Эффективная реконцепция: мнение проектировщика

Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект»

Стремительное изменение баланса спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости, кризисные явления в экономике, развитие технологий и ряд других причин приводят к необходимости переформатирования объектов недвижимости. Задача реконцепции – увеличение конкурентоспособности объекта и улучшение его экономических показателей.

Эффективная реконцепция предполагает применение следующих стратегий:

- Изменение имиджа (ребрендинг);

- Перенаправление объекта на другую целевую аудиторию (репозиционирование);

- Пересмотр системы управления (ременеджмент);

- Изменение состава арендаторов (реброкеридж);

- Замена  инженерных сетей и коммуникаций (реинжиниринг);

- Конструктивное перепрофилирование (редевелопмент).

Как  проектировщик и строитель, остановлюсь на последних двух пунктах.

Выбор стратегии реконцепции основывается на балансе таких факторов, как локация  и уровень конкуренции. Если при низком уровне конкуренции и хорошем расположении можно отделаться косметическим ремонтом, то при плохом местоположении реконцепция помещения ориентируется на привлечение более сильных арендаторов. Высокий уровень конкуренции является причиной для увеличения масштаба, смены ценового сегмента, а то и смены формата и даже тотального перепрофилирования.

Для торговой недвижимости это может быть переформатирование торговых центров, заполнение их новой «начинкой», такой как центры здоровья, центры детского и семейного развития и досуга, увеличение доли развлекательных площадок и т.д.

Классический пример – «Охотный ряд», работающий в Москве с 1997 г. Проблема, обозначенная владельцами и маректологами, – большое количество мест, в которые не заходил трафик посетителей. Это не могло не отразиться негативным образом на динамике доходов от аренды. Суть реконцепции заключалась в устройстве более понятной навигации, балансировке состава арендаторов относительно потребностей целевой аудитории, оптимизации площади складских помещений и высвобождении арендуемых площадей, переносе и увеличении фудкорта.

Офисная недвижимость приспосабливается к новым условиям путем превращения бизнес-центров в комплексы апартаментов, а то и вовсе в гостиницы.

Офисы – несколько более сложный субъект реконцепции. Их технологически не так просто перестроить из-за глубины здания, высоты потолков, отсутствия балконов и лоджий. Кроме того, необходимо предусмотреть решение проблемы с парковкой, поскольку изначально офисные проекты были рассчитаны на значительно меньшее количество автовладельцев.

Площадь типичных офисных помещений – 100-120 кв. м, в то время как жилые помещения – это студии и апартаменты со спальнями в среднем от 27 до 75 кв. м. Перестройка требует не только монтажа огромного количества перегородок, но и встройку дополнительных инженерных шахт и коммуникаций. Такое здание будет иметь совершенно другие параметры водоснабжения, канализации и потребления электроэнергии.

Повезло тем, кто осознал эту необходимость еще на стадии проектирования и внедрил в проект жилые и торговые площади. По оценками экспертов, такая реконцепция позволяет получить увеличение доходности проектов до 10%.

Пример – офисный блок Atlantic Apartments (м. «Киевская») еще на этапе проектирования сменил свою офисную начинку на апартаменты. Бизнес-центры «Царская площадь», «Пресня сити», «Савеловский сити» и др. были целиком переделаны в лофты. Их высокие потолки, большие окна, просторные комнаты привлекают определенный контингент потребителей, которые к тому же хотели бы проживать в стратегически выгодных местах города.

Такого рода перемены вполне приемлемы для офисных помещений классов А и В, построенных в начале нулевых. Их относительно небольшая глубина этажа позволяет осуществить превращение с минимальными потерями. В любом случае, перепланировка осуществляется в значительно более короткие сроки, чем строительство «с нуля».

По собственном опыту могу сказать, что на такого рода перестройку зданий уходит порядка 8-12 месяцев, а себестоимость процесса составляет 40-60 тыс. руб. на один кв. м.

Прежде чем приступить к перестройке здания, владелец должен ответить на следующие вопросы:

- Вписывается ли новый облик объекта в градостроительные планы и нормы?

- Не возникнет ли конфликта с соседями, которые могут счесть обновленное здание недостаточно экологичным или таящим в себе угрозу для их дальнейшей жизнедеятельности?

- Будут ли соблюдены технологические требования: шумо- и теплоизоляция, освещенность помещений, полноценные системы вентиляции и пожарной безопасности, энергоэффективность и т.д.?

- Не возникнет ли юридическая необходимость переводить здание из одной категории в другую, и если да, то с какими издержками это может быть связано?

В целом, реконцепция объектов коммерческой недвижимости – перспективный ответ на вызовы существующей рыночной реальности, позволяющий увеличить прибыль, удовлетворить растущий потребительский спрос и окупить затраты в максимально короткие сроки.

 

Поделиться


Статьи по теме

Владислав Николаев: «Реконцепция – это хороший повод дать новый толчок развитию ТЦ»

03.08.2017, Интервью

Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International, о том, когда необходимо задуматься о реконцепции ТЦ, сроке его жизни и региональной практике. 

Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

Реконцепция московских кинотеатров – игра стоит свеч?..

По мнению специалистов компании Blackwood, проекты реконцепции кинотеатров в Москве сопряжены с высокими рисками, но при этом имеют большой потенциал. 

Популярное

Топ-5 «спортивных» девелоперов Москвы

18.06.2018, Рейтинг
В рамках Чемпионата мира по футболу аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» составил рейтинг самых спортивных девелоперов, которые обеспечивают свои проекты развитой спортивной инфраструктурой. В тройку лидеров вошли «Донстрой», MR Group и ГК «ПИК».

Вакантность коммерческих помещений в ТиНАО – самая низкая в Москве

Доля вакантных коммерческих помещений на первых этажах уже построенных жилых домов в ТиНАО одна из самых низких в Москве. В целом по локации она сегодня не превышает 6% - ниже, чем на Садовом кольце, где вакантность может доходить до 20-25%. Такие данные содержатся в исследовании ГК «А101» текущего состояния рынка коммерческой недвижимости.

Зачем торговым центрам объекты развлечений?

В рамках разработки стратегического мастер-плана и посадки на территории Новой Москвы ряда торговых объектов ГК «А101» было проведено исследование о состоянии и перспективах развития торговых центров столичного региона.
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail
Email *
Ваше имя
Другие проекты издательского дома
© 1998—2018  Impress Media