Недвижимость не зря относят к наиболее инертным отраслям бизнеса – новые форматы здесь приживаются долго, а инновации внедряются медленно. В качестве иллюстрации – объем рынка инвестиций в проптех (property technology) составляет всего 30% от соответствующего показателя сегмента fintech.
Почему так происходит? Посмотрим на сами объекты. Совершим короткую экскурсию в офисное здание класса А в Москве 10 лет назад и сейчас – и постараемся оценить, что изменилось. Не так-то много: обстановка и дизайн общественных зон остались неизменными (разве что в новых объектах теперь используются более светлые и натуральные цвета, стало заметным влияние моды на минимализм интерьеров). В лобби появились кофейни и вендинговые автоматы/постаматы, которых раньше не было или было существенно меньше. Выделились зоны принятия курьерских служб. Кое-где у входа в БЦ стоят баннеры, предлагающие скачать приложение объекта, ориентированное на арендаторов. На вывесках в составе ключевых арендаторов появились коворкинговые гиганты. На офисных этажах особых изменений не произошло – арендаторы за 10 лет производили мелкий ремонт или обновление зон, кое-где внедрялись ABW-принципы (activity-based working или организация пространства с учетом различных выполняемых сотрудником функций с разнообразием форм коллективной работы и досуга).
Вот и ответ – если не изменились, и сам продукт (офисное здание) для конечных пользователей все еще оставался конкурентоспособным, то небольшие инвестиции в инновации вполне объяснимы.
А теперь посмотрим на ситуацию глазами нас сегодняшних, больше месяца проработавших из дома: будут ли объекты с менталитетом 2010-х годов все также актуальны для сотрудников посткризисных времен? А если нет, то что делать УК существующих бизнес-центров?
Итак, после короткой эйфории первых недель офисной жизни и социальных радостей мы как сотрудники спросим себя – что мешает нам работать из дома если не все время, то хотя бы значительную его часть? Параллельно об этом задумывается уже сейчас и работодатель – если бизнес выдержал месяц «удаленки», зачем платить 500-700 долл. за каждый кв. м в год? Если ввести, например, обязательную 3-дневную офисную неделю для каждого сотрудника, то затраты на размещение сократятся на 25-30% (учитывая, что в какие-то дни концентрация сотрудников будет больше).
Поэтому УК и собственники БЦ уже сейчас должны быть готовы ответить на вопросы арендаторов «Зачем нам возвращаться в офис?».
Как ни удивительно, но на этот вопрос есть два ответа, и оба больше относятся к неформальным стимулам, чем математическим обоснованиям.
1. Продуктивность
Stoddart Review связывает эффективность работы с качеством рабочего места, где продуктивность удовлетворенного сотрудника на 12% выше по сравнению с неудовлетворенным. Корректной оценки динамики продуктивности в условиях
самоизоляции сделать пока невозможно – все-таки условия слишком отличны от обычной жизни и стандартного графика работы. Однако за время изоляции проблема отсутствия выделенного рабочего места и невозможность концентрации обострилась.
Примеры технологий, влияющих на продуктивность и well-being сотрудников:
· Сенсоры для отслеживания движения людей в офисе, которые не только позволяют экономить расходы на потребление ресурсов, но и создавать дизайн помещений, учитывающий поведенческие модели сотрудников, например, позволяя идентифицировать неиспользуемые зоны офиса, которые можно конвертировать в принтрум или поставить кофейный автомат с барной зоной.
· Окна, позволяющие увеличивать длительность естественного освещения в помещении за счет изменения угла попадания лучей.
· Счетчики, учитывающие показатели естественного света, качества воды, шумовое загрязнение и другие физические характеристики помещения.
· Приложение, позволяющее контролировать все аспекты рабочей обстановки и взаимодействие между арендаторами и эксплуатационной службой и IT- поддержкой с одновременным доступом к данным сенсоров и счетчиков.
2. Вовлеченность
Взаимодействие с коллегами, обмен опытом, идеями и брейнсторминг, как мы все убедились, - такие виды общения гораздо эффективнее проходят в оффлайн. Разговоры по дороге за кофе, случайно подслушанные обсуждения успехов других групп, неформальное общение между коллегами – все это иногда дает больший импульс рабочему процессу, чем еженедельные митинги для обсуждения текучки. Что еще сделать, чтобы офис стал не просто местом работы, а своеобразным хабом, где можно работать, общаться, развлекаться, а также решать бытовые задачи, не отвлекаясь от работы?
Примеры технологий:
· Приложения для арендаторов, включающие возможность бронирования переговорных комнат, рабочих мест (для зданий, работающих по формату коворкинга), заказа пропуска для гостей, где собрана информация о мероприятиях, организацией которых занимается УК - концерты, выставки, спортивные занятия. В подобных приложениях также реализуется консьерж-сервис, позволяющий арендаторам не только решить рабочие задачи, но и сдать вещи в химчистку или ремонт, заказать доставку еды или цветов, узнать о предложениях в соседних ресторанах и другие услуги.
· Инструменты предиктивной аналитики, использующей машинное обучение для анализа предыдущего поведения арендаторов, позволяющие, например, предложить забронировать определенную переговорную комнату с уже известными заранее кейтеринговыми предпочтениями, заказать кофе определенного типа или напомнить о заказе и многое другое.
Безусловно, опыт самоизоляции внесет коррективы в существующие операционные модели компаний, однако, при своевременном реагировании девелоперов и УК на меняющиеся потребности арендаторов, офис по-прежнему останется необходимой инфраструктурой для бизнеса.
