Всё ниже и ниже. Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижимости

Второй квартал 2022 года был не самым активным, объем сделок по покупке площадок для девелопмента/ редевелопмента сократился более чем вдвое, что стало следствием различных факторов, указывает Микаэл Казарян, член совета директоров IBC Real Estate, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций. Однако уже к концу года в компании ожидают стабилизации общей ситуации и дальнейшего развития рынка качественного девелопмента в Москве и основных мегаполисах страны. Оптимизм обоснован рядом причин: развитием программы ипотечного кредитования, стабилизацей уровня инфляции, восстановлением цепочек поставок и цен на материалы, стабилизацией пула арендаторов в качественных объектах. Любое снижение ключевой ставки в этих условиях будет положительно влиять на инвестиционную активность и, в первую очередь, потому что большинство банков кредитуют проекты в привязке к КС ЦБ, убежден г-н Казарян. В последние годы основные объемы банковского кредитования сместились от коммерческой недвижимости в сторону эскроу-счетов, напоминает он, поскольку по условиям проектного финансирования с использованием эскроу-счетов заемщик погашает всю сумму долга перед банком только после ввода объекта и раскрытия эскроу-счета. В итоге уровень ставки остается критически важным, например, для большинства жилых девелоперов, формирующих свои бизнес-модели на активном взаимодействии с банками, которые начинали кредитование наиболее качественных и ликвидных проектов уже на этапе покупки земельного участка и получения исходно-разрешительной документации (бридж-кредитование). Кроме того, ряд крупных банков готовы выдавать мезонинное финансирование (квази-кредитные продукты – гибрид банковского кредитования и акционерного финансирования) по ставке «КС +» (выше уровня базового проектного финансирования) для кредитования нестандартных сделок с отклонением от классических метрик по уровню долга (LTV, DSCR, Debt/EBITDA). В связи с тем, что общий уровень ожидаемой доходности вырос от привычных 9-11%, ряд институциональных инвесторов при принятии инвестиционных решений готовы ориентироваться на текущий уровень КС.



Несчастливы по-своему

Впрочем, разному девелопменту повезет по-разному, размышляет Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора. «С жильем все просто – пока в стране не будет институционального рынка арендного жилья, жилая недвижимость двух крупнейших агломераций – Москвы и Санкт-Петербурга, где проживает 30% населения страны, будет всегда востребована, оттягивая на себя финансовые ресурсы из регионов, – поясняет она. – Но вот дальше нужно формулировать аккуратнее, потому что и в жилом девелопменте маржа снизится.

Я многократно говорила о цепочках создания добавленной стоимости и о зависимости факторов располагаемых доходов, доли проникновения ипотеки, просрочек по платежам, цен и спроса на жилье, поэтому буду краткой: когда в стране покупательская способность населения снижается год к году, невозможно рассчитывать на рост рынка жилья органическим образом. Его можно бодрить ипотечными ставками, налоговыми льготами, целевыми субсидиями отдельным категориям граждан, но это будет, давайте не будем себя обманывать, искусственное стимулирование, своего рода допинг. Помогает, но потом неизбежна расплата – как минимум, своими ожиданиями, а обычно – рублем. Но, подчеркну, из всех рынков девелопмента – жилой самый устойчивый».


Источник: CRE

С рынком коммерческой недвижимости все менее оптимистично, продолжает эксперт. Спрос конечных потребителей офисов, например, зависит от благополучия бизнесов, которые офисы арендуют, это функция роста или спада экономики в целом. Как показал предыдущий год, достаточно даже нескольких растущих отраслей, чтобы инвестиции вернулись в офисный девелопмент, но сейчас таких предпосылок нет. Торговля и склады, которые во многом становятся единым сегментом с точки зрения места в экономике потребления, зависят, как и жилье, от располагаемых доходов населения. Правда, чем лучше граждане покупают жилье в ипотеку, тем хуже у них с текущим потреблением, уточняет Наталья Круглова – при снижении бюджетов домохозяйств, кредитная нагрузка лишает потребителей не только возможности покупок товаров долгосрочного потребления, но и приводит к секвестированию ежедневных расходов. На фоне падения уровня доходов населения, даже не связанных с кредитной нагрузкой домохозяйств, макрофакторы скорее говорят о том, что ни торговля, ни склады не будут точками притяжения инвестиций в ближайшие годы. «Конечно, при детализации этого тезиса окажется, что есть отличия торговли от складов, региональных и районных ТЦ, складов вообще и build to suite, и каждый из этих сегментов может локально показывать рост привлекательности, но общего тренда это не меняет», – резюмирует эксперт.
 

