По данным Colliers International, столичный рынок складской недвижимости увеличился на 1,72 млн кв. м качественных площадей, что является абсолютным рекордом для региона. В результате столь масштабного ввода общий объем предложения складских помещений Москвы достиг 10,93 млн кв. м.
Коллеги по цеху - JLL и S.A. Ricci - дают более скромную, но, все же, достаточно внушительную оценку - 1,6 млн кв. м, присваивая показателю семилетний рекорд.
Основные показатели рынка
Источник Colliers International
Согласно информации Colliers International, в 2014 г. большой объем нового предложения способствовал заметному изменению структуры спроса. Кроме того, активность арендаторов и покупателей складских помещений заметно снизилась из-за экономической и геополитической ситуаций в России и мире. В общей сложности спрос упал на 30% по сравнению с 2013 г., а общий объем поглощения составил 1,02 млн кв. м качественных складских площадей.
Доля вакантных площадей в Московском регионе в 2014 г. из-за выхода на рынок большого объема нового предложения выросла до 6,3%, сообщает Colliers International. Порядка 40% помещений в новых складских терминалах были свободными на момент ввода.
Между тем, аналитики JLL, считают, что структура спроса не претерпела заметных изменений по итогам года: наиболее активными игроками, с 34% долей в общем объеме спроса, оказались операторы розничной торговли, тогда как на логистические компании пришлось около 22% всех сделок прошедшего года. Средний объем сделки снизился по сравнению с 2013 годом на 32% и составил 11,7 тыс. кв. м.
Соотношение спроса и предложения на рынке складов Московского региона
Источник: JLL
В 2014 г. значительный ввод новых объектов и затянувшаяся девальвация рубля оказали непосредственное влияние на ставки аренды, отмечается в аналитическом обзоре Colliers International. Около 90% сделок сейчас заключаются в рублевых ставках, хотя в середине года таковых было всего 40-50%. По итогам 2014 г. средние ставки составили 4 500 руб. за кв. м в год. В пересчете по текущему курсу долларовая ставка значительно снизилась, а рублевая ставка осталась на уровне курса доллара 33-34 рубля и с 2012 г. находится в диапазоне 4 000 – 4 700 руб. за кв. м в год. Средняя стоимость 1 кв. м в качественном складском объекте на конец 2014 г. составила 43 000 руб.
В 2015 году, в случае стабилизации курса рубля и цен на нефть, объем спроса на складские помещения в JLL прогнозируют на уровне 850-900 тыс. кв. м. «Мы не предвидим снижения спроса по сравнению с 2014 годом – за счет поглощения новых складских площадей показатель сохранится на сопоставимом уровне или будет немного ниже. Уже в ближайшее время планируется закрытие ряда крупных сделок, обсуждение которых шло на протяжении прошлого года», - отмечает Петр Зарицкий, региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL.
Между тем, по данным консалтинговых компаний на 2015 г. к вводу в эксплуатацию заявлено порядка 1 млн кв. м качественных складских площадей. Планируется запуск таких объектов, как «PNK Чехов 3», фаза 2 логопарка «Север 2», корпуса 1 и 3 в «PNK-Бекасово», фаза 2 в логопарке «Киевское 22», «Новая Рига» и др. Однако с учетом экономической ситуации, темпов строительства, заморозки и возможного переноса сроков ввода некоторых логистических комплексов аналитики Colliers International ожидают, что фактически будет построено не более 700 000 кв. м.
С этим мнением согласны и в JLL. Так, по мнению аналитиков компании, во второй половине года ввод складских объектов, вероятнее всего, окажется минимальным, поскольку макроэкономическая неопределенность и высокая стоимость заемных средств вынуждает девелоперов корректировать свои планы – переносить сроки ввода объектов в эксплуатацию или даже замораживать проекты.
«Есть все основания полагать, что строиться будут единичные проекты, а большая часть планов будет заморожена, - соглашается с коллегами Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci. - Дальнейшие темпы ввода складских площадей будут зависеть от складывающейся ситуации на рынке капиталов, так как в отсутствии дешевых кредитов девелоперы будут корректировать планы по строительству новых складских проектов». В S.A. Ricci отмечают, что 1 млн кв. м складских площадей, запланированных девелоперами к вводу в текущем году соответствуют 50% от заявленных проектов и примерно на 40% ниже объема ввода в 2014 г.
Прирост складских помещений
Источник S.A. Ricci
