Cкладская недвижимость Москоского региона – предварительные итоги года

Как отмечают в S.A.Ricci, уровень вакансии в складах в Московском регионе достиг рекордного показателя за последние 4 года – 7%. Учитывая темпы ввода, в 2015 г. вакансия может составить уже 9%.

4797

Предложение

В 4 квартале 2014 г. уже введено в эксплуатацию  386 тыс. кв. м и данный показатель может вырасти до 600 тыс. кв. м. Таким образом, прирост предложения может составить 1,5-1,6 млн. кв. м, что станет рекордом.

В 2014 г. общее предложение складов класса А в Московском регионе составило 7,3 млн. кв. м, а общее предложение в классе В – свыше 6 млн. кв. м.

Главными направлениями складского девелопмента остаются Южное и Северное направления. Так, в 2014 г. 25% прироста пришлось на Южное и 23% - на Северное направление. На юго-востоке ввели 351 тыс. кв. м складов (26% от общего объема нового предложения).
























На 2015 г. заявлено к вводу 1,0-1,2 млн. кв. м складов, что на 30% ниже прогнозируемого объема в 2014 г. Однако нужно понимать, что девелоперы, возможно, будут корректировать свои планы по строительству новых складских комплексов.
Строительство складов по схеме built-to-suit было достаточно популярным в уходящем году, о чем свидетельствует ряд сделок:  30 тыс.кв.м в ПСК «Родники» для компании «Книжный лабиринт»(покупка), 18,6 тыс.кв.м в СК «Холдинг Строй» для «Глобус Групп» (аренда), а также 16 тыс.кв.м в СК «Тушино Пиво» для «Exist» (покупка). Однако, как отмечают аналитики S.A.Ricci, девелоперская активность может замедлиться даже в проектах built-to-suit. Несмотря на то, что валютное финансирование при текущем курсе дешевле, оно практически недоступно и имеет высокие риски для потенциальных заемщиков из-за обесценения национальной валюты, а значит девелоперу будет сложно удовлетворить текущие потребности арендаторов и покупателей к заключению сделок «built-to-suit» в рублях.

Что касается географии нового предложения в 2015 г., то порядка 60% нового предложения будет сформировано также за счет объектов Южного и Северного направлений в равном распределении, что сильно отразится на корректировке ставок аренды в данных направлениях. Около 15% ожидаемого в 2015 г. прироста придется на Юго-запад области, за счет таких комплексов как Киевское 22, здание C, D (61 тыс.кв.м), ПНК-Бекасово, Корпус 1 (22 тыс.кв.м), Freight Village Vorsino, ПЛЦ (40 тыс.кв.м) и др.
 
Спрос

С начала года по настоящий момент было куплено и арендовано более 930 тыс. кв. м складских помещений, что на 20% меньше уровня поглощения 2013 г. Как отмечают аналитики, данный показатель может увеличиться до конца года, но вряд ли превысит 1 млн. кв. м. В свою очередь среднеквартальный уровень поглощения также снизился относительно прошлого года и составил 235 тыс. кв. м против 305 тыс. кв. м в 2013 г.

При этом аналитики отмечают увеличение сделок продажи относительно конца прошлого года с 24% до 27%. Однако абсолютный показатель все же ниже предыдущего года: 260 тыс. кв. м в 2014 г. против 280 тыс. кв. м в 2013 г.



Наиболее активными игроками по-прежнему остаются торговые и логистические операторы. Интернет-ритейл продемонстрировал высокие темпы развития, доля сегмента составила 8%. В абсолютном выражении онлайн-ритейлерами по предварительным итогам было поглощено 70 тыс.кв.м., что в два раза больше чем годом ранее.

Вакантность

Рекордный уровень вакансии в складском сегменте – 7% также является отличительной чертой текущего года. Годовой рост вакансии составил 2 п.п. До конца года аналитики ожидают увеличение уровня вакансии до 7,5-8%, а в будущем году вакансия может достигнуть 9%, если принимать во внимание прогнозируемое снижение спроса на 15-20% в 2015 г.

Ставки

Рынок арендатора наступил и в складском сегменте – впервые с 2008 г. Так, в середине года аналитики зафиксировали снижение ставок аренды на 20%. Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась с $135 до $115/кв.м/год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ c $130-120/кв.м/год до $105-110/кв.м/год. При этом, учитывая переход рынка на фиксацию ставок в рублях, реальные долларовые ставки снизились гораздо больше. Запрашиваемые ставки в рублевом эквиваленте остались на уровне курса 33 рубля за 1 USD 4500 руб./кв.м/год для класса А, 4200 руб./кв.м/год для класса В+. Однако стоимость аренды в Московском регионе сильно дифференцирована по направлениям, удаленности, готовности и другим факторам. Выгодные предложения сейчас можно найти в районах с наибольшей концентрацией новых складских комплексов, например на  Юге  и Севере.

В свою очередь собственники все чаще фиксируют ставки в рублях, как это уже происходило в 2008-2009 гг. Аналитики прогнозируют, что эта тенденция сохранится в 2015 г.



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

S.A. Ricci

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижиммости?   Тема номера УПАЛ,...

Популярное

Источник: CRE
События

CRE Morning – заседание клуба по интересам

Игроки рынка коммерческой недвижимости встретились сегодня в кафе «Жан-Жак» на бизнес-завтрак в неформальной обстановке. О чем они говорили – читайте в нашем материале.

02.08
Источник: AFI Development
Открытие

AFI Development достроил штаб-квартиру «Тинькофф»

Общая площадь офисного центра AFI Square, расположенного возле метро «Белорусская», составляет более 94,5 тыс. кв. м.

01.08
Источник: CRE
CRE Awards

Выбираем Персону года CRE Federal Awards 2022

Открытое голосование в номинации «Персона года» CRE Federal Awards 2022 завершается уже 5 августа. Напоминаем номинантов в этой категории.

02.08
Источник: CRE
CRE Awards

Финалисты CRE Federal Awards 2022. Часть 2

Представляем финалистов ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards 2022. В этой части – результаты первого тура голосования в профессиональных номинациях – «Консультант года» и «Управляющая компания года». Также здесь представлены финалисты «Зелёного кирпича» в сегментах офисной и торговой недвижимости.

03.08
Источник: CRE
Конфликт

Zenden проиграл суд ФНС

Арбитраж Владимирской области вынес решение в пользу налоговиков, которые требуют от ритейлера 867 млн рублей.

03.08
Источник: CRE
Открытие

В «Грозном Молле» открываются международные бренды

Ювелирный бренд Roberto Bravo открыл первый официальный магазин в СКФО.
03.08
Источник: CRE
Аукцион

ТРЦ «Торговый квартал» продают с понижением

Торги по голландской схеме назначены на 9 сентября. Начальная цена составит 3,3 млрд рублей, минимальная – 2,1 млрд.

04.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre