ТЦ: классика против новаций

«Пять лет назад любой торговый центр был востребован на рынке, так как конкуренции не было, а покупательские способности формировались по принципу “бери, что дают”. Сейчас ситуация изменилась», – задала тон беседе Татьяна Ключинская, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Москва.

Девелоперы по-прежнему больше доверяют классическим торговым центрам – они стабильно приносят доход, и компании не хотят идти на риск. Однако развиваться начинают и новые форматы, такие как аутлет-центры (центры брендовой одежды со скидками 30–70 %), ритейл-парки (несколько крупных «якорей», собранных на одной территории) и лайф-стайл центры (с товарами более высокой ценовой категории). На конец этого года намечено открытие сразу трех аутлетов в Москве.

Отметим, что при любом формате основным «козырем» центра остается его местоположение. Оно определяет буквально все: интерес покупателей, готовность арендаторов войти в проект, формат ТЦ и его вид. В последнее время при разработке концепции ТЦ больше внимания уделяется предпочтениям потенциальных покупателей и арендаторов – они, по признанию девелоперов, теперь могут значительно повлиять на процесс (особенно это касается «якорей»).

При строительстве крупного центра девелопер встает перед выбором: возводить объект сразу или пофазово. Последний вариант позволяет снизить риски незаполняемости объекта (компания может всегда отказаться от второй фазы) и дает возможность при необходимости скорректировать концепцию, поясняет Елена Шевчук, вице-президент, глава департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer.

Что касается внутреннего содержания объекта, мировая тенденция идет к снижению арендуемой площади ТЦ до 50 % от общей. Российские же девелоперы к такому «экстриму» пока не готовы, отмечают эксперты. Другое дело – аутлет-центры. «Арендуемая площадь аутлетов составляют около 80 % от общей площади. Они не имеют “якорей” – отсюда усредненная арендная ставка, которая не “проседает” на крупных арендаторах», – говорит Вера Сецкая, президент GVA Sawyer.

Однако даже такой успешный на бумаге проект может провалиться. На это влияет, опять же, место­положение: аутлет может находиться слишком близко к городу или, наоборот, слишком далеко от него. В первом случае арендаторы, которые боятся конкуренции центра со своими же городскими бутиками, не будут входить в проект. Во втором посетители не готовы будут тратить время на дорогу. Кроме того, по словам Владимира Вайсса, вице-президента NAI Becar, погубить аутлет может перенасыщенность подобными центрами (как в Англии) или постепенное перерастание его в классический ТЦ (для этого достаточно привлечь «якоря»).

Несмотря на приход новых форматов торговых центров в Россию, они, по мнению экспертов, не способны вытеснить классические ТЦ. Как пояснил Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости Knight Frank, устойчивость «классики» способны обеспечить «старые» бренды, давно присутствующие на российском рынке, – они должны составлять 70 % наполнения центра. Еще 20–25 % должно комплектоваться сетевыми ритейлерами, имеющими три–пять магазинов в России. Наконец, вершина айсберга – 5 % – уникальные ритейлеры, представленные не более, чем двумя магазинами. Последние, впрочем, останутся таковыми в перспективе не более трех лет. Однако существующие марки тоже не стоят на месте – современный темп жизни заставляет их увеличивать скорость обновления, говорят эксперты. Остается добавить: то же ждет и торговые центры.