чем принципиальное отличие клубного офиса от коворкингпространств?

  - Клубный офис – это, по сути, тоже коворкинг-пространство, но в премиальном формате. Во-первых, это роскошное здание (архитектор Шехтель), во-вторых, модный дизайн (его делал архитектор Антон Хмельницкий, соучредитель CabinetLounge и партнер НорманаФостера), -  это большое отличие от обычно демократичных коворкинг-пространств. Во-вторых, сама система клуба обеспечивает камерность, таким образом тут нет случайных людей,которые зашли на один день и больше никогда не вернулись (минимальная карта CabinetLounge- на 3 месяца). И в итоге - клубный офис - место «для своих», члены клуба довольно неплохо друг друга знают и даже заводят деловые связи.

  - Каковы ваши планы по развитию клуба?

  - Мы потенциально будем его масштабировать, выходить на другие города – Санкт-Петербург, Нижний Новгород. Но для этого нам надо сначала полностью «обкатать» концепцию в Москве. Бизнес-модель в других городах будет основываться на том, что мы будем продаватьчленство в региональных клубах нашей московской аудитории.Сейчас большая часть бизнеса ведется в отдаленных городах.

  - Кто является основными пользователями клубного офиса?

  - Это топ-менеджмент компаний, успешные предприниматели, творческие люди. Среди членов клуба – европейские компании, у которых нет своего офиса в Москве, небольшие старт-апы. Наш проект популяренне только как место работы, но и как площадка для разного типа встреч – если нужно провести лекцию, деловую встречу. Cabinet Lounge открылся совсем недавно, меньше полугода назад, и за это время у нас проходили клубные встречи в закрытом формате с Петром Авеном, Леонардом Блаватником, Алексеем Навальным, Владимиром Якуниным, Владимиром Познером, Владимиром Пирожковым. Есть 5-6 хороших гостиниц в центре города, которые можно использовать с аналогичными целями, но они не очень удобны и интересны, - там порой не хватает камерности, и дизайн довольно скучный, в лобби порой чувствуешь себя как на вокзале, а в конференц-залах – немного как в склепе.

• 
  11.05.2012
  Виталий Езопов, "Мастертел": "В период кризиса главным на рынке стал арендатор"

  В период кризиса нелегко пришлось всем – и крупным, и мелким компаниям. О том, как экономический спад повлиял на рынок телекоммуникационных услуг, и о последних тенденциях в сфере телекома рассказывает генеральный директор компании «Мастертел», член совета директоров холдинга «Прайм Бизнес Групп» Виталий Езопов.

   

  - Можно ли сказать, что сегодня сегмент телеком-услуг в коммерческой недвижимости вернулся к докризисным показателям?

   

  - По моим ощущениям, да. По нашей компании наблюдается рост - мы превысили докризисные показатели.

   

  В период кризиса случилась интересная вещь. Если раньше собственники, управляющие объектами коммерческой недвижимости, допускали эксклюзивность одного из партнеров по предоставлению телекоммуникационных услуг, то после кризиса за счет резкого сжимания рынка произошло смещение в сторону рынка покупателей – главным стал арендатор.

   

  И естественно, это коснулось отрасли связи. На объектах коммерческой недвижимости перестали чинить препятствия для работы с тем или иным клиентом. За счет этого увеличилось проникновение, увеличилась конкуренция на каждом из объектов коммерческой недвижимости, что, в свою очередь, привело к либерализации политики в целом. Это повлияло и на то, что конкуренция стала более прозрачной и честной.

   

  Как следствие, стали выделяться компании, которые предоставляют лучший сервис. Более востребованные компании стали быстрее развиваться. Для них это был позитивный шаг – произошла нормализация рынка.

   

  - Каковы преимущества отсутствия эксклюзивного права телеком-оператора на обслуживание объекта недвижимости?

   

  - Рынок позволяет получать определенные услуги по адекватным рыночным ценам. Эксклюзивное право плохо как для клиентов, так и для самих компаний, которые предоставляют эту услугу.

   

  Если бы наша компания пользовалась каким-то протекторатом на конкретных объектах, то мы бы расслабились и ничего не делали - раз и так покупают, плохо мы работаем или хорошо. Когда есть конкуренция, мы понимаем, что должны быть лучше, чем наши конкуренты. Как минимум, не хуже. Поэтому мы стараемся выдерживать ценовую политику, стараемся снижать свою себестоимость, экономить на бизнес-процессах, сделав их оптимальными. Стараемся, чтобы пользователи были нами довольны – и как следствие, работали с нами, платили нам деньги. Это принцип социальной ответственности.

   

  Сейчас все реже можно встретить случаи, когда на объекте есть лишь один оператор. Как минимум, их три-пять. Нормальная конкуренция ведет к стабильности на рынке.

   

  - Какие основные требования предъявляются собственниками бизнес-центров к операторам телеком-услуг?

   

  - Востребованность, в первую очередь. Востребованность означает, что многие арендаторы должны хотеть пользоваться услугами связи. Ради чего работать с неизвестными компаниями? Нет ни финансовой, ни политической, ни экономической выгоды.

   

  Вместе с тем, за последние 10-12 лет все оборудование, на котором строятся сети связи в России и в мире, настолько эволюционировало, что у каждого крупного оператора связи сети построены по одному принципу, на одном и том же оборудовании. И вопрос не в том, что наша компания использует уникальное оборудование, а наши конкуренты нет. Все используют одно и то же, но кто-то может обеспечить удовлетворение потребностей клиента - быстрое заключение договора, высокую скорость подачи услуг, оперативное устранение неисправностей, расширение полос, а кто-то не может.

   

  От чего это зависит?

   

  - В первую очередь, дело заключается в построении бизнес-процессов. Второе – весь мир шел по такому принципу развития: сначала было много конкурентов, потом они начали объединяться, вырастали в мега-корпорации. А, как известно, чем компания больше, тем сложнее ей управлять. Страдают клиенты, происходит много трений внутри. Поэтому мы стараемся, чтобы  количество наших бэк-офисов не росло, а увеличивалась эффективность работы каждого сотрудника. Каждый день нужно думать о том, как построить процесс, что нового нужно внедрить, чтобы обеспечить такой уровень сервиса, которого нет у наших конкурентов.

   

  Потом начинают работать другие факторы, такие как инфраструктура. Если ты можешь хорошо работать в одном районе, а в другом не можешь, то крупные клиенты устанавливают «среднюю температуру по больнице».

   

  - Есть ли разница, на каком этапе телеком-оператор заходит в девелоперский проект?

   

  - Безусловно. Чем раньше, тем лучше. Раньше мы получали техническое условие по старой схеме, и в момент его выполнения требование рынка было уже другое.

   

  Современные технологии опережают стандарты развития. Иногда не нужно тратить огромные деньги на инженерную инфраструктуру в плане связи. Многое зависит от политики. На этапе проектирования можно изначально заложить правильную концепцию и в любой момент масштабировать количество участников. Работая на начальном этапе с профессиональным партнером – необязательно с одним, можно выбрать одного-двух локомотивов - потом, по мере необходимости, подключать еще провайдеров или партнеров. На этом можно существенно сэкономить.

   

  - С чем может столкнуться девелопер при обеспечении телекоммуникаций в небоскребах? В чем сложность?

   

  - Здесь есть несколько аспектов. Первое: небоскреб – это очень высоко. Наиболее важные вещи, наверное, не связаны с телекомом - это обеспечение внутренней безопасности, безопасности сотрудников. Тем не менее, связь очень важна. Если здание обесточивается, случается пожар – безусловно, нужно отключить электроэнергию. Поэтому нужно думать о том, чтобы связь и электрические сети были разнесены. Нужно предусматривать, чтобы наряду с современными технологиями внутри здания были проложены каналы связи, работающие по старому принципу. Например, ставить источники бесперебойного питания. Чтобы с их помощью при пропадании электричества можно было обеспечить громкую связь, коммуникацию с инженерным персоналом.

   

  Что стоит проложить дополнительный провод в 300 метров? В масштабах здания это никто даже не заметит, но он может спасти кому-то жизнь.

