Банки и недвижимость: кризис снижает ценность залогов

Текущий финансовый кризис серьезно сказался на цене на недвижимость. Сейчас этот рынок фактически “стоит”. Реализация недвижимости затруднена. Идет борьба между потенциальным покупателем и продавцом. Те, кто готов покупать, ждут снижения цены на 50%. А продавцы идти на такие уступки не готовы. По-видимому, перспективы рынка недвижимости станут понятны не раньше, чем через полгода. Однако многие эксперты сходятся во мнении, что уже после Нового года может произойти коррекция цен на 15–20%.

Поэтому, выдавая кредит под залог недвижимости, банки не могут не учитывать тот факт, что цена на этот актив имеет тенденцию к понижению. Если раньше кредитные институты кредитовали под залог недвижимости, применяя дисконт порядка 20–30%, то сейчас, исходя из того, что риски возрастают, они рассматривают дисконт порядка 50%. Естественно, это уменьшает суммы, на которые может рассчитывать компания при финансировании банком.

Тем не менее недвижимость все-таки остается одним из самых предпочтительных залогов. Например, если у вас в залоге недвижимость – банк уже вряд ли потребует какой-то дополнительный залог по кредиту, что в условиях экономической нестабильности может применяться по другим видам залога (автотранспорт, оборудование и так далее).

Юридические тонкости

Тем не менее, хотя ухудшение финансового состояния как заемщиков, так и банков в условиях мирового финансового кризиса не влечет изменения порядка проверки банками документов по недвижимости, передаваемой в залог в качестве обеспечения по кредитам, – это все-таки вынуждает банки проводить такую проверку более тщательным образом, чтобы исключить вероятность утраты данного обеспечения.

Земельный вопрос

Основной юридический вопрос с недвижимостью – это земля, то есть наличие права собственности на землю или долгосрочного договора аренды. Если не решен вопрос с землей – стоимость недвижимости может существенно снизиться, так как возникают риски отказа в регистрации залога. Если у залогодателя есть права на землю в силу закона, но они документально не оформлены, договор залога может быть признан недействительной сделкой. Если аренда краткосрочная, меньше года, это тоже может снизить стоимость недвижимости.

С такой проблемой сегодня часто сталкиваются банки, которые выдавали кредиты под залог недвижимости и оценивали ее стоимость, исходя из докризисной стоимости 1 кв. м. Если проект забуксует и возникнет вопрос о реализации такой недвижимости как залога, это будет очень непросто в случае ненадлежащего оформления земли в собственность. Сейчас только из-за этого такую недвижимость можно продать с дисконтом в 60–70%. А если бы земля была правильно оформлена, дисконт составил бы не более 40%. При этом быстро оформить землю в собственность – задача трудновыполнимая.

Для того чтобы получить права на землю (собственность или аренда) нужно полгода-год. (Конечно, некоторые “умельцы” ухитряются решать эти вопросы очень быстро, через неформальные каналы, но, согласно информации, курсирующей на рынке, такая скорость обходится в 5–10% от рыночной стоимости недвижимости. – Прим. ред.)

Необходимые документы

Для проведения юридической экспертизы недвижимости банк как правило требует предоставить ему документы, подтверждающие право собственности лица на данную недвижимость, а также документы, подтверждающие, что использование этой недвижимости гражданином или юридическим лицом осуществляется без нарушения требований законодательства. К таким документам относятся прежде всего договор, на основании которого была приобретена недвижимость, свидетельство о праве собственности, документы об уплате коммунальных платежей, налогов на недвижимость, других платежей, связанных с владением и использованием недвижимости. Обязательно требуется предоставление кадастрового паспорта помещения, здания, сооружения, земельного участка.

На основании этих документов банк может установить собственника недвижимости, фактическое месторасположение объектов, их границы, действительную площадь, а также увидеть, не обременена ли недвижимость правами третьих лиц. Обременения недвижимости, нарушение законодательства при оформлении права собственности, нарушение налогового законодательства и нарушение обязательств перед третьими лицами и так далее – все это влечет риск утраты лицом принадлежащего ему имущества или возникновения в отношении этого имущества споров с третьими лицами, что значительно снижает стоимость недвижимости, а то и полностью препятствует распоряжению ею.

Так, наличие “красных линий” на схеме помещения иди дома свидетельствует о том, что в помещении была произведена перепланировка, не согласованная с органами БТИ. Данное нарушение влечет наложение штрафа, а обязанностью собственника является либо принятие мер по согласованию такой планировки, либо приведение помещения в первоначальный вид. Таким образом, несогласованная перепланировка, особенно если она существенна и, например, затронула несущие стены дома, может стать препятствием для продажи недвижимости третьим лицам или повлиять на ее цену. В связи с этим банки либо отказывают в принятии в залог в качестве обеспечения по кредиту помещений и зданий с несогласованными перепланировками, либо принимают их по более низкой залоговой ценности.

Правовые риски

То, на что банк будет обращать основное внимание при проверке документов, зависит прежде всего от того, на основании чего собственник приобрел недвижимость и по какому праву она ему принадлежит.

В случае приобретения нежилого помещения в порядке приватизации будут проверяться: соответствие способа приватизации законодательству, действовавшему в момент приватизации; соблюдение порядка приватизации; наличие в договорах обязательных условий, предусмотренных действующим законодательством. В случае приватизации имущества после вступления в силу ФЗ “Об оценочной деятельности” № 135‑ФЗ от 29.07.1998 года – обязательно наличие отчета независимого оценщика.

Если имущество было внесено в уставный капитал юридического лица – продавца/залогодателя (АО или ООО), то будет проверяться наличие решения о создании этого юридического лица (АО или ООО) или об увеличении его уставного капитала, в соответствии с которым имущество вносится в уставный капитал ООО в оплату акций АО; принятие решения о внесении имущества в качестве вклада в уставный капитал уполномоченными органами акционера (участника) продавца/залогодателя, если акционер (участник), внесший недвижимость в уставный капитал, является юридическим лицом.

Если права на объект недвижимости зарегистрированы на основании Акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию, то будет проверяться: наличие подписей всех членов комиссии; наличие ссылки на разрешение на строительство и на разрешение на выполнение строительно-монтажных работ; будут проверять, утвержден ли Акт приемки завершенного строительства объекта уполномоченным органом. При несоблюдении этих требований существует риск признания объекта недвижимости самовольной постройкой.

Если в договоре купли-продажи имущества, на основании которого у продавца/залогодателя возникло право собственности на нежилое помещение, указана заведомо заниженная цена имущества (например, по сравнению с кадастровой оценкой/оценкой по стоимости БТИ или указанной в отчете независимого оценщика), то существуют риски: 1) признания сделки кабальной; 2) признания договора сделкой, совершенной с целью, противной основам правопорядка (например, если заниженная цена указана с целью уклонения от налогообложения либо с целью уклонения от обращения взыскания на имущество продавца); 3) признания договора купли-продажи недействительной сделкой, если требовалось обязательное определение рыночной стоимости имущества.

Если нежилое помещение приобретено продавцом/залогодателем при реализации имущества в порядке конкурсного производства, то будет проверяться соблюдение специального порядка такой реализации, действовавшего на момент заключения договора.