Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2021 года.
Предложение
По итогам 2021 года общий объем рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга находится на уровне 3,46 млн. кв. м.
За первые 6 месяцев 2021 года спекулятивные производственно-складские проекты не вводились в эксплуатацию, однако, во втором полугодии ситуация улучшилась. Ввод качественных складских площадей Санкт-Петербурга по итогам 2021 года пополнился на 229,1 тыс. кв. м. Из них спекулятивный объем предложения составил 119,2 тыс. кв. м.
Перспективное предложение
Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2022 году объем рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга должен увеличиться ориентировочно на 235 тыс. кв. м.
Важной тенденцией является высокий уровень заполняемости проектов уже на этапе строительства. К моменту ввода в эксплуатацию значительная часть новых проектов будет законтрактована.
На фоне дефицита предложения последних лет, клиенты активно рассматривают строящиеся объекты и заключают предварительные договоры аренды до момента вывода проекта на рынок.
Ввиду сложившихся условий очевидно, что значительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, не повлияет существенным образом на показатели вакантных площадей.
Спрос
По итогам 2021 года мы фиксируем укрепление тренда основных драйверов рынка аренды качественных складских площадей.
По итогам прошедших двух лет – с начала пандемии COVID-19 – основным арендатором выступают крупнейшие игроки рынка интернет-торговли.
2021 год стал рекордным по количеству сделок в сфере индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Объем поглощения по итогам 2021 года составил чуть более 650 тыс. кв. м.
На фоне рекордно низкой вакансии, мы фиксируем возрастающий тренд на совершение сделок по субаренде излишков площадей.
В сегменте build-to-suit мы наблюдаем тенденцию уменьшения площади запроса на реализацию проекта. Если еще 3 года назад в формате build-to-suit наиболее распространённая площадь сделки находилась на уровне 30-50 тыс. кв.м, то сегодня серьезно выросла доля запросов на проекты 5-10 тыс. кв. м.
Однако, ввиду постоянного роста стоимости строительства, такие проекты не доходят до стадии реализации.
На фоне дефицита качественного предложения складов и производственных комплексов увеличился объем запросов на приобретение земельных участков.
Также выросли темпы освоения имеющегося земельного банка девелоперами и конечными пользователями.
Динамика ставок аренды и уровня вакансии
Средневзвешенный уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости находится на уровне менее 1%. Для проектов класса А и В/В+ вакансия составляет 0,3%.
С учетом того, что новые проекты выходят на рынок практически заполненные, мы не ожидаем роста показателя вакантности.
К концу 2021 года зафиксирован следующий диапазон запрашиваемых ставок аренды:
· на складские объекты класса А находится 750-850 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы;
· для класса В – 600-650 рублей за кв. м в месяц включая НДС и операционные расходы.
Ввиду острого дефицита текущего предложения, роста стоимости строительства объектов, активности представителей интернет-торговли, в начале 2022 года мы прогнозируем рост ставок аренды еще на 10-15%.
