Здание Центрального Телеграфа расположено в почти идеальной,
с точки зрения разных коммерческих составляющих, локации. «Почти» – это только
ограничение по парковке. Для любого из компонентов, которые будет комбинировать
инвестор в новом проекте, понадобится парковка: для ритейла, офисов и тем более
для апартаментов. Здание, которое настолько центрально расположено, понятно,
будет иметь ограничения по парковке, однако, для москвича удобство парковки
играет чуть ли не определяющую роль во многих случаях, от выбора локации для
своего офиса до принятия решения о месте для ужина с друзьями. Парковка в
центре, как все мы знаем, крайне ограничена, но даже это не может заставить
людей пересесть на метро. В этом ключе, гостиничный компонент представляется
наиболее разумным, но срок окупаемости отеля – дольше, чем какого-либо другого
типа недвижимости, плюс международные операторы захотят, скорее всего,
полностью перестроить это здание под свои стандарты, а это повлечёт за собой
ещё более долгий срок окупаемости, что в текущем рынке вызовет сомнения у
крупных инвесторов, поэтому быстрая сделка будет маловероятной. Это достаточно
непростой актив с точки зрения функционального наполнения.
Блоки на первом этаже, выходящие фасадом на Тверскую,
пользовались бы спросом у ритейлеров, если бы не ограничения, связанные с тем,
что у здания сейчас – несколько владельцев (это мешает крупному арендатору,
например, объединить несколько помещений в одном уровне для организации
флагманского магазина). Для успешной реализации торговой составляющей в
проекте, необходимо разработать единую концепцию проекта, но опять же, с учетом
отсутствия парковки, торговая часть здесь не должна быть масштабной, в формате
торгового центра. Скорее всего, интересно будет отдать первый этаж одному
якорному арендатору, который «перетянет» трафик с другой стороны Тверской.
Подземный переход расположен прямо напротив центрального входа в Телеграф,
поэтому сильный бренд с огромной витриной и рекламными возможностями на первой
линии Тверской может привести людей к этому зданию (благо, рядом сразу
несколько центрально расположенных станций). Ставка здесь будет ниже, чем на
противоположной стороне улицы, где в Камергерском переулке, прямо напротив
Телеграфа – отличный пешеходный трафик и крайне низкий уровень вакансий. На
этой же стороне Тверской, недавно буквально в соседнем здании закрылся магазин Reserved,
и помещения на первом этаже в Театре Ермоловой, соседствующем с Телеграфом,
тоже отличаются частой ротацией арендаторов.
Офисной составляющей в формате классического бизнес-центра
для успешной реализации необходима парковка (которой тут практически нет). При
этом конференц-центр, расположенный в здании сейчас, пользуется большой
популярностью у организаторов деловых мероприятий и это один из компонентов,
который бы успешно реализовался здесь и в более крупном масштабе. Чтобы
закончить с офисной составляющей, можно обратиться к модным ныне коворкингам.
Здесь они бы были очень востребованы, т.к. сотрудникам коврокингов как раз не
так необходима парковка, как «белым воротничкам», сконцентрированным в Сити или
в районе Тверской/Белорусской, подальше от Кремля. Как раз офисов такого
«демократичного» уровня и не хватает в центре Москвы. Поэтому спрос бы точно
был.
Что касается коммерческого успеха проекта, то он как раз – в
оптимальном соотношении различных компонентов проекта (ритейл, офисы,
конференц-центр, апарт-отель или гостиница), над чем придётся поразмыслить
потенциальному инвестору. Хорошо, что масштаб здания даёт свободу поразмышлять
над функционалом, тем более, что в здание множество входов с улицы. Это
позволит инвестору грамотно разделить потоки.
