Сегодня юристы практики «Недвижимость и строительство» Noerr в Москве продолжают рассказывать об изменениях в законодательстве.
1. Все сделки по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество теперь нужно нотариально удостоверять.
4 марта 2016 г. мы писали об изменениях законодательства, согласно которым под обязательное нотариальное удостоверение были переданы многие сделки, в том числе продажа доли в праве общей собственности на недвижимость постороннему лицу (Федеральный закон № 391-ФЗ от 29 декабря 2015 г.).
Как считалось, одной из основных причин передачи сделок для удостоверения нотариусам является то, что нотариус будет проверять соблюдение прав всех заинтересованных в сделке лиц, особенно тех, которые на ней не присутствовали. Так, в сделке по продаже доли на недвижимость нотариус должен обеспечить защиту прав всех других собственников долей на эту недвижимость от возможного мошенничества со стороны посторонних лиц.
Однако согласно указанным законодательным изменениям нотариальному удостоверению подлежали только сделки по продаже доли на недвижимое имущество. Другие виды отчуждения (дарение, мена, внесение доли в праве на недвижимость в уставной капитал или в имущество юридического лица, выплата действительной стоимости доли в уставном капитале общества его участнику в виде доли в праве на недвижимость и проч.) нотариального удостоверения не требовали.
Видимо, чтобы устранить этот пробел, Государственной думой был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 г.), который внес изменения в том числе в ст. 24 и 30 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Теперь обязательному нотариальному удостоверению подлежат все сделки по отчуждению (не только по продаже) долей в праве общей собственности на недвижимость.
Закон особенно подчеркивает, что удостоверять нужно также и сделки, по которым свои доли отчуждают все участники долевой собственности (раньше этот вопрос не был четко урегулирован и вызывал споры). Хотя именно в таких сделках защитная роль нотариуса не понятна, ведь в сделке участвуют все заинтересованные лица.
Размер государственной пошлины за удостоверение таких сделок исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости и процентного соотношения доли в праве на него. Согласно положениям Налогового кодекса РФ, пошлина составляет 0,5 процента от стоимости доли, причем не менее 300 и не более 20 000 рублей.
2. Сделки с имуществом ПИФов не подлежат нотариальному удостоверению
Указанный выше Федеральный закон № 391-ФЗ от 29 декабря 2015 г. ввел обязательность нотариального удостоверения сделок, связанных с доверительным управлением недвижимым имуществом. Поскольку деятельность паевых инвестиционных фондов (ПИФов) основана на доверительном управлении имуществом, в том числе недвижимостью, данная норма была истолкована таким образом, что все сделки ПИФов с недвижимостью требовали нотариального удостоверения. Такая позиция была поддержана прежде всего самими нотариусами.
Новый закон от 26 мая 2016 г. уточнил, что правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда (п. 4 ст. 24 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.). Соответствующие изменения были внесены также в ст. 30 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.
Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, входящей в состав ПИФов, больше не является обязательным. Остается только посочувствовать тем компаниям, сделки которых пришлись на «неудачный» переходный период.
