Рантье нового времени

Время банков
На первом этапе финансового кризиса, когда на рынке царила паника, собственниками крупнейших активов в сфере недвижимости становились банки-кредиторы, с которыми не смогли расплатиться заемщики. Самые крупные активы получили Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк. Именно они вынуждены были забирать за долги как девелоперские проекты, так и целые компании. Например, Альфа-Банк стал владельцем двух бизнес-центров компании Kopernik Group, а Сбербанк получил контроль над проектами Capital Group, Coalco Development и «ГВСУ “Центр”». Но рекордсменом по числу полученных активов в сфере недвижимости стал банк ВТБ, который получил фактический контроль над компаниями «Галс-Девелопмент» и «Дон-Строй Инвест», а также стал владельцем 1,2 тыс. га земли в Подмосковье, доставшихся ему от структур Межпромбанка сенатора Сергея Пугачева.

Тогда перед банками встал вопрос, что делать со свалившимся на них активом. Легче всех проблему решил Альфа-Банк, который просто перепродал доставшиеся ему бизнес-центры и вернул свои деньги. Как пояснили в пресс-службе, Альфа-Банк не заинтересован в получении контроля над девелоперскими активами, а основной целью является возврат кредитов деньгами. Сбербанк и ВТБ, в свою очередь, создали собственные структуры по управлению недвижимостью – «Сбербанк Капитал» и «ВТБ Капитал». Именно в эти компании были переданы не профильные для банков активы. Но дальше стратегии развития этих подразделений у крупнейших госбанков стали различаться.

Сбербанк пошел по пути продажи доставшихся ему активов. Так, по информации деловых СМИ, банк готовится продать доставшуюся ему компанию «ГВСУ “Центр”», а также ищет покупателя на 50 % проекта «Хрустальные башни». Как говорит источник, близкий к «Сбербанк Капиталу», у себя банк может оставить только самые ликвидные активы, а большую часть недвижимости планируется продавать. Об этом еще в 2011 году говорил и председатель правления банка Герман Греф.

В свою очередь, банк ВТБ не стремится распродавать доставшиеся активы, а, напротив, со временем превращается в одного из крупнейших девелоперов Москвы. Так, в 2011 году фактически контролируемая банком компания «Дон-Строй Инвест» объявила о планах строительства к 2017 году 3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в столице, постепенно выходит из кризисного периода «Галс-Девелопмент», которая ведет реконструкцию «Детского мира», достраивает бизнес-центр SkyLight на Ленинградском пр-те, завершает строительство ряда жилых комплексов, а также приобрела 50 % нового проекта в «Москва-Сити». Кроме того, банк ВТБ контролирует реконструкцию стадиона «Динамо», объем инвестиций в которую оценивается в $ 1,5 млрд. Помимо этого структуры «ВТБ Капитала» в прошлом году стали совладельцами двух проектов группы Coalco в центре Москвы – готового бизнес-центра «Белая Площадь» и строящегося проекта «Белые сады» в районе станции метро «Белорусская». Как заверил руководитель управления прямых инвестиций «ВТБ Капитала» Тим Демченко, продавать эти активы в планы компании не входит, так как в банке видят потенциал увеличения их стоимости.

Новые лица
Впрочем, один из приобретенных в кризис активов «ВТБ Капитал» все же продал. Речь идет о бизнес-центре «Лесная Плаза» в 4-м Лесном пер. Покупателем этого объекта стоимостью до $ 250 млн стала компания O1Properties Бориса Минца. Тим Демченко пояснил, что объект был приобретен в кризис по низкой цене, а сейчас его стоимость существенно выросла, поэтому компания и приняла решение его продать, пустив вырученные деньги на новые проекты. Купившая объект компания O1Properties была создана совладельцем финансовой корпорации «Открытие» в конце 2010 года, но уже успела стать одним из крупнейших рантье Москвы. В декабре 2010 года компания приобрела пять бизнес-центров у компании Horus Capital сенатора Сергея Гордеева примерно за $ 900 млн. Но останавливаться на этом владельцы компании не стали и продолжили скупку привлекательных объектов у других девелоперов. Так, в начале 2011 года был выкуплен бизнес-центр Lighthouse у Kopernik Group, затем проект «Эвоком Плаза», а в конце года компания приобрела под реконструкцию здание фабрики «Большевик» и БЦ «Лесная Плаза». Как объясняет председатель совета директоров компании Дмитрий Минц, O1Properties заинтересована в покупке наиболее качественных и ликвидных объектов в Москве. Сейчас портфель проектов компании составляет около 500 тыс. кв. м, но, по мнению участников рынка, он будет увеличиваться. На конец 2012 года O1Properties запланировала IPO, правда, в самой компании эти планы не комментируют. А эксперты считают, что выход на биржу будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и в мире.