Александр Бова, коммерческий директор Renaissance Development: «Согласен, что падающая ключевая ставка не вернет интерес инвесторов к коммерческой недвижимости. Такие проблемы как уход качественных брендов, проблемы с логистикой, падение покупательной способности монетарная политика ЦБ не решит».

Умножение и деление

Андрей Постников, генеральный директор компании ОРИЕНТИР, предлагает разделить проблему на две части: спекулятивный девелопмент с одной стороны, и девелопмент под заказ и fee-development – с другой. Сегодняшний уровень КС, по его словам, для российского бизнеса уже не является пугающе высоким: он формирует высокую стоимость капитала, но нельзя сказать, что блокирует развитие проектов. Тем более, на рынке действительно есть ожидание дальнейшего снижения ставки, отмечает эксперт. Для девелопмента под заказ также есть необходимые условия, лишь спрос пока не вернулся в достаточной степени. «Если говорить про классических заказчиков таких проектов, то традиционные торговые сети присутствуют на рынке или готовят новые запросы на складские объекты, особенно под «антикризисные» форматы ретейла (например дискаунтеры и магазины у дома с узким ассортиментом), – делится г-н Постников. – Лидеры среди маркетплейсов также будут дальше заказывать новые фулфилмент-центры».



Что касается классического спекулятивного девелопмента, то здесь все не так просто, продолжает Андрей Постников. Сдерживающим фактором является не столько высокая стоимость финансирования и неопределенность интереса со стороны инвесторов, но, в первую очередь, неуверенный спрос со стороны арендаторов и растущая вакансия в существующих парках. До тех пор, пока рынок не поймет окончательно, сколько площадей освободят «уходящие» международные компании, какая в целом будет вакансия и какими - арендные ставки, девелоперам будет сложно принять решение об инвестировании в те же спекулятивные склады.

Исключением станут только те проекты, где местоположение и другие принципиальные характеристики проекта предоставляют существенные преимущества для арендаторов – тогда последние будут заинтересованы в переезде из менее привлекательных объектов. «Для спекулятивного девелопмента, помимо стоимости финансирования и спроса на продукт, важным фактором является интерес инвесторов к такому продукту и, соответственно, уровень инвестиционной оценки, – резюмирует Андрей Постников. – Учитывая ограниченные возможности для инвестирования в нынешних условиях, мы считаем, что инвестиционный интерес к сектору остается». 
 

Виталий Можаровский, партнер, Alumni Partners: «Ключевая ставка – очень важный финансовый показатель, но далеко не единственный фактор, влияющий на рыночную активность. Другой важный фактор – спрос со стороны конечных пользователей. С этим как раз не все просто: часть качественных клиентов покинула рынок, часть – существенно сократила обороты и скорректировала свои стратегические планы развития. Сокращения персонала международными компаниями, общая нервозность и неопределенность на рынке труда не слишком стимулируют потребителей к долгосрочным и затратным проектам. Похоже, не вызывает сомнения факт того, что уровень вакантности офисных помещений будет плавно расти, дефицит складской недвижимости заметно сократится. Ну а давно назревшая потребность в переосмыслении формата и концепции торговых объектов только обострилась».

Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России: «Снижение ключевой ставки, безусловно, положительно влияет на стоимость строительства, позволяя привлекать более доступное финансирование. В то же время на интерес к строительству и девелопменту влияет не только стоимость денег, но и в целом инвестиционный климат, общие затраты на постройку (включая доступность техники и ее цену), а также спрос на рынке. К сожалению, в сегодняшней ситуации последняя группа факторов не на стороне девелоперов, что делает спекулятивное строительство сейчас нецелесообразным, а возведение объектов в форматах BtS и BtR достаточно дорогим. Высвобождение же площадей (в том числе, и субаренда) способствуют тому, что на рынке можно найти требуемые складские мощности, которые уже построены. Сохраняется спрос на крупные распределительные центры для FMCG-производителей и ритейла в пригородах мегаполисов. Имеющихся объектов инфраструктуры, а также вводящихся в ближайшее время в эксплуатацию (строительство началось до февраля 2022 года), должно хватить».

