Изменения в регулировании отношений в области недвижимости в связи с коронавирусом

Подзаконные акты, принятые в апреле на территории РФ, внесли изменения в регулирование отношений в области аренды, градостроительных отношений, отношений недропользования и эксплуатации опасных производственных объектов, а также строительных работ.

5748

Для защиты здоровья населения и борьбы с коронавирусом (COVID-19) на территории Российской Федерации, а также для поддержки бизнеса в чрезвычайных условиях, вызванных распространением инфекции, были приняты подзаконные акты, вносящие изменения в регулирование отношений в области недвижимости. О них рассказывают юристы компании Bryan Cave Leighton Paisner.


Изменения в области аренды

Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»

Напоминаем, что 1 апреля 2020 г. был принят Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — «Закон»), предусматривающий ряд изменений в действующее законодательство для защиты здоровья населения и борьбы с COVID-19 на территории РФ, а также для поддержки бизнеса в чрезвычайных условиях, вызванных распространением инфекции. В частности, Законом в отношении арендных отношений предусмотрены следующие нововведения:

  • Арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в случае невозможности использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории такого субъекта РФ.
  • Отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, с момента введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, условия которой подлежат уточнению Правительством РФ.

Правительство РФ утвердило условия отсрочки уплаты арендной платы в соответствии с требованиями Закона в Постановлении от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее — «Постановление»):

1. Постановление распространяется на арендаторов недвижимого имущества всех форм собственности (включая частную), кроме жилых помещений, деятельность которых относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики. При этом перечень таких отраслей в самом Постановлении отсутствует.

2. Договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен до введения властями соответствующего субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории этого региона.

3. Отсрочка предоставляется в отношении арендной платы в размере:

  • 100% — на весь период действия режима повышенной готовности или ЧС в соответствующем регионе, за исключением коммунальных и (или) эксплуатационных платежей, если эти платежи включены в арендную плату и арендодатель не был от них освобожден;
  • 50% — в период с даты окончания действия режима повышенной готовности или ЧС в соответствующем регионе до 1 октября 2020 года.

4. Порядок погашения задолженности, возникшей в результате предоставления отсрочки, устанавливается сторонами в дополнительном соглашении об отсрочке уплаты арендной платы, которое должно быть заключено сторонами в течение 30 дней с даты обращения арендатора об отсрочке. При этом Постановление установило следующие обязательные требования:

  • начало уплаты задолженности — не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года;
  • периодичность уплаты — поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц;
  • размер одного платежа — не более половины месячной платы по договору аренды;
  • арендодатель не вправе устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки;
  • меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором первоначально согласованного порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

5. Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

6. Регионам и муниципалитетам рекомендовано оказать арендодателям, предоставившим отсрочку, меры поддержки в части уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости.

Постановление вступило в силу с даты его официального опубликования — 6 апреля 2020 года.

Постановление Правительства Москвы от 31 марта 2020 г. № 273-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности»

31 марта 2020 г. Правительство Москвы приняло Постановление № 273-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности» (далее — «Постановление ПМ»), в котором также предусматриваются меры по поддержке бизнеса, в частности касающиеся арендных отношений:

Освобождение от арендной платы

Постановление ПМ предусматривает освобождение от уплаты арендной платы в отношении земельных участков, распоряжение которыми осуществляется городом Москвой, и объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, при наличии следующих условий:

  • освобождение предоставляется по обращению арендаторов;
  • освобождение предоставляется на период с 1-го числа месяца, в котором была приостановлена деятельность в соответствии с указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», до последнего календарного дня месяца, в котором прекратилось приостановление, но не ранее 1 июля 2020 г.;
  • право на освобождение от арендной платы имеют организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в сфере: культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением, туризма, предоставления гостиничных услуг, услуг в сфере общественного питания, торговли и предоставления бытовых услуг населению;
  • арендаторы вправе обращаться за освобождением в случае, если цели предоставления по договору аренды соответствуют виду деятельности, указанному выше;
  • для освобождения от уплаты арендной платы необходимо наличие документов, подтверждающих соблюдение указанной в договоре аренды цели предоставления объекта недвижимости. Постановление ПМ не уточняет, какие документы подтверждают соблюдение цели предоставления.

