О подключении объектов недвижимости к сетям инженерно-технической инфраструктуры

На вопросы сегодня отвечает Екатерина Верле, руководитель группы практики недвижимости Goltsblat BLP.

9667

На вопросы сегодня отвечает Екатерина Верле, руководитель группы практики недвижимости Goltsblat BLP.


- Почему так важно в процессе строительства или реконструкции объектов недвижимости уделять пристальное внимание вопросам подключения объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения?

- Для нормального функционирования преобладающего большинства объектов недвижимости необходимо их снабжение коммунальными ресурсами и услугами (электрической и тепловой энергией, водой, газом, услугами по отводу стоков). Такое снабжение может быть организовано двумя путями: оно может происходить через присоединенную сеть или же быть автономным, когда объект недвижимости находится на «самообеспечении» (например, здание не подключено к электрическим сетям какой-либо сетевой компании и снабжается электрической энергией с помощью дизельных генераторов). Вариант с присоединением к сетям сетевых/ресурсоснабжающих организаций, как правило, является более предпочтительным: обеспечение введенного в эксплуатацию объекта недвижимости коммунальными ресурсами через присоединенную сеть выходит более экономичным.

Возможные варианты организации ресурсоснабжения важно оценивать в самом начале реализации инвестиционного проекта по строительству или реконструкции соответствующего объекта недвижимости. При этом следует анализировать затраты, связанные с тем или иным вариантом, а также вытекающие из этого варианта риски (в том числе правовые).

Исходя из нашего опыта, стоимость подключения объекта недвижимости к сетям в ряде случаев может составить половину стоимости всего инвестиционного проекта, что грозит неприятной неожиданностью для застройщика, если он узнает об этом не в начале, а в середине пути. Ненадлежащее оформление отношений по подключению с организациями, эксплуатирующими сети, может привести к тому, что объект недвижимости не будет в принципе подключен к сети или же будет подключен с нарушением сроков или дополнительными существенными финансовыми вложениями.

Ситуация осложняется тем, что нормативно-правовые акты, регулирующие процесс подключения к сетям, находятся в стадии формирования и регулярно претерпевают изменения. За последние несколько лет на законодательном уровне предпринимаются попытки их усовершенствовать, в частности, например, было введено специальное регулирование для подключения к каждому из видов инженерных сетей. Тем не менее противоречия и двусмысленности в нормативных актах продолжают иметь место. При оценке таких противоречий и применимости того или иного правила мы рекомендуем принимать во внимание историю эволюции соответствующей нормы  за последние несколько лет - это поможет прийти к обоснованному выводу и определить те нормы, которые не подлежат применению, потому как их просто забыли «подправить».

- С чего начинается процедура подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, принадлежащим сетевым/ресурсоснабжающим компаниям?

- Начинается процесс с получения технических условий, которые в обиходе называют «предварительными». Предварительные технические условия выдаются в целях предоставления потенциальному застройщику информации о принципиальной возможности и основных технических параметрах подключения планируемого к размещению/реконструкции объекта капитального строительства к сети. Предварительные технические условия предоставляются на самой начальной стадии реализации инвестиционного проекта, в рамках предпроектной подготовки, и они ложатся в основу для проектирования объекта капитального строительства.

«Предварительные» технические условия не надо путать с детализированными техническими условиями (условиями подключения), которые выдаются в процессе заключения договора на подключение и являются неотъемлемой частью такого договора.

В рамках любой процедуры подключения на разных временных отрезках, по общему правилу, должны быть выданы технические условия обоих видов: и предварительные, которые появляются на начальном этапе реализации проекта, и детализированные, которые выдаются на последующих этапах. Исключение из данного правила существует только для процедуры подключения к электрическим сетям, когда предварительные технические условия в принципе не выдаются.

Предварительные технические условия, оформленные надлежащим образом, являются обязывающими для выдавшей их организации. В то же время они не являются единственным и достаточным документом, порождающим обязательства выдавшей их организации по подключению объекта к сети. Предварительные технические условия лишь запускают процедуру подключения и обязывают организацию, их выдавшую, продолжить такую процедуру, при условии исполнения лицом, подключающим свои объекты к сети, установленных обязанностей. Так, правообладатель земельного участка в течение одного года с момента предоставления ему предварительных ТУ должен совершить дополнительные действия: определить необходимую ему нагрузку в пределах предоставленных ТУ и подать в организацию, выдавшую предварительные ТУ, заявку о подключении, которая послужит основанием  для заключения договора на подключение к сети. Неисполнение лицом, намеревающимся присоединить свой объект к сети (заявителем),  обязанности по своевременному обращению с заявкой на подключение приводит к прекращению обязательств организации, выдавшей технические условия, по подключению объекта к сети по причине отсутствия определенности в вопросе о подключаемой нагрузке. Заявителю крайне важно помнить об этом пресекательном сроке в один год: в случае нарушения данного срока ему могут быть предложены другие технические параметры присоединения к сети.

