В целом, если сравнивать рынок коммерческой недвижимости с погодой, то его состояние можно охарактеризовать как период бабьего лета.
Инвестиции
Инвестиционный сектор рынка недвижимости Москвы во II квартале 2017 г. показывал рекордные показатели. Так, впервые с начала 2016 г. был достигнут значительный объем вложенных средств в долларовом эквиваленте – 1 357 млн дол. или 77 610 млн руб.
Традиционно на коммерческую недвижимость пришлось 84% объема рынка инвестиций. Из них более 52% занимает офисный сегмент. Это стало возможно благодаря продаже в прошлом квартале за 11 млрд руб. МФК «Воздвиженка-центр» (66,5 тыс. кв. м) китайской Fosun Group совместно с Аvica Management Company.
В то же время приятным сюрпризом, по оценкам NAI Becar, стала активность игроков в торговом сегменте, на который пришлось 46% от общего числа сделок II квартала. Среди крупнейших транзакций отчетного периода – сделка купли-продажи ТЦ «Горбушкин двор» (60 тыс. кв. м) за 28,6 млрд руб.
Эксперты NAI Becar ожидают, что показатели II квартала в ближайшее время вряд ли удастся побить. В III квартале прогнозируется закрытие сделок на сумму не более 60 млрд руб.
Офисная недвижимость
Офисный сегмент, попавший из-за кризиса в достаточно затруднительное положение, показал во II квартале вполне обнадеживающие результаты. По итогам I полугодия 2017 г. общий объем площадей в классе А составил 4 613 тыс. кв. м. Во II квартале сегмент пополнился крупнейшим с конца 2015 г. объектом класса А – Neopolis площадью 63 тыс. кв. м GLA. В целом положение в высококлассном сегменте рынка было стабильным, средняя ставка осталась на уровне прошлого квартала и составила 23 760 руб. за 1 кв. м в год, а уровень вакансии еще снизился на 1,4% до 21%. В классе В крупных открытий не состоялось, объем квадратных метров составил 10,1 тыс. кв. м. Свободных площадей на конец полугодия здесь было меньше – всего 12,6% (- 2,3% к I кв. 2017 г.), но и ценник стал ниже – стоимость аренды в среднем по рынку упала на 3,1% до 15 240 тыс. руб. за 1 кв. м в год. А вот класс С показал положительную ценовую динамику – стоимость квадратного метра здесь выросла на 3,5% до 11 040 руб. за 1. кв. м. и уровень вакансии был традиционно самым низким – 8,4%.
На III квартал ожидается ввод 130 тыс. кв. м GLA, а в октябре-декабре – сдача более половины, 54% от 500 тыс. кв. м, запланированных в 2017 г. площадей.
Торговая недвижимость
По итогам первого полугодия предложение качественной торговой недвижимости Москвы составило 6 514 тыс. кв. м. За отчетный период было введено 8 объектов совокупной площадью 89 GLA (149 тыс. кв. м GBA). Это почти в 8 раз выше показателя предыдущего квартала и на треть ниже результатов аналогичного периода 2016 г.
Более половины (59%) введенных площадей приходится на Московскую область. Площадь самого крупного введенного объекта 4Daily (г. Мытищи) – 25,0 тыс. кв. м (GLA) (среди якорных арендаторов: гипермаркет «Мираторг», семейный парк Zamania, фитнес-клуб OHANA, «Эконом Универмаг №1»).
Достаточно сдержанный ввод был дополнен, по данным NAI Becar, реконструкциями в существующих ТЦ – обновление завершили такие крупные и признанные на рынке объекты, как ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и ТРК «Атриум». Кроме того, анонсированы планы по реконструкции ТЦ «Пятая Авеню».
В целом за I полугодие 2017 г. ввелось 100,6 тыс. кв. м (GLA), это около 30% планируемого годового объема ввода.
В торговом сегменте, в отличие от офисного, состоялись заметные сделки аренды в действующих ТЦ: 5 тыс. кв. м в ТДЦ «Галерея Актер» занял флагманский магазин H&M, а в уже отмеченном ТРЦ «Пятая Авеню» был подписан договор на 3,9 тыс. кв. м с гастромаркетом Ginza Project.
На волне общего оживления торгового сегмента в нем было отмечено продолжающееся повышение средних арендных ставок для торговой галереи и якорных арендаторов. Ставки для «якорей» выросли в среднем на 5,4% до 3-20 тыс. руб. за 1 кв. м в год, для операторов галереи собственники подняли расценки на 5,1% до 8,5-130 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По данным аналитиков, уровень вакансии в торговых центрах продолжил снижаться – до 10,4% (минус 13,3% к апрелю 2017 г.).
В 2017 году объем ввода может оказаться на 30-40% ниже показателей последних двух лет, но это скорее радостная новость для действующих участников рынка, так как с учетом замедляющихся темпов ввода и наличия спроса со стороны ритейлеров, существенного роста вакансии не ожидается. Что касается ближайших открытий, то в текущем квартале запланирован ввод порядка 166 тыс. кв. м GLA, из которых 72% придется на один крупный проект – ТРЦ Vegas Кунцево.
Складская недвижимость
Очевидную положительную динамику показал во II квартале 2017 г. складской сегмент. За I полугодие в нем было сдано 9 объектов площадью 134 тыс. кв. м, 62% из которых были реализованы по схеме built-to-suit. Пополнение новыми квадратными метрами привело к снижению ставок: в классе А они сократились на 1%, в классе В – на 6% до 4 090 и 3 600 руб. за 1 кв. м в год соответственно. Одновременно, за счет широкого применения built-to-suit, повысилось число заполненных площадей – в классе А вакансия снизилась на 17,5% и составила 13,2%, в классе В – на 24% до 11,4%.
До конца 2017 г. ожидается ввод еще порядка 500-600 тыс. кв. м. GBA складской недвижимости, из которых больше половины (65%) снова придется на built-to-suit.
Апартаменты
Общий объем предложения в сегменте апартаментов по состоянию на II квартал составил 9 500 лотов в 114 комплексах. Объем выставленных на продажу апартаментов пополнили два комплекса бизнес-класса: «Клубный дом Стрешнево» от Hutton Development на 952 апартамента и «Level Амурская» от Level Group на 74 апартамента. Этот показатель на 42 % ниже результата I квартала 2017 г., однако эксперты не считают эти цифры свидетельством негативной ситуации на рынке – спрос на объекты в данном сегменте наоборот показывает положительную динамику, за отчетный период он вырос на 14% и составил 623 юнита в месяц.
В III квартале аналитики NAI Becar ожидают незначительный рост цен за счет повышения готовности проектов. Спрос может показать рост в пределах 10%.
Виктор Козин, вице-президент NAI Becar: «II квартал имеет все шансы стать самым результативным в текущем году. Так, стабильно положительную динамику за отчетный период продемонстрировал, пожалуй, каждый сегмент недвижимости.
Однако экспертов не покидают сомнения, что рынок балансирует на тонкой грани.
С одной стороны, за последние месяцы стабилизировались уровень вакансии и ставки аренды, с другой, ввод новых площадей до конца года может это хрупкое равновесие пошатнуть».
