Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»
Вектор
В наступающем 2016 г. на рынке коммерческой недвижимости продолжат развиваться тренды, сформировавшиеся уже к середине 2015-го.
В офисном и торговом сегменте это будет по-прежнему «рынок арендатора», с достаточно высокой долей вакантных площадей и низкой скоростью поглощения новых объемов.
Борьба за арендатора по-прежнему будет происходить в «сервисной», а не «ценовой плоскости». Для бизнес-центров это означает предоставление максимального количества услуг со стороны управляющей компании. В торговом – привлечение посетителей и обеспечение стабильной посещаемости объекта.
Продолжится сокращение объемов нового строительства. Активность инвесторов будет на низком уровне и сосредоточится на сделках с действующими объектами и проектами в высокой степени реализации либо на дистресс-активах. Впрочем, и эти сделки будут немногочисленными, поскольку банкротства и переходы залоговых объектов к банкам носят единичный характер.
Заполняемость
Кризис не окончен, поэтому многие бизнесы по-прежнему испытывают проблемы, а часть компаний, пережив 2015 год, могут тем не менее прекратить свое существование в 2016 г. (особенно в сфере малого и среднего бизнеса). При этом новые компании в значительном количестве вряд ли появятся. Все это повлечет за собой некоторое уменьшение количества арендаторов во всех сегментах коммерческой недвижимости. Результатом станет дальнейшее снижение заполняемости. В офисных объектах уровень вакантных площадей к концу года составил от 15-20% в классе В и В- до 30-35% - в премиальном классе.
Следует отметить, что дальнейшая динамика не будет масштабной. Во-первых, уже не происходит резких изменений в макроэкономике, во-вторых, опыт предыдущего кризиса и готовность большинства компаний к кризису нынешнему позволяют им «держаться на плаву». В-третьих, активные поиски арендаторами более выгодных вариантов в целом закончились еще в середине 2015 г. Так что в наступающем году значительных ротаций и переездов не ожидается. Таким образом, могу предположить, что доля вакантных площадей в офисных и торговых объектах еще повысится, но в пределах 5-10% от уровня декабря 2015-го.
Что же до производственно-складской недвижимости в пределах МКАД, то там заполняемость находится на уровне 90%, и ее снижение будет практически незаметным. Дело в том, что абсолютное большинство складов на территории старой Москвы являются небольшими по площади, и спрос на них даже сейчас чрезвычайно высок. Помимо ритейлеров, которые стремятся сэкономить на транспортных расходах и арендуют склады поближе к магазинам, эти площади занимают небольшие частные производства. При этом последние относятся к немногочисленной категории бизнесов, которые в последний год активно развиваются, в основном - благодаря курсу на ипмортозамещение.
Арендные ставки
Уже в 2015 г. в большинстве объектов всех сегментов коммерческой недвижимости арендная плата исчислялась в рублях. Однако в премиальном классе – особенно в офисных центрах – долларовые ставки еще сохранялись. Думаю, в 2016 г. произойдет окончательный переход на рублевые ставки.
В торговой недвижимости также завершится переход с фиксированной арендной ставки на смешанную или «процент с оборота».
Как и в 2015 г., скорее всего, мы увидим многочисленные акции, с помощью которых управляющие компании будут стремиться привлечь в свои проекты новых арендаторов. Однако эти акции будут касаться отдельных площадей или их сделают ограниченными по времени. При этом акции могут обеспечить снижение средней по рынку ставки в пределах 10%. Что же касается базовых расценок, то они останутся на прежнем уровне - разумеется, если не будет резких изменений в макроэкономике.
Активность девелоперов
Новые объемы коммерческих площадей будут появляться на рынке за счет ввода в эксплуатацию объектов, строительство которых началось еще до кризиса. Не исключено замедление сроков строительства и даже замораживание крупных проектов.
За новые проекты девелоперы вряд ли будут браться, по крайней мере - в первой половине 2016 г. Исключение составят строительство built-to-suit, а также проекты с изначально гарантированным пулом арендатором. Разумеется, при нынешнем изобилии предложения последнее возможно лишь в проектах с новым форматом. Поэтому в наступающем году можно ожидать появления на рынке проектов с принципиально новыми концепциями. Особенно это касается торговой недвижимости, где привлекать ритейлеров в новые ТЦ сейчас крайне сложно. Например, в будущем году возможно появление в столице так называемых «центров активностей» - районных ТРЦ площадью до 10 тыс. кв. м, сочетающих в себе торговую, развлекательную и обучающую составляющую какой-либо одной направленности.
