JLL: Прогноз на третью волну COVID-19

Эксперты JLL пересмотрели прогнозы для рынка коммерческой недвижимости в третью волну COVID-19. Перспективы восстановления российского рынка до конца 2021 года зависят от результативности борьбы с пандемией, в том числе от темпов и эффективности вакцинации.
1796
Изображение взято из источника: Ведомости
Можно предположить несколько сценариев развития событий – от оптимистичного, когда большинство ограничений будет снято в течение двух-трех месяцев, до консервативного, когда меры по борьбе с COVID-19 будут ужесточены и сохранены на протяжении и 2022 года. Рынок коммерческой недвижимости также оказывается под влиянием пандемии, однако темпы восстановления серьезно различаются между сегментами и регионами.
 
Инвестиции: прогнозы по России


  
Оживление инвестиционной активности в недвижимости, которую мы наблюдали в течение последнего года на фоне низкой стоимости заемного финансирования, может остановиться во 2-й половине 2021 года. Мы наблюдаем серьезное ускорение инфляции, которая уже находится за пределами целевого ориентира ЦБ.
 
Повышенный рост цен характерен не только для России. Так, инфляция в Германии и США увеличилась до 2,4% и 5,3% в годовом исчислении соответственно (это максимальные значения с 2008 года), однако предполагается, что это временный всплеск, поэтому ФРС США и ЕЦБ пока не ужесточают монетарную политику.
 
Однако в России существует риск сохранения повышенной инфляции в долгосрочном периоде. На этом фоне ЦБ РФ повысил ключевую ставку 23 июля до 6,5% и дальнейший рост также не исключен. Базовый сценарий: рост ключевой ставки до 6,5-7% к концу года и снижение на 100-150 б.п. ко 2-й половине 2022 года, если инфляция вернется в целевые рамки.
 
«В последний год ключевая ставка находилась на достаточно низком уровне, что стимулировало инвестиционную активность в сегменте коммерческой недвижимости. Однако если она выйдет за пределы 6,5% (выше допандемийного уровня), это окажет негативное влияние на объем инвестиций в недвижимость в среднесрочном периоде. Рост стоимости заемного финансирования и доходности от вложений в безрисковые инструменты приведет к уменьшению привлекательности коммерческой недвижимости», — считает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL.
 
Это выразится в увеличении ставок капитализации во всех сегментах в пределах 50-100 б.п. Хотя ожидается, что этот эффект будет носить временный характер и уже в 2022 году стоит ожидать возврата к текущему уровню ставок капитализации, а в складском сегменте и к возможному их снижению.
 
На данный момент на складском рынке ориентиром является диапазон 9,75-11%, а продавцами активно тестируется уровень в 9,5% и ниже. Этот уровень достижим для объектов с долгосрочным договорами аренды, заключенными до начала 2021 года. При этом в отношении объектов, в которых средний уровень ставок соответствует значениям 2021 года, можно ожидать более высокий уровень ставок капитализации.
 
Ужесточение монетарной политики приведет к сокращению темпов роста инвестиционной активности во 2-м полугодии 2021 года. Мы пересмотрели прогноз объема инвестиционных сделок по итогам 2021 года до 4,3-4,7 млрд долл.

 
Офисная недвижимость
 
Рынок офисной недвижимости Москвы в 1-м полугодии 2021 года показал хорошие результаты. И хотя продолжается рост вакантности в среднем по рынку, в классе А мы наблюдаем ее снижение, особенно в центре. В 2022-2023 годах мы ожидаем, что рынок будет на стороне арендодателя в ЦДР и на стороне арендатора в зоне за ТТК.
 
Отложенный спрос привел к максимальному с 2014 года за полугодие объему сделок – 644 тыс. кв. м. До конца года он превзойдет 1,1-1,2 млн кв. м, что является хорошим показателем для кризисного периода.
 
Тенденция сокращения вакантности в классе А в центре и роста за пределами ТТК сохранится до конца 2021 года. Блоки классов А и В+ в центре города, которые планируются к освобождению в ближайшем будущем, в большинстве случаев уходят с рынка ранее этого момента. В объектах за ТТК данной тенденции не наблюдается: подобные офисы продолжают до полугода оставаться свободными. По нашим прогнозам, к концу 2021 года вакантность достигнет 13,2-13,4 % в среднем по рынку и 11,1-11,3 % в классе А.
 
На вакантность влияет и растущий объем ввода. В 2021 году ожидается 658 тыс. кв. м, большая часть из которых предназначена под конкретные компании, однако в дальнейшем доля спекулятивных площадей увеличится. В настоящий момент из 548 тыс. кв. м, ожидаемых к вводу в 2022 году, незанятыми остаются 65%. В 2023 году – 770 тыс. кв. м и 90% соответственно.
 
