2010 год стал годом больших перемен для рынка офисной недвижимости, отметил Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci / King Sturge. В прошедшем году, по подсчетам специалистов компании, было очень много сделок – общий объем достиг 1,4 млн кв.м., причем объем сделок купли-продажи офисной недвижимости составил почти 1 млн кв.м.
Введено в 2010 году было 550 тыс.кв.м. офисных площадей класса А и В+, к открытию в 2011 году запланировано около 400 тыс.кв.м. офисов класса А и В+, но будут ли эти планы реализованы неизвестно, подчеркнул эксперт.
По его словам, в 2010 году стало гораздо меньше (на 19%) сделок по пересмотру условий аренды. В S. A. Ricci считают, что в 2011 году число сделок аренды и купли-продажи возрастет, а доля сделок по пересмотру договоров аренды еще сократится.
Уровень вакантности остался стабильным для помещений класса В- и снизился в объектах класса А и В+. Если в начале года показатели вакантности для БЦ класса А и В+ в зависимости от местоположения варьировались от 19% до 25%, то в конце года эти цифры для офисов класса А составляли 9-22%, а для класса В+ находились на уровне 7-25%. В центре показатель вакантности площадей на данный момент чуть выше докризисных, добавил Алексей Богданов.
Поскольку рынок неэластичен и не успевает восполнять нарастающий спрос, арендные ставки увеличились. Рост был не молниеносный, но стабильный. Во второй половине 2010 года ставки на площади класса А и В+ выросли на 10-12%, что существенно, считает эксперт. В среднем за год рост составил 15%. В 2011 году ставки аренды будут расти в среднем на 2% в квартал в объектах класса В- и 4% в офисах класса А и В+, ожидают специалисты S. A. Ricci.
Еще одним важным трендом стало увеличение инвестиций в офисную недвижимость - по сравнению с 2009 годом объем вложений вырос в два раза и составил $2,5 млрд. При этом только 16% приходится на зарубежных инвесторов. Западные фонды пока только присматриваются к российским офисным активам, но покупать не спешат – то, что они хотят купить, пока не устраивает их по цене, а то, что устраивает по цене, имеет слишком большие риски. «Мы не прогнозируем увеличения активности иностранных инвесторов в этом году, думаем, доля их вложений составит не более 20%», - сказал г-н Богданов.
В 2011 году ожидаются крупные сделки с покупкой и арендой офисной недвижимости. В частности, по словам Алексея Богданова, для собственных нужд купит здание Raiffeisen Bank, Россельхозбанк арендует порядка 20 тыс.кв.м., Сбербанк купит около 100 тыс.кв.м., около 70 тыс.кв.м. приобретет Ростелеком.
Одним из главных трендов 2010 года в сегменте торговой недвижимости Илья Шуравин, директор департамента торговой недвижимости, партнер S. A. Ricci / King Sturge, назвал активный рост арендных ставок. По наиболее успешным ТЦ уровень ставок аренды превысил докризисные показатели, сообщил он. Также происходило заполнение пустовавших после кризиса помещений в ТЦ.
Среди ритейлеров наибольшую активность проявляли ряд сетей в сегменте «средний минус», особенно в категориях «одежда» и «обувь». Ритейлеры сейчас готовы заниматься городами с населением от 200 тыс. человек, но только в ЦФО, говорит Илья Шуравин. За пределами ЦФО у торговых операторов возникают проблемы, и они начинают искать франшизу или стараются работать на опт. Такие города как Сургут, по его мнению, лишь логичное исключение, поскольку это богатый город с высокой покупательской способностью населения.
Что касается новых форматов торговли, то они сейчас, возможно, не нужны, так как пока в России и обычные ТЦ весьма успешны, новые же форматы, как правило, более сложны для реализации, чем формат обычного торгового центра, полагает эксперт.
Основным показателем 2010 года для складской недвижимости стало снижение уровня вакантных площадей с 19% до 4%, рассказал Сергей Сорокин, старший консультант департамента складской недвижимости S. A. Ricci / King Sturge.
Это было вызвано большим количеством сделок со складами – объем сделок аренды/субаренды, купли-продажи и пересмотра/продления договоров аренды со складскими площадями превысил 1,1 млн кв.м. Кроме того, в прошедшем году был введен беспрецедентно низкий объем новых складских помещений – всего 375 тыс.кв.м., что более чем в два раза ниже показателей 2009 года (870 тыс.кв.м.). В итоге, уже в начале 4 квартала 2010 года наблюдалась нехватка качественных складских помещений по наиболее востребованным направлениям.
В связи с ростом спроса и сокращением предложения, ставки аренды за год выросли на 5-15%. Рост ставок аренды подстегнет также переезд многих логистических операторов за пределы Москвы в связи с заявлениями столичного правительства, считают в S. A. Ricci. Они начали переезжать еще в 2010 году, когда только пошли слухи о возможном ограничении въезда грузового транспорта на территорию Москвы, говорит Сергей Сорокин. В 2011 году ставки вырастут на 10-15%, прогнозирует он.
Эксперт также ожидает в 2011 году начала строительства новых проектов. В 2010 году достраивались в основном заявленные еще до кризиса объекты, а новые не анонсировались. В 2011 году в первую очередь складские объекты начнут возводить уже опытные девелоперы, но появятся и новые игроки, считает г-н Сорокин. Будут строиться следующие очереди уже существующих объектов (площади для этого имеют, например, «Северное Домодедово», Trilogy и др.), застраиваться имеющиеся участки и будет вестись активный поиск новых участков. Много проектов будет связано с форматом build-to-suit, который получил широкое распространение в 2010 году. Кроме того, возрастет число спекулятивных проектов от 30 до 100 тыс.кв.м. на расстоянии до 30 км от МКАД на северном и северо-западном направлениях, что соответствует существующему спросу, прогнозирует эксперт.