Законодательство РФ регламентирует перечень существенных условий, которые должны содержать предварительные ТУ. Мы рекомендуем отслеживать соответствие полученных ТУ предъявляемым к ним требованиям.

- Как дальше строится процесс подключения к сетям и чем он завершается?

- После получения предварительных технических условий и обращения с заявкой на подключение заявитель и организация, эксплуатирующая сети инженерно-технического обеспечения («исполнитель»), заключают договор на подключение объекта капитального строительства к сетям.

Проект договора на подключение с прилагающимися к нему детализированными ТУ (условиями подключения) составляется исполнителем и в установленные сроки направляется заявителю.  Заявитель, в свою очередь, может акцептовать проект договора, а может направить исполнителю протокол разногласий с предложением изменить условия договора. Важно помнить о том, что заявитель вправе предлагать свою редакцию положений договора на подключение, несмотря на то, что он находится в ситуации очевидного неравенства переговорных возможностей с сетевой/ресурсоснабжающей организацией.

При анализе проекта договора и детализированных ТУ мы рекомендуем проверять, чтобы эти документы содержали все существенные условия, требуемые для них законодательством. Отсутствие тех или иных существенных условий в подписанном договоре на подключение может породить споры с сетевой/ресурсоснабжающей организацией по вопросам технических характеристик такого подключения, равно как и споры о самом факте заключения договора на подключение.

По итогам обсуждений заключается договор на подключение, и стороны приступают к его исполнению. Каждая сторона выполняет предписанные ей обязанности, в том числе проводит необходимые технические мероприятия по присоединению к сети.

Завершается процедура подключения подписанием акта о подключении (присоединении) объекта к сети. Важно учитывать, что только с момента подписания данного акта подключение считается состоявшимся, в  связи  с чем каждую процедуру подключения необходимо доводить до подписания данного акта. В дополнение к акту о подключении сторонами подписываются акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в отношении сетей, в которых указываются границы раздела сетей по признаку владения ими и их эксплуатации соответственно. На практике акт о подключении и акт разграничения балансовой принадлежности могут составляться в виде единого документа.



 

 



иГРОКИ РЫНКА

Юридическая поддержка

ALUMNI Partners

журнал CRE 21 (420)

Декабрь 1
Вышел из печати CRE №21 (Декабрь 1). Журнал выпущен при поддержке: ADG group   Raven Russia   ТРЦ Щёлковский   Группа компаний Cristanval   Radius Group   Альфа-Сервис   MMG   Группа компаний «Пионер»   Nikoliers   Metrika Investments В НОМЕРЕ:   Тема номера ВЛОЖЕНИЯ В ДВИЖЕНИИ По прогнозам, к концу года будет побит прошлогодний рекорд инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость   Тренды УНИВЕРСАЛЬНЫЙ ФОРМАТ Эксперты назыв...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 ноября - 4 декабря)

Мультибрендовая сеть MOVE продолжает экспансию, KR Properties планирует расширение «Рассвета», Ghelamco продает свой логопарк, а промзоны «Грайвороново» и «Серп и Молот» получили новые проекты.
04.12
Источник: Stone Hedge
Игроки рынка

Продажи Stone Hedge за 11 месяцев достигли 50 тыс. кв. м

Большая часть реализованных площадей относится к премиальному бизнес-центру «Stone Ленинский». Общий объем офисных площадей в бизнес-центрах Stone достигает 250 тыс. кв. м.
05.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Содружество независимых складов

Эксперты ожидают бума складов и логистических проектов на территории СНГ и в бывших республиках СССР: санкционное давление усиливается, границы закрываются, логистика трансформируется, а финансовые операции усложняются. Склады в этих регионах могут стать как хабами для России, так и новым рынком на фоне массовой релокации бизнесов и россиян.
 
Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE, ноябрь (2) 2022г.
05.12
Источник: Центр-Инвест
Открытие

Состоялось торжественное открытие МФТЦ «Сказка»

Торговый центр общей площадью 38 600 кв. м был торжественно открыт 3 декабря. Заполняемость объекта по договорам составляет более 80%.
05.12
Источник: Авито Недвижимость
Экспертный анализ

Оffice vivendi. Останется ли офис HR-брендом?

В России продолжает изменяться отношение к офисам. Среди причин – не только события последних месяцев, повлекшие уход иностранных арендаторов, сжатие бизнесов, но и глобальное переформатирование рынка труда.
 
Текст: Влад Лория. Журнал CRE, ноябрь (2) 2022г.
07.12
Источник: CRE
Проект

Ozon построит фулфилмент-центр в ТиНАО

ГЗК Москвы согласовала компании строительство объекта общей поэтажной площадью 355 тыс. кв. м на участке 17,7 га.
05.12
Источник: cre.ru
CRE News

Встречаем новые «CRE-Склады и логистика»!

Новый номер журнала «CRE-Склады и логистика» вышел из печати и доступен во всех точках распространения. Редакция благодарит за поддержку компании Raven Russia, Radius Group и MD Facility Management.  


 
06.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre