По данным компании JLL, в 4-м квартале 2015 г. рынок офисных площадей Киева увеличился всего на 4,5 тыс. кв. м в результате ввода в эксплуатацию корпуса в БЦ ForumWestSide (класс В). В целом в 2015 г. объем ввода составил 40,6 тыс. кв. м, что является рекордно низким показателем и почти в три раза уступает результату предыдущего года (116,3 тыс. кв. м). При этом объем новых офисных площадей, запланированных на 2016 год, на 12% ниже и составляет 35,6 тыс. кв. м.
По словам Марьяны Супчан, аналитика отдела исследований компании JLL в Украине, «на протяжении последних четырех лет в Киеве наблюдается сокращение объема ввода офисных площадей класса А. Так, доля класса А в новом предложении снизилась с 27% (28 тыс. кв. м) по итогам 2014 г. до 17% (6,7 тыс. кв. м) в 2015 г. В условиях кризиса спрос на объекты класса А значительно сократился, что привело к существенному росту объема вакантных помещений и снижению девелоперской активности в этом сегменте. В 2016 г. мы не ожидаем ввода офисных объектов класса А в Киеве».
Доля свободных площадей в бизнес-центрах Киева за 4-й квартал 2015 г. снизилась на 2,7 п.п. (в целом за год – на 3,7 п.п) и достигла 24,2%. Сокращение показателя наблюдалось в обоих классах офисной недвижимости: так, в классе А в 4-м квартале вакантность снизилась на 3,8 п.п., в классе B– на 2,4 п.п., в целом за год показатель уменьшился на 3,4 п.п и 3,8 п.п. – до 35,6% и 20,9% соответственно.
Уменьшение доли вакантных площадей в 4-м квартале было обусловлено как низким вводом, так и рекордным за последние два года объемом чистого поглощения – 47,3 тыс. кв. м. Данный результат в 3,8 раз превышает показатель 3-го квартала 2015 г. (12,3 тыс. кв. м), а в 4-м квартале 2014 г. чистое поглощение и вовсе было отрицательным (-3,6 тыс. кв. м). В целом за 2015 год объем чистого поглощения составил около 91 тыс. кв. м, в основном за счет позитивной динамики последнего квартала.
«В 2015 году мы наблюдали тенденцию к смещению характера сделок от продления договоров и пересмотра условий аренды к росту количества переездов, - комментирует Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL (Украина). - Так, если в 1-й половине 2015 года в структуре спроса более 60% составляли сделки по продлению договоров и пересмотру условий аренды, а на переезды приходилось лишь около 20%, то уже во 2-м полугодии 2015 года мы наблюдали противоположную картину – переезды составили 60% от общего объема сделок. Стоит отметить, что большинство компаний посредством переездов улучшили как коммерческие условия договоров, так и качество офиса».
В 4-м квартале 2015 г. максимальная базовая арендная ставка на офисном рынке Киева сохранилась на уровне 350 долл. за кв. м в год (29 долл. за кв. м в месяц). По сравнению с концом 2014 г. максимальная арендная ставка сократилась на 3,3%, что было обусловлено низким уровнем спроса в первой половине года на офисные помещения класса А в связи с общеэкономической и политической нестабильностью в стране, а также девальвацией национальной валюты.
«Максимальная ставка аренды на рынке офисов удерживается на одном уровне в связи со стабилизацией валютного курса и макроэкономических условий, а также благодаря выработанной рынком практики индивидуальных договоренностей в отношении арендных ставок между арендатором и арендодателем, - отмечает Александра Глобина. – Динамика арендных ставок в 2016 году будет напрямую зависеть от общеэкономических условий в стране и, в частности, от стабильности национальной валюты. В случае сохранения текущей ситуации мы не ожидаем изменения арендных ставок по меньшей мере в течение полугода».
