Судя по высказываниям спикеров секции, глобальные проблемы остались теми же, что и до кризиса. Среди основных трудностей, препятствующих активному развитию рынка инвестиций в недвижимость, эксперты называют высокие риски при реализации проектов, дефицит качественных объектов, отсутствие доверия к рынку со стороны иностранных инвесторов из-за существующих административных барьеров, перманентно изменяющихся правил игры, коррупционной составляющей и пр.
Особенно бросалось в глаза отношение к проблеме участников рынка из различных его сфер: консультанты были весьма оптимистичны в оценках и прогнозах, юристы и девелоперы, наоборот – либо сдержанны, либо излишне пессимистичны.
«Мы видим достаточно много неуспешных примеров выхода на российский рынок иностранных инвесторов, которые «зарыли» здесь свои миллионы, но так ничего и не добились», – отметил советник DLA Piper Павел Логинов. Причина, по его мнению, не только в кризисе, а в целом – в культуре инвестирования.
Директор по России и СНГ, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Наталья Тишендорф признает, что картина рынка инвестиций в недвижимость России в период кризиса кардинально изменилась: «До кризиса с участием иностранных инвесторов происходило 70% сделок, сейчас – не более 20%». По ее словам, происходит это из-за того, что доходность, которую показывает рынок не устраивает иностранных инвесторов. Однако с лета 2010 года, по ее словам, ситуация начала выравниваться: «Инвесторы возвращаются и конкретных примеров крупных сделок – тьма!». «В нынешнем году все институциональные активы поменяют своих владельцев, будет еще больше сделок на рынке – около 10-15 транзакций в объеме $100-150 млн», – убеждена г-жа Тишендорф.
По мнению вице-президента, управляющего директора ОАО «Банк ВТБ» Александра Ольховского, в настоящее время существующие риски неадекватны цене проектов. «Возвратность средств составляет порядка 10 лет, но прогнозировать, что произойдет в нашей стране за этот срок практически нереально. Поэтому основной спрос сегодня сосредоточен на относительно небольших и относительно доходных проектах. А существующие риски российские инвесторы принимают на себя значительно легче, чем иностранные», – отмечает он. «Иностранный инвестор в подавляющем большинстве – институциональный, он анализирует проекты досконально, с разных сторон, и в какой-то момент понимает, что тот не соответствует его требованиям. Российские же инвесторы не слишком требовательны и чаще всего выбор с позиции жадность или риск делается в пользу жадности», – считает г-н Ольховский.
Генеральный директор компании «Технополис Санкт-Петербург» Питер Коучмен в выражениях не стеснялся: «Только ненормальный инвестор может прийти в Россию». В целом, по его словам, проблема нашей страны не в отсутствии денег, а в том, что рынок интересен только спекулятивным инвесторам. «Такие инвесторы (и западные, и отечественные) есть и будут всегда. Но инвестирование – это не только деньги. Это, прежде всего, накопленный опыт, новые технологии и прочее», – убежден он. По мнению г-на Коучмена, рынку прежде всего не хватает иностранных компаний, заинтересованных в развитии здесь своего бизнеса.
Еще одна проблема, по мнению участников дискуссий – отсутствие качественных объектов, которые могли бы заинтересовать консервативных инвесторов, особенно в регионах. «Нет и прямых инвестиций в масштабные проекты, когда инвестор разделяет риски девелопера», – добавляет директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер.
Эксперты немного разошлись в оценке того, какие сегменты станут привлекательными для инвестиций в прогнозируемом будущем, но были солидарны в том, что в ближайшее время инвесторам будет наиболее интересна жилая и торговая недвижимость.
Не стоит недооценивать и офисный сегмент, но здесь требования инвесторов по качеству и доходности объектов гораздо жестче.
По мнению генерального директора компании Colliers International St. Petersburg Николая Казанского, индустриальная и складская недвижимость также будет довольно привлекательна для инвесторов в силу сокращающегося предложения качественных площадей. Александр Ольховский убежден в обратном: «Несмотря на всю привлекательность этого сегмента, на быстрый поток инвестиций в строительство складов и индустриальных объектов рассчитывать не стоит. Пройдет еще немало времени, пока будут созданы полноценные условия для инвесторов в этом сегменте. Склады – пока не самый интересный для инвесторов сегмент, несмотря на небольшой порог входа на этот рынок».
В целом же участники секции «Инвестирование, финансирование, оценка» уверены, что своих инвесторов найдут только действительно качественные объекты, не зависимо от того, к какому сегменту они относятся – офисному, торговому или складскому.
