Андрей Новиков, директор отдела рынков капитала, CBRE.
Активизации M&A сделок в кризисное время, логична. То есть, определенные активы могут оказаться в ситуации, когда уровень долга не позволяет им нормально функционировать. Или, например, собственник не справляется с заполнением актива и, опять же, долговое плечо настолько велико, что он не может его обслуживать. В таком случае кредитующий банк, вполне возможно захочет передать актив новому собственнику. С другой стороны, специфика текущей ситуации заключается в том, что в сложной, так называемой, дистресс-ситуации оказались не отдельные активы, а рынок в целом. Поэтому банки, как основные кредиторы и игроки на этом рынке, скорее всего, не будут заинтересованы в резких агрессивных действиях. Потому что передача актива от одного текущего собственника новому инвестору не будет гарантировать улучшения результатов работы.
То есть, проблема в данный момент не у конкретного собственника, не в управляющей команде, которая отвечает за результат, а скорее у рынка в целом.
Поэтому, говоря про сделки в рамках M&A, мы ожидаем, что собственники будут пересматривать свои ценовые ожидания, и мы это уже видим. По тем активам, по которым ранее заявлялись одни ценовые ожидания, пересмотр цен собственников происходит на 10-15%. Но, при этом, нельзя сказать, что собственники общим рядом выходят на рынок, признают свои проблемы и говорят: «мы в дистресс-ситуации, вот перечень наших активов, заберите их».
Каждая сторона и банки, кредитующие объекты, и собственники, скорее, пытаются найти решение между собой. Поэтому говорить о том, что будут иметь место массовые сделки с, так называемыми, дистресс-активами, я думаю, неправильно.
Если же говорить о наиболее заметных сделках, то стоит отметить, ту, которая прошла уже некоторое время назад в первом квартале – Hines приобрел первое здание БЦ «Метрополис». Это является хорошим признаком того, что инвестиционный рынок не сократился до нуля, и игроки остаются. Эта сделка, на наш взгляд, является вершиной айсберга, тем, что мы наблюдаем, а «под водой» есть определенное движение, сохранение инвестиционного спроса и определенная работа. Инвесторы продолжают смотреть на рынок, пытаются определить для себя новые ценовые уровни, которые обеспечат им доходность и будут отражать новые риски, объективно существующие на рынке.
Что касается ожидаемых сделок, то это сложный вопрос. Есть игроки, которые подтвердили свои целевые инвестиционные критерии. Скорее всего, мы ждем сделок с качественными, стабильными, понятными активами. Определенные ритейл-девелоперы смотрят на земельные участки и делают приобретения. Например, прошла информация о том, что компания IKEA планирует приобрести участок в пределах МКАД в Москве. Это означает, что IKEA, несмотря на текущую ситуацию, готова рассматривать долгосрочные инвестиции и проекты в Москве. Ведь, любой девелоперский проект подразумевает длительный цикл инвестирования, и дальнейшую работу по его реализации. То есть, компании, такие как IKEA продолжают в долгосрочной перспективе смотреть на рынок и потенциальные покупки подтверждают их готовность оставаться на рынке.
При этом если мы говорим про финансовых инвесторов, которые приобретают актив в качестве безопасной инвестиции, то, я думаю, здесь будут, прежде всего, смотреть на стабильные офисные активы с понятным набором арендаторов и минимальными рисками. В текущих условиях, финансовые инвесторы, не являющиеся девелоперами, будут стремиться, прежде всего, сохранить стоимость своего капитала, а не получить повышенную доходность.
Относительно прогнозов, понятно, что в текущих условиях есть несколько сценариев, потому что мы существенно зависим от геополитической ситуации. Есть пессимистический, базовый и оптимистический сценарии. В 2013 году объем рынка инвестиций в коммерческую недвижимость составил порядка 7 млрд долларов, в прошлом году он сократился до 3,5 млрд долларов. В этом году мы ожидаем, что он будет на уровне 2,5 млрд долларов с учетом результатов, которые мы увидели в 1 квартале.