Ключевая ставка – определяющий, но отнюдь не главный фактор, влияющий на интерес к коммерческой недвижимости; в классической экономической модели она должна влиять на инфляцию, стоимость кредитования и курсы валют, соглашается Александр Шарапов, президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management. Однако импорт в Россию был сильно ограничен при сохраняющемся высоком объеме экспорта, поэтому доллар дешевеет даже при понижении ключевой ставки. При этом падение внутреннего спроса привело к дефляции в мае-июне, а кредиты для строителей все еще предлагаются по некомфортной ставке, да и банки выдают их менее охотно. «В первую очередь необходимо, чтобы закончились все эти «экономические качели», – убежден эксперт. – Бизнесу тяжело в условиях неопределенности. Это как с кораблем – плохо и в шторм, и в штиль. Также крайне важно активизировать программу по субсидированию процентных ставок по кредитам, например, на строительство отелей. Туризм – это новая нефть, а развитие туристической инфраструктуры внутри страны позволит существенно повысить доходы на всех ступенях региональных госбюджетов. Сегодня одним из драйверов отрасли является молодежный туризм, на который приходится уже более 50% турпотока. Приоритетом для этих путешественников является не только краткосрочное проживание – они часто переезжают из города в город, оставаясь на несколько недель или месяцев».



Иногда они возвращаются

В IBC Real Estate ожидают стабилизации ситуации уже до конца года. Пока же офисный сегмент остается одним из лидеров (20% от общего объема сделок в I полугодии), несмотря на негативную тенденцию, сформированную, в первую очередь, «уходящими» иностранными арендаторами, рассказывает Микаэл Казарян. Складской сегмент продолжает демонстрировать высокую активность (12%). При этом, большинство транзакций – покупка производственных площадок или складских объектов конечными пользователями. Также мы видим ряд сделок в процессе закрытия в сегменте торговой и гостиничной недвижимости: в первом полугодии на них пришлось совокупно около 19% от общего объема. 
 

Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital: «На принятие инвестиционного решения влияют несколько факторов, которые, в свою очередь, влияют на доходность инвестиционного проекта. Изменение кредитной политики – только один из них. Конечно, он имеет существенное значение, поскольку стоимость заемных средств снижается. При этом ключевая ставка влияет и на стоимость долевого финансирования, то есть equity.

Как правило, размер ключевой ставки – это индикатор безрисковой доходности, которая, в свою очередь, влияет на ОФЗ. Далее идет премия за риск, и она является базой для расчета equity. Разумеется, снижение ключевой ставки улучшит показатели инвестиционных проектов, доходность может увеличиться за счет того, что привлечение заемных средств и долевое финансирование станет дешевле. Но при этом инфляция и уровень неопределенности остаются достаточно высокими, эти показатели влияют на расходную часть проекта, а именно на себестоимость строительства. Если бы появилась определенность так же и в этом вопросе, то многие проекты, которые находятся сейчас в замороженном состоянии, были бы реанимированы. Возможно, когда доходность в девелопменте вернется на уровень 25%, можно будет говорить о возвращении.

В целом же, интерес к рынку никуда не пропадал, вопрос в целях и задачах конкретного инвестора. Тому, кто ищет проекты с высоким риском/доходностью, могут быть интересны лоты с дисконтом, в этом плане рынок сейчас очень активен. При этом, собственники не готовы драматически снижать стоимость качественных активов, и подобных проектов не много. Да, нельзя сказать, что рынок восстановился, но он активен. Но не стоит забывать, что высокий уровень неопределенности, повторюсь, влияет на все. Он значительно повышает риски, а это означает, что должна повышаться и доходность. Но этого не происходит, доходность в данный момент не соответствует текущему уровню риска, поэтому инвесторы не очень охотно идут даже в самые стабильные активы».

