Александр Закускин, младший партнер практики «Девелопмент» Консалтинговой группы «НЭО Центр».
Зачастую кадастровая стоимость некоторых участков под жилищную застройку в Подмосковье завышена более чем в половину, и далеко не все собственники разбираются в причинах такой высокой планки, и решают вопросы по ее снижению.
Погрузиться в этот вопрос подтолкнул один из наших проектов, где мы, совместно с практикой «Оценка» пересматривали результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Красногорском районе Московской области. Общая площадь участков с 97-ю объектами составляет 75 га. В результате пересмотра кадастровой стоимости этих объектов, выявлено снижение с 4 до 1,8 млрд рублей, т.е более 50% от изначальной оценки. В январе этого года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов рассмотрела заявление собственника на оспаривание и приняла положительное решение.
Говоря о кадастровой оценке важно понимать, что это, прежде всего, массовая оценка, когда оценивается не единичный объект, а достаточно большой перечень объектов, иногда состоящий из тысяч. Хотя при формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, однако эти данные не учитывают индивидуальные особенности каждого из оцениваемых объектов.
Высокая кадастровая стоимость объектов капитального строительства и земельных участков выгодна государству, так как налоговой базой для налога на имущество в данном случае является кадастровая стоимость такого недвижимого имущества.
Кадастровая стоимость как база для налогообложения действует в тех регионах, в которых была завершена кадастровая оценка, и где были приняты поправки к существующим региональным законам.
Так, согласно федеральным законам ставка налога для Москвы была установлены на процентном уровне от кадастровой стоимости: 1,5% в 2014 году, 1,7% в 2015 и 2% в 2016 и последующих годах, для регионов России максимальные – 1%, 1,5% и 2%, соответственно.
Субъекты Федерации вправе самостоятельно установить размер ставок налога для своего региона, но она не должна превышать ставку, определенную ФЗ, также субъекты будут иметь право на определение типов использования недвижимости и формирование списка объектов, для которых будет применяться новый налоговый режим.
В соответствии с Законами г. Москвы и Московской области, ставки налога составят 0,9% в 2014 году, 1,2% в 2015 и 1,5% в 2016, 1,8% в 2017 и 2% с 2018 года для офисных и торговых объектов в Москве; 1% в 2014, 1,5% в 2015 и 2% с 2016 года для торговых объектов Московской области. В Москве и Московской области изменения коснулись только объектов недвижимости площадью свыше 5000 кв. м, 20% (и более) которой используется по определенному в законе назначению (т.е. как офисные или торговые помещения).
Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Фактически, это простые оценочные компании, которые, к примеру, могут иметь минимальный уставной капитал и не имеющие опыта в проведении подобного рода работы ранее.
У такого оценщика лишь должен быть договор страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости, который заключается на страховую сумму в размере не менее, чем тридцать миллионов рублей на срок не менее трех лет.
Законом предусмотрена норма, когда возможно ознакомится с проектом отчета об определении кадастровой стоимости любыми заинтересованными лицами в течение двадцати рабочих дней с даты включения такого проекта отчета в фонд данных государственной кадастровой оценки, однако эта норма на практике не работает, собственники объектов никак не информируются о возможности ознакомления. Необходимо проработать механизм, при котором эта норма стала бы работающей.
Примеров, когда кадастровая стоимость выше рыночной достаточно много, даже если просто посмотреть статистику работы комиссии по оспариванию кадастровой стоимости за 2014 год, речь идет не о десятках, а уже о сотнях примеров.
У нас сейчас в работе находятся несколько дел по оспариванию кадастровой стоимости в отношении крупных объектов коммерческой недвижимости в Москве. Часть проектов сейчас на уровне комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, часть уже в суде, в виду того, что был получен отказ в комиссии.
В соответствии с законом собственники вправе оспорить результаты кадастровой оценки в специальной комиссии при Росреестре или суде. На это могут быть две причины:
- Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости;
- Желание владельца зарегистрировать рыночную стоимость здания, определенную с помощью независимого оценщика (данная процедура проводится за счет собственника), в качестве кадастровой стоимости.
Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в комиссии возможно только в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
В 2014 году изменились правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества, требования к проведению оценки кадастровой стоимости и правовой статус оценщиков, а также соответствующих саморегулируемых организаций. В частности - для юридических лиц обязательно вначале обратиться в комиссию, и только если комиссия отклонит заявление или не рассмотрит его за 1 месяц - в суд.