Установлена обязанность органов власти обеспечить заключение соответствующих соглашений к договорам аренды на период временного приостановления деятельности подведомственными государственными и казенными предприятиями и государственными учреждениями города Москвы в течение 3 рабочих дней с момента обращения арендатора.

Меры экономической поддержки

Постановление ПМ предусматривает предоставление мер экономической поддержки:

  • собственникам зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов), а также объектов общественного питания и бытового обслуживания;
  • при условии снижения собственниками на период с 1-го числа месяца, в котором была приостановлена деятельность, до последнего календарного дня месяца, в котором прекратилось приостановление, но не ранее 1 июля 2020 г., арендных платежей арендаторам помещений не менее чем на двукратный размер суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту за соответствующий период и не менее чем на 50% от изначально действовавшей арендной ставки;
  • в размере суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту за соответствующий период.
Постановление ПМ вступило в силу со дня его официального опубликования — 1 апреля 2020 г.

2. Изменения в области градостроительных отношений, отношений недропользования и эксплуатации опасных производственных объектов.

Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году»

Изменения в разрешительные документы в области строительства

В случае если окончание срока действия приведенных ниже градостроительных документов приходится на период с 6 апреля 2020 года до 1 января 2021 года, то срок их действия подлежит продлению на 12 месяцев. Это касается следующих документов:

  • разрешение на строительство;
  • градостроительный план земельного участка, который используется для подготовки и экспертизы проектной документации или внесения в нее изменений, а также для получения разрешения на строительство;
  • проект планировки территории, используемый при экспертизе проектной документации или внесении в нее изменений.

Изменения в разрешительные документы в области недропользования

В случае если окончание срока действия лицензии на пользование недрами приходится на период с 15 марта 2020 года до 1 января 2021 года, то срок ее действия подлежит продлению на 12 месяцев.

Изменения в области промышленной безопасности

Лицензии на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов («ОПО») I, II и III классов опасности, лицензии на обращение взрывчатых материалов промышленного назначения не требуют переоформления в следующих случаях:

  • в случае реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения;
  • в случае изменения места нахождения юридического лица, места жительства индивидуального предпринимателя, изменения адреса места осуществления лицензируемого вида деятельности, указанного в лицензии.

До 1 июля 2020 года эксплуатация ОПО может осуществляться без проведения экспертизы промышленной безопасности технических устройств, применяемых на ОПО. После 1 июля 2020 года такая экспертиза может проводиться с использованием средств дистанционного взаимодействия с экспертами в области промышленной безопасности.

Постановление вступило в силу с даты официального опубликования — 06 апреля 2020 года.

3. Приостановка строительных работ в Москве и Московской области

Указ Мэра Москвы от 10 апреля 2020 года № 42-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ»

С 13 апреля 2020 года по 19 апреля 2020 года в городе Москве временно приостановлено выполнение строительных (ремонтных) работ, за исключением строительства объектов медицинского назначения, а также работ непрерывного цикла, связанных со строительством и обслуживанием объектов метрополитена, инфраструктуры наземного общественного транспорта, железнодорожного транспорта и аэропортов.

Указ Мэра вступил в силу с даты официального опубликования — 10 апреля 2020 года.

Постановление Губернатора Московской области от 10.04.2020 № 176-ПГ «О внесении изменений в постановление Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области»

В Московской области были введены меры, аналогичные введенным в Москве. С 13 апреля 2020 года по 19 апреля 2020 года было временно приостановлено выполнение строительных (ремонтных) работ, за исключением строительства объектов медицинского назначения, а также работ непрерывного цикла, связанных со строительством и обслуживанием инфраструктуры наземного общественного транспорта, железнодорожного транспорта и аэропортов, строительства, реконструкции и капитального ремонта, ремонта объектов капитального строительства в целях реализации национальных проектов, строительства объектов агропромышленного комплекса и сельского хозяйства с целью увеличения объемов производства продовольственной и сельскохозяйственной продукции.