Для возвращения же прежнего интереса к девелопменту очевидно нужна стабилизация ситуации в целом: в экономике, в правилах игры, в альтернативных возможностях использования капиталов, перечисляет Наталья Круглова. Недвижимость – длинные деньги, в ней невозможно играть с горизонтом в три года, а именно этот горизонт планирования сейчас в головах у значительной части инвесторов. «Будет определенность – на рынок вернутся игроки, способные покупать активы институционального качества, у которых окупаемость составляет десять и более лет, – продолжает г-жа Круглова. – Сейчас они все ушли с рынка (номинально нет, а реально – да), им в такой волатильности нет места. Время диктует необходимость максимально простых и быстрых решений, без длинного горизонта возврата на инвестиции. Соответственно, это период спекулятивных денег, а не длинных инвестиционных. Нужны, кроме того, и устойчивые в течение хотя бы пары лет рост ВВП и располагаемых доходов населения. Желательны и предпосылки к смягчению политико-экономических санкционных ограничений».



 

Кирилл Кулаков, проректор НИУ МГСУ: «Ни плавное снижение ключевой ставки, ни ипотека сгосударственной поддержкой не обеспечат того взрывного роста, который наблюдался в 2020-2021 годах. Причин несколько. Прежде всего, вспомним, что на момент начала программы льготной ипотеки ключевая ставка составляла 4,25%. Это позволяло девелоперам свободно заимствовать на кредитном рынке, завершать строительство начатых объектов и планировать возведение новых. Все было поддержано ипотечным кредитованием по ставке 6,5% годовых. Сочетание таких уникальных для строительной отрасли условий позволило в течение одного года выдать 450 тысяч кредитов на новое жилье, средняя площадь которого равнялась 50 метрам. Но ажиотажный спрос даже в тех экономических условиях обернулся ростом цен, причем существенным, в некоторых регионах – на 20-30%.

Сегодняшняя ставка ЦБ в два раза выше, что отражается на себестоимости строительства. На удорожании квадратного метра и темпов работ, кроме того, скажется дефицит импортной спецтехники и отделочных материалов. А главное – существенно сократились доходы населения, и пока нет признаков изменения ситуации в этом вопросе.

На мой взгляд, инвесторы и строительная отрасль в этих условиях будут подходить более консервативно к новым проектам, и определенная стагнация на этом рынке неизбежна. Думаю, оживления можно ждать при ключевой ставке в 6%. Но проблема еще в реально располагаемых доходах населения, так что главное будет происходить на рынке труда: очевидно, чтобы семейная пара решилась на тот же ипотечный кредит, оба члена семьи должны иметь стабильную работу. Традиционно на темпах и стоимости строительства отражается и ситуация с рабочими руками. Будет ли выгодно при сложившемся курсе валюты и внутрироссийской инфляции рабочим из Средней Азии приезжать к нам на стройки – большой вопрос. И еще раз упомяну проблему со спецтехникой, которая сегодня может быть незаметна, но ближе к новому году даст о себе знать. Для развития девелопмента нужен достаточно длительный – на 3-5 лет – горизонт планирования. Как только ситуация в экономике позволит мыслить такими сроками – интерес возродится».

Александр Островский, партнер, инвестиционная компания Dorossa Investments: «Можно сказать, что интерес к девелопменту восстановится еще довольно нескоро по вполне объективным причинам. Это связано даже не столько с действиями ЦБ и уровнем ключевой ставки, а скорее – с уровнем вакантности площадей в операционных объектах, с рецессией в экономике России и с массовым уходом с российского рынка иностранных компаний, что, в свою очередь, приводит к расторжению договоров аренды и освобождению занимаемых ими площадей. По нашим оценкам, вакансия в среднесрочной перспективе во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости будет только расти. Какие сегменты в ближайшей перспективе будут интересны игрокам рынка, покажет время – на данный момент достаточно сложно строить прогнозы, по причине того, что во всех сегментах – и в складах, и в офисах, не говоря уже о торговых центрах, наблюдаются кризисные явления, которые, вероятнее всего, мы будем фиксировать еще достаточно долгое время. Рынок вряд ли начнет восстанавливаться до конца 2022-го. Развитие ситуации будет зависеть от политической обстановки, от того, насколько быстро будет восстанавливаться российская экономика, и как она будет адаптироваться к тому санкционному режиму, в котором мы сейчас пребываем».