   

  - Какие сложности бывают при реконструкции зданий?

   

  - Если здание реконструируется по правилам – то есть когда компания не сносит все внутри, оставляя внешний вид, а оставляет все, что было раньше – то конечно, реконструкция – это тяжело. Потому что сначала нужно усилить перекрытия, обеспечить закладные устройства декоммуникации. Нюансов очень много.

   

  К сожалению, пока есть не так много удачных примеров реконструкции. Но сейчас зарождается практика, которая сможет нам продемонстрировать все сложности. Правительство Москвы приняло решение отдавать памятники государства в аренду за 1 рубль в год, но с обязательством вложить средства в их реконструкцию. Специальная комиссия будет следить за тем, чтобы работы проводились в соответствии с нормами закона. Не будет сноса, новостроя, а будет реконструкция – вот тогда можно будет точно сказать, насколько это сложный процесс. Потому что это будет уже не единичный случай, а массовая практика.

• 
  18.04.2012
  Саит Гуцериев: «Если строить большой проект, то все в нем должно быть на уровне приличий»
  - Почему такие проекты не реализовывались в России раньше и почему Вы решили дать старт своему проекту именно сейчас?
  
  - Почему не реализовывались раньше, я не знаю, мне сложно сказать. Я бы не хотел комментировать конкурентов. Однако могу сказать, что такие проекты требуют серьезных инвестиций, которые должны окупаться не один год, возможно и двадцать лет. Это очень тяжелый непростой шаг. Могу сказать, что сегодня нельзя уже строить торговые центры по 300 тыс. кв. м. Это просто не работает. Если строить большой проект, то все в нем должно быть на уровне приличий. У нас в проекте, например, предусмотрен зимний сад в качестве ядра площадью 30 тыс. кв. м. Он как коммерческая площадь работать практически не будет.
  
  Раньше этот проект мы официально не заявляли, потому что вопрос переговоров не прост, он требует длительного времени. Например, наши переговоры с AEG и Universal продолжались несколько лет.
  
  - Заемные или собственные средства планируется привлекать для финансирования этого проекта?
  
  - Мы являемся совладельцами этого проекта. Кроме того, у нас есть партнеры, не буду говорить кто. Естественно, что часть денег внесут они. Дальше мы планируем привлекать синдицированный кредит в крупнейших банках мира. Та сумма, что я назвал, 2,8 млрд долларов – это сумма с капитализацией, но именно на строительство потребуется примерно 2,4-2,5 млрд долларов. Я думаю, что мы эти деньги найдем, потому что узнав об участии в проекте Universal и AEG к нам уже приходят многие западные банки и уже предлагают рассмотреть их в качестве инвесторов. В этом есть для нас большие плюсы, поскольку западные банки могут предоставить кредиты по более выгодным ставкам, чем российские.
  
  Сам по себе тематический парк окупается лет 26, окупаемость спортивной арены может выйти и за 30 лет, гостиничный бизнес сам по себе очень сложный. Поэтому нужно создавать грамотную синергию для того, чтобы проект был коммерчески успешным. Сегодня по нашим расчетам минимальный срок окупаемости этого проекта 14 лет, максимальный 18 лет.
  
  - Как планируется решать вероятные транспортные проблемы?
  
  - На сегодняшний день уже есть обращение компании «Русинком» в НИИ Генплана Города Москвы с просьбой как-то адаптировать предлагаемый проект к существующей транспортной схеме. Однако в связи с тем, что этот проект уже обсуждается примерно четыре года, при разработке транспортной схемы город уже предусматривал, что в этом месте будет размещен столь крупный проект. Кроме того, мы предусматриваем размещение в этом месте большого числа парковочных мест, что уже позволит сильно разгрузить Варшавку. Также еще несколько лет назад мы обсуждали вопрос строительства за наш счет дополнительных съездов с МКАД в этом месте, а также некоторых дополнительных соединений с развязками в этом месте. Если город выдвинет какие-то дополнительные требования, то конечно мы будем их учитывать. В любом случае, этот проект требует дальнейшего обсуждения.