Постановление Губернатора вступило в силу с даты официального опубликования — 10 апреля 2020 года.


иГРОКИ РЫНКА

Юридическая поддержка

ALUMNI Partners

Материалы по теме

Советы юристов

Важные изменения в российском законодательстве об аренде недвижимости из-за пандемии коронавируса

Новый закон обязал арендодателей предоставлять арендаторам отсрочку по внесению арендных платежей и уменьшать размер арендной платы.
16.04
Советы юристов

Строительство и пандемия: нарушение сроков по договору подряда

Введенные в связи с пандемией ограничения повлияли на сроки исполнения договоров подряда. Что делать, если вы понимаете, что не сможете сдать результат заказчику в сроки, указанные в договоре? Рассказывают эксперты юридической компании Enforce Law Company.
13.04
Советы юристов

Антимонопольное регулирование в условиях COVID-19. Рекомендации для компаний

В условиях распространения коронавируса деятельность компаний находится под пристальным вниманием ФАС, так как наблюдается повышение спроса и цен на ряд товаров, в частности, на продукты питания, медицинские маски и средства дезинфекции. Как компаниям соблюдать требования антимонопольного законодательства в данных условиях, рассказали эксперты юридической компании VEGAS LEX.
07.04

журнал CRE 22-1 (421)

Декабрь (2) - Январь (1)
Журнал вышел в печатном формате.  С PDF версией журнала можно ознакомиться ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум MD Facility Management   MMG   City&Malls PFM   ТЕХНОПАРК PERERVA   Comcity RD Management   Группа компаний «Пионер»   Raven Russia   УК Zeppelin   Галс-Девелопмент   ricci Авито   Nikoliers В НОМЕРЕ ПОДВОДИМ ИТОГИ 2022 г.: ЛИЦА ГОДА  В судьбе их компаний как в капле воды отразилдось все, что происходило с рынком в это...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (16-22 января)

Продажа завода Mars, долгожданный переезд бывшей PwC, складские планы CORE.XP и «Гранель», итоги года по портфелям O1 Properties и SOK, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке новостей за неделю.
22.01
Источник: CRE
Экспертный анализ

Взяли в оборот

Торговые центры всё жёстче настаивают на включении интернет-заказов ритейлеров и других операторов в арендную схему «процента с оборота». На фоне бума e-commerce и спада трафика в моллах, собственники и управляющие компании называют решение справедливым и оправданным, арендаторы же – поспешным и популистским, указывая на необходимость «разделять потоки».
 
Текст: Влад Лория. CRE Retail, январь 2023г.
25.01
Источник: O1 Properties, Ducat Place II
Экспертный анализ

Отделочные работы

Уход иностранных арендаторов, высокая вакансия, увеличение себестоимости при росте спроса на лоты «под ключ» продолжают переформатировать офисный сегмент. Часть объектов «теряет класс» уже сейчас, но остающиеся резиденты будут только повышать требования к рабочим местам.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE, январь 2023г.
23.01
Источник: Пресс-служба Multispace
Сделка

Multispace Dinamo принял крупного арендатора

Арендатором сервисного офиса Multispace Dinamo стала крупная российская производственная компания.

23.01
Источник: R4S Group
Открытие

Клубный дом The Patricks введен в эксплуатацию

В проекте 9 апартаментов и 1 пентхаус площадью 269 кв. м.

20.01
Источник: CRE, Новикова Л.А.
Сделка

В конце 2022 года продали БЦ Nevis

Покупателем офисного центра площадью 15 тыс. кв. м могла стать структура Лукойла или один из топ-менеджеров нефтяной компании.
24.01
Источник: CRE
Сделка

Ozon арендовал 110 тыс. кв. м складов на Горьковском шоссе

Изначально площади в первом проекте регионального девелопера «Адва» в Москве должен был занять Aliexpress.

23.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre