На вопросы сайта отвечает директор отдела инвестиций Knight Frank Евгений Семенов
Каковы последние тренды?
Российский рынок в сравнении с европейскими подвергся наибольшей коррекции. Цены снижаются и почти достигли справедливого уровня. Сделки есть, однако меньше стал их объем. Говорить же о ставках капитализации на премиальные объекты все также сложно, поскольку сделок по таким проектам нет. Cтоит отметить и то, что внешний долг российских компаний продолжает расти.
Вы отмечаете, что рынок почти достиг уровня справедливых ставок. Но почему бы им еще не упасть, ведь по сравнению со многими европейскими странами даже сейчас они очень высоки?
Это в сравнении со странами Восточной Европы. Но там было явное перенасыщение рынка. Не то, что в России. У нас до сих пор есть громадный отложенный спрос на качественные объекты. И потом посмотрите на структуру бизнеса. Где сосредоточена деловая активность? В Москве. Это город, в котором происходит концентрация капитала. Еще есть очаги в Петербурге и Екатеринбурге. В Англии - та же самая ситуация. Другое дело - Германия. Там крупный бизнес существует во многих городах. Как и в Америке. Поэтому и нет ценовых скачков. Почему у нас ставки выше, чем в той е Германии? Слишком высокие риски, постоянные сложности с согласованием девелоперских проектов, высокая стоимость денег. И, наконец, у нас очень низкая эффективность труда. Получается, что и стоимость строительства в России выше.
Для многих западных компаний российский рынок остается привлекательным. Финансовые аналитики этих корпораций уверены, что наша страна выйдет из кризиса в числе первых. Разделяете эту точку зрения?
Оптимистические перспективы инвесторов разделяю. Насчет того, что наша страна выйдет из кризиса в числе первых.... Очень сложно сказать. Первыми должны выйти основные потребители - США, Европа, затем Китай, а потом мы.
Не исключена вторая волна кризиса банковской ликвидности, на ваш взгляд, банки смогут справиться с плохими долгами?
Крупные - да. У мелких банков могут возникнуть проблемы. Однако и объемы кредитов в портфеле у них незначительные. У крупных коммерческих и госбанков запас прочности есть.
Пользуются ли девелоперы кредитными инструментами? Какие сейчас ставки?
Проценты зависят от многих параметров - качества заемщика, размера собственного капитала и т.д. Долларовые кредиты выдают под 14-17%, рублевые - от 18% и выше.
Государство с этой точки зрения как-то стимулирует банки?
В основном это касается инфраструктурных проектов (этим ВЭБ занимается) и жилой недвижимости эконом класса. И девелоперы пользуются этой возможностью. Что касается коммерческой недвижимости, то это не предмет первой необходимости. Каждый сегодня выплывает, как может.
Вы говорили, что помогаете девелоперам в диалоге с банками? Как сегодня происходит этот диалог?
Мы убеждены, что у банков и заемщиков сегодня одна цель - найти компромисс, если это, конечно, возможно. Мы в свою очередь помогаем им в этом. Наша задача - предложить решение, которое поможет проекту выжить и развиваться.
Вам известны случаи, когда банки бы пересматривали договоры с заемщиками и снижали бы ставки?
Я о таких случаях не слышал. Скорее речь идет о реструктуризации и продления долгов. Проблема заключается в том, что многие долги нужно возвращать в ближайшей перспективе.
Каков сегодня объем плохих долгов?
Боюсь, что этого никто не может сказать. И я в том числе. До конца никто не знает, что есть в активе у банков. Многие банки финансировали аффелированные девелоперские структуры. Многое прояснится, я с вами согласен, к концу года.