Другим крупным девелопером, который существенно увеличил свой портфель в кризисные годы, стала группа компаний «Ташир», которая в кризис выкупила целый ряд проектов, а также запустила множество новых строек. В частности, девелопер, который ранее специализировался только на строительстве коммерческой недвижимости, запустил сразу несколько жилых проектов, а также ряд новых торговых центров. В итоге к концу 2011 года в управлении ГК «Ташир» находилось 2 млн кв. м готовой недвижимости и столько же – строящейся. «В кризис у нас были свободные средства и почти не было кредитов, что и позволило нам скупать активы по демпинговым ценам», – пояснил представитель компании. Сейчас, как рассказывают участники рынка, КГ «Ташир» также ищет новые проекты для покупки, но основной акцент развития компании сделан на реализации начатых и перспективных проектов.

В 2011 году высокую активность на рынке проявляли и некоторые игроки теневого рынка недвижимости. Так, компания «Комплексные инвестиции» Юрия и Алексея Хотиных приобрела торговый комплекс «Горбушкин двор» и ТРЦ «Филион» у МТЗ «Рубин» примерно за $ 600 млн, а также активно приценивалась к ТК «Митинский радиорынок», подконтрольному группе компаний «Русское золото» Александра Таранцева. Эта сделка пока не закрыта, но полностью интерес к ней Хотины не потеряли, рассказывают сразу двое аналитиков рынка недвижимости. Помимо новых приобретений, отцу и сыну Хотиным принадлежит примерно 1,5 млн кв. м офисной недвижимости класса В и С в Москве, а на рынке про них ходит довольно дурная слава. В частности, их обвиняли в рейдерских захватах целого ряда активов, совершенных под покровительством известных политиков. В самой компании общаться с прессой категорически отказываются.

Свое присутствие на рынке коммерческой недвижимости Москвы увеличивает и группа «БИН», подконтрольная Микаилу Шишханову. В частности, структуры этой компании в 2011 году приобрели торговый центр «Калужский» возле одноименной станции метро и гостиницу «Националь» в самом центре Москвы. Ну а главным приобретением компании, безусловно, стала покупка всех активов ЗАО «Интеко» у Елены Батуриной. Правда, как уверяют источники рынка, конечным заинтересованными лицами этой сделки были другие люди. Да и гостиница «Националь», возможно, ненадолго задержится у господина Шишханова. Недавно СМИ сообщили, что этот актив хотят приобрести структуры казахского бизнесмена Булата Утемуратова, которые в 2011 году купили самый дорогой актив в сфере коммерческой недвижимости Москвы – гостиницу Ritz-Carlton Moscow, расположенную по соседству с «Националем». Группа «БИН» приобрела «Националь» в процессе городских торгов примерно за $ 150 млн, а, по данным участников рынка, новые хозяева Ritz-Carlton Moscow предложили за нее $ 350 млн. Почему бы им было не купить ее за $ 155 млн у города, просто победив на торгах, – вопрос риторический.

Ветер перемен
Из всех перечисленных примеров видно, что рынок коммерческой недвижимости Москвы сильно изменился и продолжает меняться. Основные активы концентрируются в руках других собственников, которых условно можно разделить на два лагеря: бизнесмены независимые и бизнесмены, близкие к новой власти. Иными словами, основной причиной передела собственности стал не только финансовый кризис, но и смена власти в Москве. В последнее время на московском рынке все лучше себя чувствуют компании, близкие к федеральным чиновникам или к новой московской власти (что, в общем-то, одно и то же), говорит крупный московский девелопер, попросивший не упоминать его имени в печати. «Старым же лидерам приходится либо перестраиваться и находить выходы на новую власть, либо уходить из Москвы», – говорит он.

В этой ситуации, как прогнозируют опрошенные CRE эксперты, рынок недвижимости Москвы будет окончательно монополизирован, а доступ к самым лакомым активам будет открыт лишь для избранных девелоперов. Именно поэтому, а вовсе не ради заботы о москвичах, была создана Градостроительно-земельная комиссия, в задачи которой вошла ревизия инвестиционных проектов и расторжение договоров с крупными девелоперами, полагают участники рынка. В 2011 году, как недавно заявили в мэрии Москвы, только в ЦАО было приостановлено строительство 2 млн кв. м офисной недвижимости.

А в таких условиях развиваться могут только те компании, которые точно знают, что получат разрешение на строительство того или иного объекта, и понимают, сколько им это будет стоить. Именно они продолжат покупать девелоперские проекты и наращивать собственные портфели за счет выкупа спорных объектов у конкурентов. Остальным же волей-неволей придется отказываться от своих строек или продавать проекты по заниженным ценам тем инвесторам, которые смогут «решить вопросы». И ничего хорошего от этих нововведений ни для инвестиционной среды, ни для потребителей не будет.