«Перспективы роста арендных ставок в центре Москвы кажутся очевидными, однако делать аналогичные выводы по децентрализованным объектам неверно. Мы видим резкое сокращение дисконтов в центре, которое уже произошло, и это необходимо учитывать. Однако за ТТК и тем более за МКАД ситуация иная», — говорит Алексей Ефимов, глава департамента офисной недвижимости JLL. — Изменение баланса рынка приведет к умеренному росту ставок аренды в центральной части столицы в пределах 5% в ближайший год и сохранению их на низком уровне в децентрализованных локациях».   
 

Гибкие офисные пространства
 
Уже по итогам 1-го полугодия 2021 года спрос на гибкие офисы в Москве со стороны корпоративных клиентов оказался сопоставим с годовым значением предыдущего года.

 
«Мы ожидаем, что доля сделок в гибких пространствах в ближайшее время будет постепенно расти, однако останется в пределах 6-8% от совокупного объема спроса на офисы» — говорит Алексей Ефимов.
 
На этом фоне операторы все активнее заявляют новые проекты, используя различные схемы взаимодействия. Помимо традиционной аренды рабочих мест, популярность набирает реализация проекта под конкретного клиента (built-to-suit), а также формат, когда собственник предлагает часть площадей здания как гибкое пространство.
 
Еще в начале года прогнозировалось открытие 72 тыс. кв. м в новых проектах. По итогам 1-го полугодия прогноз пересмотрен, и эта цифра увеличилась до 130 тыс. кв. м. Кроме того, почти 50 тыс. кв. м анонсировано по схеме built-to-suit. За счет нового предложения мы наблюдаем незначительное уменьшение среднего показателя загрузки гибких пространств до 65%, однако в дальнейшем ожидаем ее увеличения до 80-85% в среднем по рынку.

 
Склады
 
Складской сектор чувствует себя наиболее уверенно среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Рекордный спрос и низкая вакантность привели к рынку арендодателя, а с учетом растущей себестоимости строительства и, как следствие, отсутствия сдерживающей функции built-to-suit проектов, в Московском регионе наблюдается резкий рост арендных ставок.
 
Стоит выделить несколько факторов, оказывающих стимулирующее влияние на стоимость строительства складов. Во-первых, удорожание строительных материалов. Так, индекс LMEX увеличился на 20% с начала года, при этом на пике этот рост достигал 27% в начале мая (данные по цене металла и цемента). Следом за увеличением мировых цен на металл, растут и цены внутри России, несмотря на все стремления властей по сдерживанию этой динамики. Во-вторых, увеличение стоимости рабочей силы в связи пандемией и уменьшением количества работников. В-третьих, растет стоимость земельных участков как эффект высокого спроса на них со стороны и жилищных застройщиков и складских операторов. Наконец, увеличивается стоимость заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.
 
«Некоторые из этих же факторов могут оказать серьезное обратное влияние в перспективе полугода. В частности, уже сейчас произошла локальная коррекция на глобальном рынке металлов, а при более серьезной его цена может вернуться к докризисным показателям. Кроме того, в случае снятия ограничений на перемещения, уменьшится и стоимость рабочей силы. Однако перспективы ценообразования в среднесрочном периоде пока неочевидны, поэтому мы ожидаем стабилизации роста ставок аренды лишь к концу года. До конца года ставки аренды продолжат свой рост, который будет поддерживаться увеличением спроса», - прогнозирует Владислав Фадеев.
 
 
По итогам 1-го полугодия 2021 года на рынке Московского региона было закрыто сделок на 1,29 млн кв. м, что является рекордным значением за всю историю. По итогам года мы ожидаем, что объем сделок достигнет 2-2,2 млн кв. м.
 
«В настоящий момент спрос со стороны крупнейших операторов онлайн-торговли смещается в регионы, так как им необходимо быть ближе к потребителю для удовлетворения выросшего в пандемию спроса день-в-день или на следующий день», — говорит Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL.
 
Доля вакантных площадей уже снизилась до 1,6% и к концу года сократится до 1-1,3% в Московском регионе. Это не рекордная величина, так как в 2013 году она опускалась до 0,5%, однако сейчас для потенциального арендатора, которому необходимо более 30 тыс. кв. м, нет доступных опций в существующих объектах. Поэтому такие компании вынуждены смотреть на будущее строительство и проекты built-to-suit.
 
Мы ожидаем, что в 2021 году будет введено 1,2 млн кв. м, из которых лишь 15% выйдут на рынок спекулятивной аренды, а остальные 85% являются проектами built-to-suit или заняты еще на этапе строительства.

 
Торговые центры
 
1-е полугодие 2021 года рынок торговых центров Москвы пережил с минимальным ростом вакантности – с 5,4 до 5,9%. С точки зрения активности ритейлеров по открытию новых магазинов, рынок практически восстановился к маю, хотя товарооборот и посещаемость все еще были ниже докризисного периода. Однако наступление третьей волны, новые ограничения, временное введение QR-кодов в столице возобновили опасения насчет перспектив рынка торговых центров.
 
