В целом по итогам первых девяти месяцев 2017 г. общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг 2,05 млрд дол., что на 35% ниже показателя января-сентября 2016 г.
За это время наиболее популярным сегментом с точки зрения чистых инвестиций была торговая недвижимость – по итогам девяти месяцев в нее было вложено 771 млн дол. по сравнению с 244,6 млн дол. в аналогичном периоде прошлого года. На втором месте офисы - 643, 6 млн дол. (654,1 млн дол. в I – IIIквартале 2016 г.), на третьем – многофункциональные комплексы, 206,4 млн дол. после отсутствия сделок по ним в прошлом году.
В структуре чистых сделок доля иностранных инвестиций увеличилась с 6% (75 млн дол.) до 22% (379 млн дол.). При этом в общем объеме сделок доля иностранных инвесторов остается самой высокой с 2014 г. - 23% или 478 млн дол., что является позитивным сигналом для рынка в целом, несмотря на состоявшийся уход или заявления о планируемом уходе с рынка некоторых европейских инвесторов в последние два года. Активными игроками среди зарубежных инвесторов остаются компании и фонды, уже присутствующие на российском рынке и у которых сформирована четкая стратегия развития в России.
Диапазоны ставок капитализации для высококачественных активов в Москве в III квартале 2017 г. остались на прежнем уровне: 9,5%-10,5% для офисных и торговых центров, 12%-13% - для складских объектов.
Улучшению инвестиционного климата способствует восстановление экономики, которое идет активнее, чем прогнозировалось ранее. По данным Росстата, во II квартале индекс прироста ВВП составил +2,5% по сравнению
со II кв. 2016 г., что является самым высоким показателем с IV кв. 2013 г. По итогам III квартала 2017 г. Минэкономразвития также ожидает прирост ВВП выше 2% в годовом выражении.
На протяжении III квартала 2017 г. инфляция была ниже целевых значений ЦБ РФ, составив сентябре 3% в годовом выражении. Этот факт позволил Центробанку в середине сентября снизить ключевую ставку в четвертый раз за год – до 8,5%. Однако, Банк отмечает, что инфляционные ожидания по-прежнему остаются высокими, с чем связаны возможные отклонения инфляции от целевого значения в 4% как вверх, так и вниз к концу текущего года. Oxford Economics прогнозирует, что к концу 2017 г. ключевая ставка будет дополнительно снижена на 0,25 п.п., а к концу 2018 г. ставка будет на уровне 7,25%.
Станислав Бибик, партнер Colliers International в России: «Сейчас на рынке коммерческой недвижимости сложилась очень благоприятная ситуация для заключения сделок. Если в прошлом году в объеме сделок преобладали покупки объектов под собственное размещение или переход активов от одного собственника к другому за долги, чем и был обусловлен большой объем инвестиций, то в этом году мы наблюдаем существенное увеличение классических инвестиционных сделок. Позитивные сигналы в экономике, в частности, снижение ставки рефинансирования, приведут к удешевлению стоимости банковского финансирования, которое отразится на ставках капитализации – а чем ниже ставки капитализации, тем выше стоимость активов. Учитывая процессы, которые сейчас происходят в российской экономике и на рынке капиталов, мы прогнозируем, что по итогам года общий объем инвестиций будет как минимум на уровне 2016 г. – не менее 4 млрд дол.».
