Knight Frank спрогнозировали финансовые потоки на 2021 год

Аналитики международной компании Knight Frank подсчитали, что в результате экономического кризиса и ограничений, связанных с пандемией, в первой половине 2020 года объем глобальных потоков капитала оказался на 23% ниже, чем в 2019 году. Немногим более 26% всех сделок носили трансграничный характер, что сопоставимо с показателями 2019 года. Это главным образом связано со значительным притоком средств в регионы за пределами эпицентра первой волны пандемии в I квартале 2020 года, большая часть которых обусловлена сделками, заключенными до распространения Covid-19. В 2021 году ожидается ряд изменений, связанных с источниками и основными направлениями капитала.

Изменения в движении финансовых потоков

Еще до пандемии глобальные потоки капитала и спрос на недвижимость столкнулись со многими структурными изменениями: демографические сдвиги, реакция на климатические условия, развитие новых технологий и онлайн-торговли, а также изменение структуры трудоустройства. Все это открыло много возможностей для инвестиций в новых и развивающихся отраслях. Мы ожидаем, что новые вспышки коронавируса скорее ускорят, чем существенно изменят влияние этих факторов на рынок недвижимости.

• В первой половине 2020 года наибольшую активность на международной арене продемонстрировал офисный рынок, за ним следуют секторы жилой и индустриальной недвижимости. Офисный сектор продолжит играть значительную роль в распределении инвестиций в мировых масштабах. Потоки инвестиций в офисную недвижимость некоторых регионов уже продемонстрировали высокую устойчивость в прошлом. Исторически самым стабильным остается рынок офисных помещений в Великобритании, который с момента начала мирового финансового кризиса не попал в пятерку самых активных направлений трансграничных инвестиций лишь в двух кварталах. Офисный рынок США выбыл из числа лидеров в самом начале кризиса 2008 года, но к III кварталу 2009 года снова укрепил свои позиции. По мере восстановления после экономического кризиса в Еврозоне аналогичным образом на лидирующие позиции вышли офисные рынки Франции и Германии.

Источник: Knight Frank, 2020

• В ближайший год финансовые потоки будут распределены между ликвидными и надежными экономическими центрами, поскольку инвесторы будут стремиться к максимальной диверсификации денежных средств. При этом основные доходные активы в соседних странах будут пользоваться спросом даже в те периоды, когда будут сохраняться ограничения на физические перемещения.

• Инвесторы со стороны частных инвестиционных фондов, независимые инвесторы и долговые фонды также будут рассматривать возможность дальнейших трансграничных операций ввиду сохранения угроз экономической стабильности в 2021 году.

• Скорее всего, основными игроками в сфере трансграничных инвестиций будут США, Германия, Великобритания и Сингапур. При этом, в случае сохранения низких цен на нефть может ускориться отток капитала из стран с нефтезависимой экономикой.

Прогноз: 10 крупнейших трансграничных финансовых потоков в 2021 году

• Во многих регионах снижение предложения на рынке соответственно привело к уменьшению общего объема сделок. Несмотря на то, что правительства и центральные банки оказывают поддержку экономике своих стран, находящихся в рецессии, рынок недвижимости еще не ощутил всех последствий кризисного периода: их мы увидим в следующем году, когда налоговая и финансовая поддержка ослабится или прекратится вообще.

Источник: Knight Frank Research, 2020

Прогнозы по ротации недвижимости

• Еще одним потенциальным источником предложения на рынке является ротация объектов недвижимости. Мы проанализировали операции за предыдущие годы и спрогнозировали ожидаемые типы активов на следующий год, исходя из традиционного пятилетнего цикла владения или финансирования. Например, в США общая сумма операций с офисными помещениями за 2016 год составила 145 млрд долларов по всей стране, включая ILC (города-инновационные центры) — Нью­Йорк, Пало­Альто, Сан­Франциско и Атланту. Кроме того, в целом по стране было приобретено индустриальных объектов на сумму 61 млрд долларов.

• Мы ожидаем, что в 2021 году, даже если часть инвесторов решит отложить совершение сделок, на рынок выйдет широкий набор активов — как офисной, так и индустриальной, жилой и иной недвижимости. Это предоставит возможность для комбинирования циклических и защитных инвестиций.

• Кроме того, инвесторам следует отслеживать активность частных инвестиционных фондов, которая зачастую является первым важным признаком оживления рынка. К примеру, в Японии был отмечен существенный рост трансграничных операций со стороны частных инвестиционных фондов во ll квартале 2020 года (3,4 млрд долларов во ll квартале 2020 года против 975 млн долларов в l квартале и 161 млн долларов во ll квартале 2019 года). Активность частных инвестиционных фондов выросла во многих секторах рынка Великобритании, а значительный рост в Швейцарии связан со сделками по торговой недвижимости, в том числе в ILC (городах-инновационных центрах).

• Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank:
  «С закрытием границ глобально усилился процесс локализации бизнесов – компаниям в меняющихся условиях приходится искать пути частичной переориентации на локальный рынок и готовиться к новым потрясениям. Сектор недвижимости при этом показал себя как устойчивый в абсолютном большинстве развитых рынков, несмотря на падение общего объема инвестиций. В таких условиях сектор инвестиций в недвижимость, в том числе иностранную, продолжит предоставлять возможности для профильных инвесторов, однако им придется тщательнее анализировать каждый потенциальный проект, углубляясь в быстроменяющиеся условия на каждом отдельном локальном рынке. Риски на рынках недвижимости вырастут в силу сохраняющейся неопределенности в странах, не являющихся традиционными получателями трансграничных инвестиций – США, Великобритания, Германия и прочими. Это приведет к увеличению доли внутренних и приграничных инвестиций».

• Глобальные факторы изменения финансовых потоков, несомненно, влияют и на российский рынок недвижимости, отмечает Алексей Новиков: «Несмотря на снижение общего объема инвестированных в секторе средств по результатам первых трех кварталов года, инвесторы демонстрируют относительно высокую активность. В свою очередь стоит отметить, что наблюдается снижение объемов трансграничных инвестиций, доля которых составила в январе-сентябре 8% против 15% годом ранее. На такое снижение повлияли помимо глобальных факторов и локальные – выход России из сделки с ОПЕК в начале года и анонсированный 15%-й налог на дивиденды иностранных лиц и компаний от активов в России. Снижение доли иностранных инвесторов ожидается и в следующем году, однако уже сейчас очевидно, что структура иностранных инвесторов существенно не изменится – в 2020 году, как и годом ранее, основными источника трансграничных финансовых потоков в России являются страны СНГ, Азии и Ближнего Востока, а также Европы».

Другие факторы, влияющие на финансовые потоки

• Прогнозирование поведения рынка значительно усложняется из-за пандемии Covid-19. Кроме того, хотелось бы отдельно выделить три других фактора, которые будут влиять на финансовые потоки в предстоящем году.

1. Валютные курсы и хеджирование

• В последние годы валютное хеджирование испытывало заметные колебания. В мае 2018 года доходы от валютного хеджирования для долларовых инвесторов, которые использовали пятилетние валютные свопы в Великобритании, составили 2,3% годовых при обменном курсе 1,33 доллара США. К сентябрю 2020 года доходы при том же валютном курсе снизились до 0,25 % в год. Аналогичным образом в сентябре 2018 года доходы от валютного хеджирования в материковой Европе для долларовых инвесторов, использовавших пятилетние валютные свопы, составили почти 3,5% годовых при обменном курсе 1,16 доллара США. В феврале, перед самым началом пандемии, доход все еще превышал 2 %. К сентябрю 2020 года он снизился до 1% при валютном курсе 1,18 доллара США.

• Это может значительно повлиять на распределение финансовых потоков. На ключевых направлениях с основной доходностью ниже 3% трансграничные инвесторы имели возможность получить дополнительный доход благодаря валютному хеджированию. Потеряв эти преимущества, инвесторы могут перераспределить капитал на другие направления.

• Некоторые группы инвесторов особо чувствительны к изменению валютных курсов. Например, с момента ослабления фунта стерлинга в 2017 году инвесторы из Южной Кореи перенесли основной объем своих операций из США в Великобританию. В прошлом году, воспользовавшись преимуществами выгодного курса, они выбрали для инвестиционной деятельности материковую Европу – общий объём инвестиций составил 6 млрд долл.

• США, Великобритания и другие ключевые страны материковой Европы считаются безопасным направлением для инвестирования капитала в период неопределенности. В зависимости от того, как развернется ситуация с пандемией, восстановление доходности валютного хеджирования при условии укрепления доллара может дополнительно увеличить поток инвестиций в Европу и Великобританию. В то же время ослабление доллара может увеличить долю инвестиционной активности в США.

2. Нефть

• Из-за пандемийных ограничений на экономическую деятельность во всем мире, спрос на нефть стремительно упал. Цены на нефть также существенно снизились, несмотря на ограниченное предложение – в августе 2020 года в США работали всего 254 нефтяные вышки (на 650 меньше, чем в прошлом году), а в целом по миру в июле 2020 года функционировали 743 вышки (на 419 меньше, чем в июле 2019 года).

• В начале года нефть стоила более 60 долларов за баррель; сейчас цена составляет около 45 долларов. Падение цен на нефть может привести к ускорению реализации планов диверсификации инвестиций в странах с нефтезависимой экономикой и поиску безопасного, долгосрочного и надежного источника дохода, в том числе и на рынке недвижимости.

3. Геополитическая ситуация и ограничение перемещений

• В последние несколько лет наблюдается изменение давних международных связей, таких как торговые соглашения США и отношения между Европой и Великобританией. Эта неопределенность привела к осознанию необходимости налаживания большего числа локальных цепочек поставок в сферах обслуживания и производства. Однако нужно быть готовыми и к новым сюрпризам. Вероятно, в следующем году мы увидим рост объема внутриконтинентальных инвестиций, например, в пределах Европы или между США и Канадой, где операционные издержки ниже, а риски просчитать проще. Это также относится к инвестициям в удачно расположенные и доходные объекты недвижимости в безопасных локациях.