«В оптимистичном сценарии, который предполагает отсутствие дальнейших ограничений для ритейла и сегмента общественного питания, а также высокий темп вакцинации в столице и ее эффективность, мы ожидаем роста вакантности до 7-8% к концу года. С учетом возможности введения новых ограничений и увеличения заболеваемости мы допускаем более консервативный сценарий, при котором вакантность может вырасти до 10%», — прогнозирует Полина Жилкина, директор департамента торговой недвижимости JLL.
 
На рост вакантности повлияет и ввод торговых центров, которые на начальном этапе могут испытывать проблемы с заполняемостью. Речь идет обо всех типах торговых центров, за исключением аутлетов, которые чувствуют себя наиболее уверенно. Данный формат устойчиво демонстрирует рост заполняемости, посещаемости и товарооборота.
 
Во 2-м полугодии 2021 года на рынке может появиться 264 тыс. кв. м качественного предложения. Тем не менее существует вероятность переноса части этого объема на 2022 год в связи с высокой долей неопределенности на рынке.

 
Стрит-ритейл
 
До наступления третьей волны в центральном стрит-ритейле Москвы началось осторожное восстановление. Вакантность на ресторанных улицах снизилась за 1-е полугодие 2021 года, даже несмотря на все ограничения (кроме кратковременного запрета на посещение только с QR-кодом), а средняя доля свободных помещений прекратила расти и зафиксировалась на 15%. Это могло означать пройденный пик вакантности, тем не менее рост заболеваемости привел к вводу новых ограничений для сегмента общественного питания. В силу довольно короткого периода их действия это не отразится на вакантности в центральном стрит-ритейле.
 
В то же время данная ситуация показывает, что ограничительные меры, способные серьезно повлиять на рынок, все еще являются возможным вариантом развития событий, и дальнейшая ситуация на центральных торговых улицах Москвы может развиваться по двум основным сценариям. В случае отсутствия дальнейших серьезных ограничений мы ожидаем снижения доли свободных помещений до конца года до 13%.
 
«Негативный сценарий будет сопровождаться ростом вакантности до 16-17%. В 2022 году мы увидим уменьшение доли свободных помещений. Также в определенных, наиболее востребованных локациях, таких как, к примеру, Патриаршие пруды или Б. Дмитровка и на определенных отрезках улиц с наилучшим трафиком ожидается рост арендных ставок в 2022 году. В локациях, пользующихся меньшим спросом, рост ставок аренды начнется с 2023 года», —резюмирует Владислав Фадеев.


иГРОКИ РЫНКА

JLL

Фадеев Владислав

JLL

Бумагин Евгений

JLL

Жилкина Полина

Консалтинг и брокеридж

JLL

Материалы по теме

Экспертный анализ

Cushman & Wakefield: Россия догнала Европу по обеспеченности торговыми площадями, ввод складов и офисов в Москве станет рекордным за 5 лет

Аналитики компании Cushman & Wakefield подготовили отчет #MARKETBEAT Lite по итогам II квартала 2021 года, в котором рассказали о ключевых сегментах коммерческой недвижимости.
05.07
Исследования рынка

Предварительные итоги года от CBRE. Часть II

CBRE подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, торговой, гостиничной и складской недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2021 г.
21.12

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Ознакомиться с PDF-версией издания можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

Популярное

Открытие

OZON открыл dark store в Москва-Сити

Площадь нового пространства составляет 1 000 кв. м. 
02.12
Аукцион

«Открытие» избавляется от региональных торговых активов

Банк «Открытие» продает торговые центры в регионах.
 
03.12
События

CRE Awards ищет «зелёных»

В отличие от других номинаций, где традиционно оцениваются новые объекты, «Зеленый кирпич» подразумевает проверку временем. Поэтому здесь участвуют объекты, построенные не позднее двух лет назад, и соответствующие общепринятым экологическим стандартам. Регистрация идет до 14 января.

03.12
Проект

Apollax Space прибыл в «Новосущевский»

Apollax Space открывает гибкий офис на Сущевском валу. На площади 2200 квадратных метров разместились 6 офисных пространств, рассчитанных на 320 сотрудников.
02.12
Проект

В Москве появится новый ФОК

Объект будет расположен в районе Отрадное на Сигнальном проезде, а общая площадь комплекса - 5 300 кв.м. 
02.12
Сделка

Hines продал долю в БЦ в центре Москвы

Основным владельцем офисного центра «Гоголевский, 11» стал европейский инвестиционный фонд IML Invest.
07.12
Сделка

Сбер вступил в «Легион»

СБЕР ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ арендовал офис площадью 800 кв. м в БЦ «Легион 3». 
02.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre